Санитарно-защитная зона

Санитарно-защитная зона – это территория, особый режим осуществления хозяйственной деятельности и использования земельных участков на которой связан с целями обеспечения безопасности населения при эксплуатации объектов, являющихся источниками негативного воздействия на окружающую среду и здоровье человека.

Данная зона устанавливается вокруг промышленных предприятий, объектов обслуживания автотранспорта, некоторых видов складов, объектов коммунальной инфраструктуры и ряда иных объектов, загрязняющих окружающую среду, и накладывает существенные ограничения строительной и иной деятельности на земельных участках в границах СЗЗ вплоть до полной невозможности их использования.

При очевидной важности данной зоны во многих случаях она устанавливается без должных оснований или в необоснованно большом размере. Либо напротив - не устанавливается в тех случаях, когда ее наличие обязательно и объективно необходимо, создавая серьезные риски для правообладателей смежных участков.

В связи с этим на практике появился целый ряд проблем, связанных с санитарно-защитными зонами.

Несмотря на то, что в настоящее время законом установлено обязательное требование о внесении в ЕГРН всех зон с особыми условиями использования территорий, в том числе санитарно-защитных зон, внесение в ЕГРН ранее определенных нормативных и расчетных (предварительных) СЗЗ может быть осуществлено в силу закона до 1 января 2025 г. При этом «переходный период» для реализации подобного рода задач имеет свойство растягиваться на многие годы.

Таким образом, единая информативная и достоверная карта санитарно-защитных зон как таковая пока отсутствует, а сведения ЕГРН и ИСОГД не могут служить достоверным источником информации обо всех обременениях участка. На ближайшие годы сохраняется проблематика сбора из различных источников сведений о вхождении земельного участка в уже возникшие санитарно-защитные зоны, а также выявления рисков оказаться в новых СЗЗ по мере их проектирования и внесения в ЕГРН.

Включение в санитарно-защитную зону может существенно затруднить осуществление хозяйственной деятельности на соответствующей территории и причинить правообладателю участка и объектов, включенных в СЗЗ, значительный ущерб (возможность возмещения которого будет зависеть от многих обстоятельств - установление СЗЗ в соответствии с прежним законодательством на момент приобретения участка, добросовестность правообладателя и т. д.).

В то же время размещение и эксплуатация ряда объектов (опасные производственные предприятия, складские здания, объекты по обслуживанию ТС и т. д.) требуют от их владельцев (застройщиков) обязательного выполнения мероприятий по установлению санитарно-защитных зон, при этом границы и режим СЗЗ во многом зависят именно от указанных лиц. Данный вопрос для них принципиально важен, т. к. определяет саму возможность строительства (продолжения эксплуатации) объектов на соответствующем месте и объем расходов, связанный с компенсацией владельцам смежных участков.

Практические задачи правообладателей недвижимости

С установлением санитарно-защитных зон связаны различные практические задачи правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

Для собственников промышленных объектов (производственных предприятий) и иных источников вредного воздействия:

   • минимизировать размер устанавливаемой для объекта санитарно-защитной зоны или обосновать отсутствие необходимости ее установления;

   • минимизировать убытки, возмещаемые владельцам участков, обременяемых санитарно-защитной зоной.

Для владельцев участков, находящихся в санитарно-защитной зоне:

   • обосновать, что участки не входят в санитарно-защитную зону смежного объекта;

   • (при вхождении в санитарно-защитную зону) в максимальном размере взыскать убытки с собственника объекта, для которого СЗЗ установлена;

   • обосновать возможность ведения в санитарно-защитной зоне чужого объекта строительной и иной деятельности, которая в такой зоне разрешена с оговорками (пищевые производства, склады пищевых продуктов и т. д.).

Так, в ряде случаев по заявлению заинтересованного лица (с представлением соответствующего обоснования), границы санитарно-защитной зоны могут быть уменьшены либо существование СЗЗ может быть полностью прекращено, что обеспечит возможность размещения на участке планируемых видов деятельности, запрещенных на территории СЗЗ (жилищное строительство, объекты медицины, спорта и т. д.).

В то же время, в СЗЗ чужого объекта может быть признано допустимым размещение того или иного производственного предприятия или склада (пищевой, фармацевтической продукции и т. д.) при обосновании исключения взаимного негативного воздействия на продукцию, среду обитания и здоровье человека.

Но все вышеперечисленные возможности могут быть реализованы лишь при грамотном подходе к установлению санитарно-защитных зон и эффективном взаимодействии с уполномоченными органами.

Чтобы избежать неприятных последствий в дальнейшем, вопросы, связанные с санитарно-защитными зонами целесообразно прорабатывать начиная с этапа выбора участка для строительства.

Так, прежде чем вкладывать средства в приобретение земельного участка и его освоение под виды деятельности, требующие наличия санитарно-защитной зоны, необходимо определить, каков будет размер данной зоны и какие смежные участки в нее попадут. А также - насколько значимым будет включение в СЗЗ для владельцев таких участков с учетом их видов разрешенного использования – как уже установленных, так и потенциально возможных в соответствии с градостроительным регламентом.

Например, обременение санитарно-защитной зоной участков, на которых разрешено жилищное строительство, может повлечь взыскание в пользу их собственников убытков в неприемлемом для владельца объекта, вокруг которого устанавливается СЗЗ, размере. Тогда как обременение СЗЗ производственно-складских участков, за рядом исключений, не повлечет обязанности по возмещению убытков. Эти и другие вопросы разрешаются в рамках градостроительного и земельного аудита.