Снос самовольной постройки

Закон предусматривает два возможных способа сноса самовольного объекта недвижимости: в судебном и внесудебном порядке. В случае заявления иска в суд о признании объекта самовольной постройкой и его демонтаже, ключевую роль в предотвращении сноса играет правильно выстроенная линия защиты.

Компетенция профессионального юриста состоит в умении выбрать оптимальный способ защиты, позволяющий уберечь здание от принудительного сноса. Для этих целей способен помочь целый набор инструментов защиты, например, заявление о применении исковой давности.

В случае, если уполномоченным органом было направлено требование о сносе самовольной постройки в административном (внесудебном) порядке, такое требование должно оспариваться в порядке признания незаконными решений и действий органов власти.

Кроме того, существует несколько способов, позволяющих сделать самовольную постройку полноценным объектом права вне зависимости от результата рассмотрения требований о ее сносе. Прежде всего, в наиболее выигрышной ситуации для целей противостояния сносу самовольного строения – собственники тех объектов, в отношении которых право собственности зарегистрировано в ЕГРН.

В связи с этим, в случае, если имеется возможность зарегистрировать право в ЕГРН до прихода уполномоченного органа и составления предписания о демонтаже самовольной постройки – такая возможность должна быть использована (например, актуально для объектов ИЖС, права на которые могут быть зарегистрированы по дачной амнистии).

В том случае, если зарегистрировать право в административном порядке не представляется возможным, защититься от сноса можно, заблаговременно направив в суд требование о признании права на самовольную постройку.

Та в соответствии со складывающейся судебной прокаткой – снос самовольной постройки является крайней мерой, которая применятся при существенности нарушений, допущенных при её создании. В иных случаях, когда нарушения устранимы или носят формальный характер, суд может прийти к выводу о возможности сохранения постройки в существующем виде или её приведении к требованиям градостроительного регламента (путём сноса части площадей изменения назначения и т.д.). Однако нужно учитывать, что признание права на самовольную постройку актуально в первую очередь для зданий на участках, находящихся в частной собственности, либо предоставленных по договорам аренды, допускающим строительство соответствующего вида объектов при условии что возможность строительства предусмотрена градостроительным регламентом. 

Однако в ряде случаев можно избежать сноса самовольной постройки и если она расположена на участке, предоставленном в аренду без права строительства. В первую очередь это касается объектов, по которым истёк срок исковой давности. 

Кроме того, в некоторых субъектах федерации возможна внесудебная легализация самовольного строительства – в том числе, в зависимости от региона, без выплаты штрафных санкций.

Однако внесудебная легализация в настоящее время является «серой зоной», вследствие чего права собственника объекта, «узаконенного» в административном порядке, могут впоследствии оспариваться уполномоченными органами власти, при этом практика защиты по таким делам является противоречивой.