Строительство в санитарно-защитной зоне

Нахождение земельного участка в санитарно-защитной зоне может существенным образом влиять на возможность его использования для застройки и иной запланированной хозяйственной деятельности. Нередко информация об обременении участка СЗЗ становится известной правообладателю на этапе подготовки к строительству (из градостроительного плана земельного участка, выписки из ЕГРН, отказа уполномоченного органа в выдаче разрешительной документации и т. д.).

Возможность строительства в санитарно-защитной зоне напрямую зависит от вида разрешенного использования земельного участка, попадающего в СЗЗ, а также от конкретного вида СЗЗ в соответствии с санитарной классификацией.

Так, режим территории санитарно-защитной зоны позволяет размещение в СЗЗ большинства нежилых объектов (в т. ч. гостиниц, апартаментов и иных предназначенных для временного проживания), однако установление санитарно-защитной зоны является критичным для жилой застройки, а также размещения объектов спортивного, образовательного и рекреационного профилей.

Строительство в санитарно-защитной зоне предприятия пищевых производств, складов пищевых продуктов, объектов фармацевтической промышленности, водопроводных сооружений допускается при обосновании того, что вредное воздействие объекта, в отношении которого установлена СЗЗ, не приведет к нарушению качества и безопасности средств, сырья, воды, продукции.

Исходя из конкретной ситуации, интересы владельцев земельных участков, находящихся в санитарно-защитной зоне чужого объекта, могут сводиться к:

   • оспариванию вхождения участка в санитарно-защитную зону смежного объекта;

   • уменьшению размера санитарно-защитной зоны смежного объекта либо обоснованию необходимости прекращения существования СЗЗ;

   • согласованию строительства в санитарно-защитной зоне объектов, размещение которых в такой зоне разрешено с оговорками (пищевые производства, склады пищевых продуктов и т. д.);

   • (при невозможности использования участка) взысканию в максимальном размере убытков с собственника объекта, для которого СЗЗ установлена.

Так, в ряде случаев по заявлению заинтересованного лица (с представлением соответствующего обоснования), границы санитарно-защитной зоны могут быть уменьшены либо существование СЗЗ может быть полностью прекращено, что обеспечит возможность размещения на участке планируемых видов деятельности, запрещенных на территории СЗЗ (жилищное строительство, объекты медицины, спорта и т. д.). Особенно это актуально в связи с тем, что устаревшие нормативы зачастую не учитывают применение современных экологичных технологий, оказывающих минимальное воздействие на окружающую среду.

В то же время, в СЗЗ чужого объекта может быть признано допустимым размещение того или иного производственного предприятия или склада (пищевой, фармацевтической продукции и т. д.) при обосновании исключения взаимного негативного воздействия на продукцию, среду обитания и здоровье человека.

Строительство в санитарно-защитных зонах объектов, построенных в соответствии с прежним законодательством

В настоящее время значительная часть санитарно-защитных зон в Москве и Московской области не установлена в надлежащем порядке, а определена расчетным способом.

В соответствии с текущим регулированием, с 01.01.2025 г. ранее определенные ориентировочные, расчетные (предварительные) санитарно-защитные зоны прекращают свое существование, при этом у собственников загрязняющих объектов, в отношении которых установлены такие СЗЗ, есть обязанность обратиться с заявлением об установлении СЗЗ в утвержденном порядке (путем измерения показателей загрязнения) или с заявлением о прекращении существования СЗЗ.

Кроме того, закон предоставляет также право владельцам участков и строений, расположенных в границах ранее определенных «ориентировочных», расчетных (предварительных) санитарно-защитных зон, самостоятельно обратиться в уполномоченный орган с заявлением об установлении размера или о прекращении существования СЗЗ, если собственник объекта-загрязнителя не сделал это до них.

На практике это означает, что если раньше санитарно-защитные зоны давно введенных в эксплуатацию объектов нередко можно было «не замечать», в т. ч. при проектировании и строительстве рядом с ними, то теперь все такие зоны должны получить установленные границы, которые будут внесены в ЕГРН. После чего их нельзя будет игнорировать как при новом строительстве, так и при текущем использовании участков, которые в эти границы попадут.

В связи с этим существенно более актуальным становится вопрос обоснования границ СЗЗ эксплуатируемых объектов адекватно их текущему использованию и степени опасности для окружающей среды. А для выведенных из эксплуатации объектов – прекращения существования установленных для них ранее СЗЗ.

Проверка участка на вхождение в СЗЗ

Своевременное получение правообладателем земельного участка информации о его нахождении в санитарно-защитной зоне (равно как и в других зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) крайне важно, поскольку может непосредственным образом влиять на возможность реализации запланированной на участке деятельности.

В идеале такая проверка должна осуществляться еще до приобретения прав на земельный участок. Практическая сложность возникает в связи с тем, что единый реестр санитарно-защитных зон пока не сформирован, а переходный период по его наполнению установлен до 2025 г. (и может растянуться еще на несколько лет).

Несмотря на все нововведения, направленные на обеспечение «прозрачности» установления СЗЗ, учитывая длительность переходного периода, на ближайшие годы сохраняется проблематика сбора из различных источников сведений о вхождении земельного участка в уже возникшие санитарно-защитные зоны (равно как и другие ЗОУИТ), а также выявления рисков оказаться в новых СЗЗ по мере их проектирования и внесения в ЕГРН. Эти и другие вопросы разрешаются в рамках градостроительного и земельного аудита.

Грамотный подход к установлению санитарно-защитных зон наряду с эффективным взаимодействием с Роспотребнадзором или его территориальными органами (по вопросам согласования проекта СЗЗ) позволяет реализовывать (с представлением соответствующего обоснования) различные проекты по строительству в санитарно-защитных зонах.

В случае, если включение участка в СЗЗ привело к невозможности его использования для застройки или другого запланированного вида деятельности, а уменьшение размера СЗЗ, изменение вида разрешенного использования участка и другие способы разрешения ситуации нельзя считать перспективными, и интерес в использовании участка утрачен, правообладатель вправе потребовать возместить причиненные убытки в полном размере. В том числе при полной невозможности использования участка – потребовать выкупить земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества по рыночной цене, определенной до установления СЗЗ.