Строительство в водоохранной зоне

Нахождение земельного участка в водоохранной зоне не служит препятствием для осуществления строительства или реконструкции объектов недвижимости, за исключением строительства отдельных видов объектов, а также строительства в водоохранных зонах, занятых защитными лесами. Однако строительство в водоохранной зоне возможно при условии соблюдения установленных законом требований к охране водных объектов.

Водоохранная зона: ограничения по строительству

Строить в водоохранной зоне допускается с соблюдением условия оборудования планируемых объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод. Это требование касается, в том числе, строительства в водоохранных зонах жилых домов, которое допустимо под условием их оборудования специальными системами водоотведения (например, централизованными канализациями, централизованными ливневыми канализациями).

Выбор типа сооружения, обеспечивающего охрану водного объекта, осуществляется с учетом установленных нормативов допустимых сбросов загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов.

Согласование строительства Росрыболовством

В Московской области, помимо соблюдения общей процедуры получения разрешения на строительство или реконструкцию объектов капитального строительства, на практике требуется также согласование строительства в границах водоохранной зоны в управлении Росрыболовства, которое проводит проверку сведений об инженерных сетях, систем водоотведения, планируемых мероприятий по охране водного объекта и недопущению его загрязнения.

Особенно неприятно данное требование при строительстве в водоохранной зоне жилых домов, поскольку для согласования требуется разрабатывать проектную документацию, без которой в ином случае можно было бы обойтись. В то же время, требование о согласовании строительства в водоохранной зоне Росрыболовством противоречит действующему законодательству. В настоящее время запрещено требовать «индивидуальные» согласования для ведения деятельности в зонах с особыми условиями использования территория (ЗОУИТ), в связи с чем есть перспективы оспорить соответствующее требование в суде.

Отметим, что в ряде случаев имеются основания для исключения земельного участка из водоохранной зоны (в том числе, путем оспаривания градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), правил землепользования и застройки (ПЗЗ) или для значительной корректировки границ водоохранной зоны).

Строительство в границах водоохранных зон: практика

В целом требования к строительству в водоохранной зоне реализуемы на практике, но требуют предварительной проработки проекта, в том числе с точки зрения юридической квалификации возводимых объектов.

Строительство в водоохранной зоне реки, к примеру, базы отдыха — вполне посильная задача. При этом капитальное строительство в водоохранной зоне (которое недопустимо в защитных лесах) в ряде случаев целесообразно заменить размещением некапитальных объектов (в том числе, с их легализацией во внесудебном и судебном порядке в качестве таковых).

Запрет строительства в водоохранной зоне, как правило, обусловлен исключительным характером планируемых объектов (например, если это производство токсичных веществ) либо нахождением участка не только в водоохранной зоне, но и в береговой полосе водного объекта.