Участок в санитарно-защитной зоне

На практике нередко возникают ситуации, когда правообладатель земельного участка узнает о его нахождении в санитарно-защитной зоне. Так, участок может попасть в санитарно-защитную зону при возведении вблизи от него промышленного (производственного) предприятия или иного объекта – источника загрязнения или при изменении границ уже установленной санитарно-защитной зоны (например, при изменении в худшую сторону параметров производства или организации процесса вредных выбросов).

Юристам центра «Два М» неоднократно встречались случаи, когда земельные участки из государственной и муниципальной собственности приобретались для строительства многоквартирных жилых домов, но при подготовке к строительству (получении градостроительного плана земельного участка, согласовании разрешительной документации и т. д.) инвесторам становилось известно об изначальном обременении участков санитарно-защитной зоной, несовместимой с жилой застройкой.

Поскольку режим санитарно-защитной зоны может накладывать существенные ограничения на градостроительную и иную хозяйственную деятельность в границах такой зоны вплоть до невозможности использования земли и недвижимости в соответствии с запланированными целями, вопросы, связанные с нахождением участков в санитарно-защитных зонах, весьма актуальны для их правообладателей.

Исходя из конкретной ситуации, интересы владельцев земельных участков, расположенных в санитарно-защитной зоне чужого объекта, могут сводиться к:

• оспариванию вхождения участка в санитарно-защитную зону смежного объекта;
• уменьшению размера санитарно-защитной зоны смежного объекта либо обоснованию необходимости прекращения существования СЗЗ;
• согласованию строительства в санитарно-защитной зоне объектов, размещение которых в такой зоне разрешено с оговорками (пищевые производства, склады пищевых продуктов и т. д.);
• при невозможности использования участка: взысканию в максимальном размере убытков с собственника объекта, для которого СЗЗ установлена.

Так, в ряде случаев по заявлению заинтересованного лица (с представлением соответствующего обоснования), границы санитарно-защитной зоны могут быть уменьшены либо существование СЗЗ может быть полностью прекращено, что обеспечит возможность размещения на участке планируемых видов деятельности, запрещенных на территории СЗЗ (жилищное строительство, объекты медицины, спорта и т. д.). Особенно это актуально в связи с тем, что устаревшие нормативы зачастую не учитывают применение современных экологичных технологий, оказывающих минимальное воздействие на окружающую среду.

В то же время, в СЗЗ чужого объекта может быть признано допустимым размещение того или иного производственного предприятия или склада (пищевой, фармацевтической продукции и т. д.) при обосновании исключения взаимного негативного воздействия на продукцию, среду обитания и здоровье человека.

В данной связи сложно переоценить своевременное получение правообладателем земельного участка информации о его нахождении в санитарно-защитной зоне (равно как и в других зонах с особыми условиями использования территорий), имеющихся ограничениях в связи с распространением на его территорию режима СЗЗ и принципиальности таких ограничений с учетом установленных для участка видов разрешенного использования (ВРИ), поскольку это может непосредственным образом влиять на возможность реализации запланированной на участке деятельности.

Проверка участка на вхождение в санитарно-защитные зоны (и другие ЗОУИТ) является одной из значимых задач в рамках градостроительно-земельного аудита. В идеале такая проверка должна осуществляться еще до приобретения прав на земельный участок.

Ситуация осложняется тем, что единая информативная и достоверная карта санитарно-защитных зон (равно как и других ЗОУИТ) пока отсутствует, хотя обязанность по внесению границ всех санитарно-защитных зон (в т. ч. ранее определенных «ориентировочных», расчетных (предварительных) СЗЗ) в ЕГРН декларируется законодателем. Для указанных целей установлен так называемый переходный период (до 2025 г.), имеющий свойство растягиваться на многие годы.

Таким образом, сведения ЕГРН в настоящее время не могут служить достоверным источником информации обо всех обременениях участка. На ближайшие несколько лет сохраняется проблематика сбора из различных источников сведений о вхождении земельного участка в уже возникшие санитарно-защитные зоны, а также выявления рисков оказаться в новых СЗЗ по мере их проектирования и внесения в ЕГРН.

Правовой центр «Два М» готов провести проверку земельного участка, принадлежащего Вам или планируемого к приобретению на предмет:

• вхождения участка в СЗЗ чужих объектов, возможности ее уменьшения;
• возможности ведения в СЗЗ чужого объекта планируемой деятельности;
• возможности использования участка под деятельность, требующую установления СЗЗ (объекты промышленности, производственные предприятия и т. д.). Риск взыскания убытков в такой ситуации.

Грамотный подход к установлению (изменению) санитарно-защитных зон наряду с эффективным взаимодействием с уполномоченными органами, специалистами, проектировщиками и т. д. позволяет реализовывать различные проекты по строительству в санитарно-защитных зонах.

В случае, если участок попал в санитарно-защитную зону и это привело к невозможности его использования по назначению, а сократить размер такой зоны или изменить ВРИ участка нельзя или экономически нецелесообразно для правообладателя, он вправе потребовать возместить причиненные включением участка в СЗЗ убытки. В том числе, при полной невозможности использования участка – потребовать выкупить участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества по рыночной цене, определенной до установления СЗЗ.