Водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы и береговые полосы

Земельным кодексом РФ установлен исчерпывающий перечень зон с особыми условиями использования (ЗОУИТ). В этот перечень входят, в том числе, зоны, связанные с охраной водных объектов, таких как ручьи, реки, озера, водохранилища.

• Водоохранные зоны — территории, примыкающие к границам водного объекта, на которых действует специальный режим осуществления хозяйственной деятельности. Строительство объектов недвижимости (за исключением отдельных видов производственных и складских объектов) в таких зонах допустимо, но только при условии их оборудования специальными очистными сооружениями.
• Прибрежные защитные полосы — территории, которые устанавливаются в границах водоохранных зон и на которых действуют дополнительные ограничения хозяйственной деятельности (запрет распашки земель, размещения отвалов размываемых грунтов, выпаса сельскохозяйственных животных и т. д.).
• Береговые полосы — территории, примыкающие непосредственно к акватории водного объекта и предназначенные для общего пользования. Строительство объектов недвижимости в таких зонах запрещается, при этом в отличие от земель в водоохранных зонах, накладываемые на береговую полосу водного объекта участки не могут находиться в частной собственности.

Специфической ЗОУИТ для участков, расположенных вблизи водных объектов, используемых для водоснабжения Москвы (а это значительное число рек, каналов и водохранилищ в Московской области, а также в отдельных районах Тверской и Смоленской областей), является зона санитарной охраны (ЗСО) питьевого водоснабжения г. Москвы.

Актуальные вопросы, связанные с зонами охраны водных объектов

В зависимости от ситуации, перед правообладателем участка могут стоять различные задачи.

Например, задача по исключению участка из соответствующей зоны охраны водного объекта, если в полученном для целей строительства градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ) или в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) содержатся недостоверные сведения о нахождении в границах земельного участка водного объекта или о наложении на участок той или иной зоны охраны водного объекта.

В ряде случаев актуально изменение границ водного объекта. Например, если незначительная часть земельного участка попадает в береговую полосу, что препятствует полноценному использованию участка. Пересмотр границ береговой полосы не только возможен, но и в отдельных случаях обязателен (при наличии факта антропогенных воздействий, естественного изменения русла и в некоторых других случаях).

Кроме того, в последнее время острой проблемой для собственников земельных участков является предъявление органами власти исков о лишении их права собственности в связи с нахождением земельного участка в границах водного объекта (причем как самой акватории, так и береговой полосы). В таких исках требование зачастую касается изъятия в пользу государства всего участка, а не какой-либо его части, соотносимой с размером водного объекта или накладываемой на участок береговой полосы. Принципиальное значение в таких спорах имеет наличие у водного объекта признаков такового (это зависит, в том числе, от наличия факта изменения во времени уровней, расхода и объема воды в нем), квалификация водного объекта (обособленный или имеющий связь с другими поверхностными водными объектами и т. д.), установление границ водного объекта, возможность выделить свободную от водного объекта территорию на участке.

Информация о нахождении участка в водоохранной зоне или другой зоне охраны водного объекта (равно как и в иных ЗОУИТ) далеко не всегда отражается в ЕГРН. Однако, это еще не означает, что участок не обременен режимом соответствующей зоны (например, режимом водоохранной зоны какого-нибудь безымянного ручья).

В этой связи инвесторам, планирующим приобретение земли под коммерческие цели, целесообразно провести предварительную проверку земельного участка на наличие скрытых обременений. Такая возможность имеется в рамках градостроительного аудита земельного участка. В рамках градостроительного аудита юристы «Два М» выявляют все имеющиеся ограничения участка для реализации конкретного проекта. В зависимости от ситуации, вырабатывается механизм действий, направленный на устранение соответствующих препятствий — исключение участка из границ соответствующей зоны охраны водного объекта (при наличии правовых оснований) либо изменение границ такой зоны в интересах клиента.

Юристы по водоохранным зонам

Правовой центр «Два М» имеет большой опыт решения вопросов, связанных с водоохранными зонами. Юристы имеют опыт взаимодействия с экспертными организациями, органами власти, а также представляет интересы клиентов во всех судебных инстанциях.