Режим санитарно-защитных зон

Под режимом санитарно-защитных зон следует понимать комплекс ограничений использования земельных участков, объектов капитального строительства, а также иных требований, установленных с целью обеспечения безопасности населения при эксплуатации промышленных предприятий и иных объектов, являющихся источниками негативного воздействия на окружающую среду и здоровье человека.

Поскольку режим санитарно-защитных зон (равно как и многих иных зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) накладывает существенные ограничения на градостроительную и иную хозяйственную деятельность в их границах, вопросы установления (изменения) СЗЗ и определения перечня ограничений принципиально важны для правообладателей участков, включенных в такие зоны.

Так, в санитарно-защитной зоне не допускается размещать:

• объекты жилой застройки;
• объекты образовательного и медицинского назначения;
• спортивные сооружения открытого типа;
• организации отдыха детей и их оздоровления;
• зоны рекреационного назначения и для ведения садоводства.

В границах санитарно-защитных зон допускается размещать, только если вредное воздействие объекта, в отношении которого установлена СЗЗ, не приведет к нарушению качества и безопасности средств, сырья, воды, продукции:

• объекты для производства и хранения лекарственных средств;
• объекты пищевых отраслей промышленности;
• оптовые склады продовольственного сырья и пищевой продукции;
• комплексы водопроводных сооружений для подготовки и хранения питьевой воды;
• использование участков в целях производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, предназначенной для дальнейшего использования в качестве пищевой продукции.

В санитарно-защитной зоне промышленного объекта или производства допускается размещать:

• здания административного назначения;
• научно-исследовательские лаборатории;
• спортивно-оздоровительные сооружения закрытого типа;
• объекты торговли и общественного питания;
• мотели, гостиницы;
• гаражи, площадки и сооружения для хранения общественного и индивидуального транспорта;
• автозаправочные станции и станции техобслуживания автомобилей;
• ряд других объектов.

Таким образом, режим территории санитарно-защитной зоны позволяет размещение большинства нежилых объектов (в том числе гостиниц, апартаментов и иных предназначенных для временного проживания), но установление санитарно-защитной зоны является критичным для жилой застройки, пищевой и фармацевтической промышленности.

В случае, если установление режима СЗЗ привело к невозможности использования земельного участка в границах такой зоны, а изменить вид разрешенного использования (ВРИ) участка невозможно, его правообладатель вправе потребовать возместить причиненные включением участка в СЗЗ убытки. В том числе, при полной невозможности использования участка – потребовать выкупить земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества по рыночной цене, определенной до установления СЗЗ.

В то же время размер таких убытков может варьироваться от полной стоимости участка (обязании выкупить такой участок) до незначительных сумм. Например, во взыскании убытков может быть отказано или их размер существенно снижен, если у участка несколько видов разрешенного использования. Также учитываются назначение имеющихся на участке зданий, фактически осуществлявшаяся хозяйственная деятельность и ряд других обстоятельств.

В случае установления СЗЗ для строящихся объектов (производственные предприятия любого класса опасности, складские здания, объекты по обслуживанию ТС и т. д.), их границы и режим СЗЗ во многом зависят от владельцев (застройщиков) таких объектов. При этом данный вопрос для них принципиально важен, так как определяет саму возможность строительства (продолжения эксплуатации) объектов на соответствующем месте и объем расходов, связанный с компенсацией владельцам смежных участков.

В этой связи следует также отметить, что определенные ранее нормативные, а также расчетные (предварительные) санитарно-защитные зоны для уже возведенных объектов должны быть заменены СЗЗ, устанавливаемыми в соответствии с новым регулированием. Установленные же ранее окончательные СЗЗ признаются действительными, но сведения о них должны быть внесены в ЕГРН до 01.01.2025 (если это не было сделано ранее) под угрозой привлечения к административной ответственности.

Грамотный подход к установлению санитарно-защитных зон наряду с эффективным взаимодействием с Роспотребнадзором или его территориальными органами (по вопросам согласования проекта СЗЗ) позволяет реализовывать (с представлением соответствующего обоснования) различные проекты по строительству в санитарно-защитных зонах. Зачастую устаревшие нормативы не учитывают применение современных экологичных технологий (использование цикличных процессов производства, введение повторной переработки сырья с целью минимизации отходов, применение энергоэффективных методов и интенсификация производственных процессов и т. д.), оказывающих минимальное воздействие на окружающую среду.