Водный объект в границах земельного участка

Наложение на участок водного объекта (причем как самой акватории, так и береговой полосы) может не только существенно осложнить или сделать невозможным полноценное использование участка (арендатор, в том числе, обязан обеспечить доступ третьих лиц к береговой полосе), но и создает риски принудительного изъятия земли в пользу государства.

А учитывая внушительное число водохранилищ и рек в той же Московской области, риск выявления на участке, особенно из состава бывших или нынешних сельхозземель, какого-нибудь безымянного ручья весьма высок.

Информация о наличии на участке водного объекта и, соответственно, о вхождении участка в водоохранную зону и (или) береговую линию водного объекта может следовать из полученного в целях строительства градостроительного плана (ГПЗУ), градостроительной документации, а иногда становится известной правообладателю участка вместе с иском от органа власти о лишении права собственности на земельный участок.

Данные о вхождении участка в зону вокруг водного объекта (равно как и в иные зоны с особыми условиями использования территорий — ЗОУИТ) далеко не всегда отражены в ЕГРН и ПЗЗ, что еще не означает, что водный объект на участке отсутствует, и не устраняет возможные негативные последствия, обусловленные особым правовым статусом и режимом водных объектов. Отметим, что устранение подобных рисков возможно только в рамках своевременного проведения градостроительного и земельного аудита.

При этом встречается судебная практика о лишении собственников прав на весь земельный участок, несмотря на несоразмерность площади такого участка и расположенного на нем водного объекта (или его береговой полосы). Вхождение участка в водоохранную зону менее критично, но также существенно ограничивает возможность его использования.

В связи с указанным, для землепользователей актуальны вопросы, связанные с установлением и изменением границ водного объекта, исключением участков из охранных зон вокруг водных объектов, а также защитой против требований государственных органов.

Для правообладателя участка важно следующее:

• Водный объект, существующий на бумаге, не всегда подпадает под признаки такового (это зависит, в том числе, от наличия факта изменения во времени уровней, расхода и объема воды в нем). Более того, действительно имевшийся на участке водный объект может быть давным-давно пересохшим, т. е. не существовать в текущее время;
• Водный объект не всегда относится к федеральной собственности (это зависит от наличия у водного объекта признаков обособленности и изолированности от других поверхностных водных объектов);
• Границы водного объекта не всегда установлены в надлежащем порядке, а если установлены, то зачастую имеются основания для их пересмотра. Такой пересмотр обязателен, например, в случае изменения береговой полосы из-за воздействий антропогенного характера, естественного изменения русла и др. Но, в любом случае, должен проводиться не реже одного раза в 25 лет;
• Наличие водного объекта в границах земельного участка не может являться основанием для изъятия в пользу государства всего участка (по крайней мере, если имеется свободная от водного объекта территория, которую можно выделить).

Отметим, что ГПЗУ и ПЗЗ могут лишь отражать установленные в надлежащем порядке ЗОУИТ, в том числе береговые полосы и водоохранные зоны. То есть содержащаяся в них информация должна основываться на утвержденных уполномоченными органами документах. Если такой документ отсутствует, а выявленный водный объект с правовой точки зрения водным объектом не является или вовсе не существует, целесообразно оспаривать непосредственно ГПЗУ, а в ряде случаев ПЗЗ, в которых содержатся недостоверные сведения. Если же документ об установлении границ водного объекта утвержден, стоит рассмотреть возможность его оспаривания (например, в части границ водного объекта).

В случае, если уже предъявлен иск органа власти об истребовании земельного участка в связи с наличием водного объекта в границах участка, следует заручиться профессиональной юридической помощью. Крайне важно вовремя представить в суд грамотную правовую позицию, в том числе по вопросам способа защиты права (зачастую органы власти заявляют ненадлежащие требования), применения исковой давности, определения статуса водного объекта и его точных границ (в некоторых случаях инициировать проведение судебной экспертизы).