Взыскание убытков при включении участка в санитарно-защитной зоне

Земельный участок может быть включен в санитарно-защитную зону в том числе при строительстве вблизи от участка промышленного предприятия или иного объекта, являющегося источником негативного воздействия на окружающую среду и здоровье человека, а также при изменении размера уже имеющейся санитарно-защитной зоны.

Включение земельного участка в санитарно-защитную зону может накладывать существенные ограничения на градостроительную и иную хозяйственную деятельность на участке вплоть до невозможности его использования в соответствии с запланированными целями. Особенно критично наличие СЗЗ для участков с видами разрешенного использования (ВРИ), связанными с жилищной застройкой, образовательной и рекреационной деятельностью.

В случаях, когда иные способы разрешения ситуации (оспаривание включения участка в СЗЗ, уменьшение размера или прекращение существования СЗЗ, изменение ВРИ участка) нельзя считать перспективными, и интерес в использовании участка утрачен, правообладатель вправе потребовать возместить причиненные убытки.

Данная область законодательства недавно прошла через серьезную реформу, в частности, была дополнена новыми специальными нормами, посвященными особенностям возмещения убытков при ограничении прав в связи с установлением (изменением) санитарно-защитных зон (равно как и других ЗОУИТ).

Внесенными изменениями, во-первых, расширен перечень лиц, которым возмещаются убытки. Так, возмещения убытков вправе требовать:

• собственники участков (в том числе публично-правовые образования);
• арендаторы (землепользователи, землевладельцы), которым предоставлены участки, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности;
• собственники объектов капитального строительства, помещений в них, а также объектов незавершенного строительства;
• граждане – наниматели жилых помещений по договорам социального найма.

В зависимости от ситуации, убытки в связи с включением участка в СЗЗ подлежат взысканию с правообладателей объектов – источников загрязнения (застройщиков), публичных органов власти и т. д.

Кроме того, убытки, причиненные включением участка в санитарно-защитную зону, должны взыскиваться в полном размере, то есть не только реальный ущерб (выплаченная арендная плата, расходы, понесенные на освоение участка, расходы, обусловленные ответственностью по договорам перед третьими лицами (штрафы, неустойки) и т. д.), но и упущенная выгода — доходы, которые правообладатель получил бы, если бы участок не был обременен СЗЗ.

При этом такие доходы рассчитываются исходя из разрешенного использования земельного участка на дату, предшествующую его включению в СЗЗ, то есть без учета наложенных в связи с данной зоной ограничений, что вполне логично и экономически обоснованно.

В этой связи следует отметить, что возмещение убытков в форме упущенной выгоды ранее применялось судами лишь в единичных случаях. Хотя главным «убытком» при ограничении прав в связи с установлением СЗЗ (равно как и другой ЗОУИТ) чаще всего как раз и выступает упущенная выгода — например, когда для участка с разрешенным использованием «для целей жилой застройки» фактически утрачивается возможность его использования по назначению.

При определении размера убытков, причиненных собственникам земельных участков ограничением их прав, учитывается разница между рыночной стоимостью участка без учета ограничений прав в связи с включением участка в СЗЗ и рыночной стоимостью участка с учетом этих ограничений.

В то же время размер убытков может значительно варьироваться в зависимости от ряда обстоятельств. Например, во взыскании убытков может быть отказано или их размер существенно снижен, если у участка несколько видов разрешенного использования. Также учитываются назначение имеющихся на участке зданий, фактически осуществлявшаяся хозяйственная деятельность.

Например, обременение санитарно-защитной зоной участков, на которых разрешено жилищное строительство, может повлечь взыскание в пользу их собственников убытков в полном размере, тогда как обременение санитарно-защитной зоной производственно-складских участков, за рядом исключений, в принципе не повлечет обязанности по возмещению убытков.

Фактически размер убытков, подлежащих компенсации в связи с включением участка в санитарно-защитную зону, зависит от многих неизвестных, в результате чего:

• если с вас взыскивают убытки, то их размер может оказаться чрезмерно высоким;
• если вы взыскиваете убытки, то их размер может оказать ничтожно малым.

Результат такого процесса будет зависеть от профессионализма его участников, правильного обоснования и донесения до суда обстоятельств, имеющих значение для определения размера и состава убытков, и лица, обязанного их компенсировать.

Исходя из анализа имеющейся судебной практики, большое значение в делах о взыскании убытков при ограничении прав в связи с установлением (изменением) санитарно-защитной зоны имеют обстоятельства первоначального формирования границ конкретной СЗЗ, вхождения земельного участка в такую зону на момент приобретения прав на участок, добросовестности приобретателя, обоснования реальности экономических потерь, фактически понесенных правообладателем участка в связи с наложением на него СЗЗ, определения рыночной стоимости участка по состоянию до установления СЗЗ и т. д.

При этом многие вопросы находятся на стыке юридических и специальных (технических, экологических, исторических и т. д.) знаний. Часто исход спора зависит от позиции специалистов в соответствующих сферах, судебной экспертизы.

В качестве альтернативы возмещению убытков при полной невозможности использования земельного участка закон предоставляет выше указанным лицам также право требовать выкупа участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества, по рыночной цене, определенной до установления СЗЗ.