Увеличение площади земельных участков

На определенном этапе владения земельным участком у собственника может возникнуть потребность в увеличении его площади. Стоит иметь в виду, что законом установлены конкретные способы увеличения площади земельного участка. В том числе специальное регулирование для увеличенная площади застроенного участка в Москве и Московской области.

Кто может обратиться за увеличением площади земельного участка? 

Увеличить площадь земельного участка может его законный владелец, а именно – собственник, а также арендатор участка под зданием. Следует учитывать, что увеличение владельцами площади принадлежащих им земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), либо садоводства и огородничества для собственных нужд, либо индивидуального жилищного строительства (ИЖС) имеет свои особенности. 

Условия, при которых площадь земельного участка может быть увеличена 

Обязательно нужно понимать, что площадь земельного участка в результате увеличения не должна превышать предельные максимальные размеры земельных участков, установленные правилами землепользования и застройки, утвержденными и действующими для каждого муниципального образования. 

Кроме этого, возможность формирования земельного участка зависит от документов территориального планирования конкретного муниципального образования, а также правил землепользования и застройки, которыми устанавливаются градостроительные регламенты (например, территориальные зоны, красные линии и т.п.). Так, все градостроительные характеристики земельного участка подлежат установлению в рамках комплексной проверки в результате проведения градостроительного аудита данного земельного участка.  

Способы увеличения площади земельного участка

Стандартными способами увеличения земельного участка являются: 

• уточнение границ земельного участка в отсутствие сведений об их определении в ЕГРН, но не более чем на 10% от исходной площади;
• образование нового земельного участка путем перераспределения, то есть присоединения к исходному земельному участку смежного с ним;  
• увеличение площади земельного участка на основании проекта межевания территории в Москве и Московской области; 
• приобретение соседнего участка на аукционе.

К специальным режимам увеличения площади земельного участка можно отнести, например, перераспределение («прирезку») земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), либо для садоводства или огородничества, либо для ИЖС. 

Однако, существуют и иные способы, не такие распространенные ввиду нетипичности обстоятельств, свидетельствующих о возможности их применения. Все они касаются ситуаций, при которых частный собственник соседнего земельного участка либо отсутствует / не известен, либо известен, но самоустранился от владения. 

Если у соседнего земельного участка нет собственника либо он самоустранился от владения 

Следует иметь в виду, что российское законодательство исходит из презумпции государственной собственности на землю. Это означает, что все земельные участки, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц, муниципальных образований, принадлежат государству. 

Следовательно, рассмотренные ниже способы применимы только по отношению к частным земельным участкам. 

Гражданским кодексом РФ установлен правовой механизм, согласно которому в случае, если соседний земельный участок сформирован, но не имеет собственника или последний не известен, то такой бесхозяйный земельный участок принимается Росреестром на соответствующий учет по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого он находится. По истечении года с момента постановки на такой учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на этот земельный участок. 

В такой ситуации права собственности или аренды на принадлежащий муниципалитету земельный участок можно приобрести на торгах. Случаи выкупа земельных участков из государственной или муниципальной собственности проанализированы здесь. 

В случае, если земельный участок не сформирован, то есть находится в неразграниченной государственной собственности, то можно требовать формирования участка и выставления его на торги (при условии отсутствия оснований для приобретения без торгов). 

Если же земельный участок находится в частной собственности, но собственник бросил его или иным образом самоустранился от владения им, то приобрести права на такой земельный участок может давностный владелец (добросовестное, непрерывное и открытое владение как своим собственным в течение не менее 15 лет) в силу приобретательной давности. При этом нужно проверить, не поставлен ли земельный участок на учет как бесхозяйный или не оформлено ли на него право муниципальной собственности. Возникновение права собственности на частный земельный участок на основании приобретательной давности было рассмотрено здесь. 

Увеличение площади земельных участков в Москве 

Важно учитывать, что Федеральным законом от 05.04.2013 № 43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации – городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в городе Москве установлены особенности образования земельных посредством так называемой «прирезки», а также особенности увеличения площади земельного участка при уточнении его границ.