Арендная плата на период строительства или реконструкции объекта на арендованном участке в Москве

Арендная плата в городе Москве определяется как произведение кадастровой стоимости участка на ставку арендной платы, применяемой в зависимости от вида разрешенного использования участка, а во многих случаях зависит и от других факторов, таких как плотность застройки, назначение возводимого объекта, расположение участка.  

В связи с этим ещё на этапе планирования строительства необходимо оценить предстоящий размер арендной платы и его влияние на экономику проекта. Так во многих случаях от незначительного изменения параметров строящегося объекта арендная плата может измениться в разы.

Размер арендной платы является ключевым вопросом при реализации строительства или реконструкции объектов на арендуемом участке. Действующее законодательство города Москвы, которым устанавливается порядок определения арендной платы, исходит из:

• применения в ряде случаев повышенной ставки за первый года аренды. Фактически такая ставка является платой за заключение соглашения и может быть соизмерима с выкупной ценой участка.
• принципа прогрессирующей ставки арендой платы на последующие годы, а соответственно и увеличения арендной платы по мере увеличения срока аренды. Стоит отметить, что размер арендной платы может достигать очень больших размеров – до 10% от кадастровой стоимости участка. 

Так арендная плата за первый год срока аренды участка по ряду, как правило, наиболее коммерчески привлекательных, исходя из расположения или назначения, объектов определяется путем сложения двух ставок, одна из которых зависит от вида разрешенного использования участка, а другая определяется по формуле и зависит от площади планируемого к строительству объекта, его назначения. С каждым последующим годом ставка прогрессирует в сторону увеличения. 

Увеличение ставки арендной платы по мере увеличения срока аренды направлено на сокращение сроков строительства объектов и количества объектов незавершенного строительства. 

На первый год аренды арендная ставка на период строительства устанавливается в следующем размере: 

• для участков в пределах ТТК г. Москвы — ставка определяется как сумма стандартной ставки, установленной Приложением № 1 к Постановлению Москвы N 273-ПП, и ставки, определяемой в соответствии с Приложением № 8, которая рассчитывается исходя от вида функционального назначения помещений в объекте, их количества, площади объекта;
• для участков за пределами ТТК г. Москвы — используется стандартная ставка, установленная Приложением № 1;
• при этом для участков, как за пределами, так и в пределах ТТК г. Москвы, на которых планируется осуществление строительства /реконструкции жилых домов и гостиниц, — ставка также определяется как сумма стандартной ставки, установленной Приложением № 1 и ставки, определяемой в соответствии с Приложением № 8. 

При этом если предполагается осуществление реконструкции объекта, входе которой площадь объекта увеличивается не более чем на 20%, то арендная плата за первый год рассчитывается исходя из ставки, определяемой как сумма стандартной ставки, установленной Приложением № 1 и ставки, определяемой в соответствии с Приложением № 7. Арендная ставка устанавливается от 1,5% до 5% в зависимости от % увеличения площади (чем меньше %, тем ниже ставка).

Стоит учитывать, что арендная плата за первый год подлежит уплате единовременно в течение 90 дней со дня принятия ДГИ г. Москвы решения об изменении цели предоставления участка. 

Однако по заявлению арендатора ему может быть предоставлена рассрочка на срок от 1 до 3 лет либо на период строительства в зависимости от размера арендной платы. При этом на отсроченную арендую плату ежеквартально начисляются проценты в размере действующей ключевой ставки, увеличенной на три процентных пункта.

Законодательство предусматривает более сниженные по сравнению с указанными значениями ставки арендной платы для ряда объектов капитального строительства. Однако в целом, реализация строительства или реконструкции на арендуемом участке влечет за собой значительное увеличение арендной платы, особенно, если планируется строительство объектов, которые не являются социально и экономически значимыми для города. Кроме того, нередки случаи, когда ДГИ г. Москвы некорректно рассчитывает сумму арендой платы. 

Также арендная плата, кроме повышенных ставок за первый год аренды, может быть снижена пропорционально снижению кадастровой стоимости участка.

Юристы Правового центра «Два М» окажут содействие в реализации строительных проектов на участках предоставленных собственникам зданий в аренду, а также в установлении корректной арендной ставки и расчете арендной платы, что позволит избежать необоснованно высокой арендной платы и сэкономить арендатору значительные суммы.