Водоохранная зона

Водоохранная зона — это территория, которая примыкает к границам водного объекта (ручья, реки, водохранилища) и на которой действует специальный режим осуществления хозяйственной деятельности, направленный на предотвращение причинения вреда водному объекту (загрязнение, заиление, истощение вод и т. д.), а также водным биологическим ресурсам и другим объектам животного и растительного мира.

Нахождение участка в водоохранной зоне может создавать существенные ограничения для реализации проектов (по строительству некоторых производственных объектов, складов и т. д.). Даже строительство дома в водоохранной зоне, хотя и возможно, но требует разработки проекта и соблюдения ряда требований.

Режим водоохранной зоны

На участках в водоохранной зоне ограничивается хозяйственная и иная деятельность: запрещается свободное движение и стоянка транспортных средств, сброс сточных (в том числе дренажных) вод, строительство и реконструкция автозаправок, хранение пестицидов и агрохимикатов, захоронение отходов и т. д.

В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территории которых вводятся дополнительные ограничения: запрещается распашка земель, размещение отвалов размываемых грунтов, выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн.

Режим водоохранной зоны сам по себе не служит препятствием для строительства (за исключением водоохранных зон, занятых защитными лесами) или реконструкции объектов капитального строительства (ОКС), включая ИЖС и садоводство, или для возведения некапитальных объектов. Вместе с тем, строительство в водоохранной зоне (в том числе жилых домов) требует соблюдения определенных условий, в частности, оборудования планируемых к размещению объектов очистными сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов.

Земельные участки в водоохранной зоне не ограничены в обороте, они могут выступать предметом сделок (например, аренды) и находиться в частной собственности. Однако, если участок одновременно накладывается на береговую полосу водного объекта (непосредственно примыкающую к водному объекту), его нахождение в частной собственности недопустимо, и на такой территории действует более строгий режим, в том числе запрещается строительство ОКС. Кроме того, законом установлен запрет на ограничение публичного доступа на береговую полосу.

Границы водоохранной зоны

Ширина водоохранной зоны зависит от вида водного объекта (море, река, озеро), его протяженности или акватории.

Например, ширина водоохранной зоны озера, водохранилища (за исключением озера, расположенного внутри болота, или озера, водохранилища с акваторией менее 0,5 кв. км) устанавливается в размере 50 метров. Ширина водоохранной зоны реки зависит от ее протяженности. Ширина водоохранной зоны моря составляет 500 метров.

Для непроточных прудов и обводненных карьеров водоохранные зоны не устанавливаются.

Ширина прибрежных защитных полос составляет 30-50 метров, в зависимости от уклона поверхности, а в некоторых случаях 200 метров (например, если водный объект является средой обитания особо ценных биологических ресурсов).

Следует иметь ввиду, что данные о нахождении участка в водоохранной зоне (или иной ЗОУИТ) не всегда отражаются в ЕГРН и градостроительной документации. Что, однако, не означает, что водный объект отсутствует, а участок не обременен режимом водоохранной зоны.

В то же время, включение участков в границы водоохранных зон (равно как и в иные ЗОУИТ) далеко не всегда имеет под собой законные основания.

Например, нередко в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) или градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ) указываются неактуальные сведения о наложении защитной зоны ручья на участок или иного водного объекта (тогда как этот ручей давным-давно пересох). В ряде случаев возможно исключение участков из водоохранных зон (в том числе путем оспаривания ПЗЗ или ГПЗУ) либо значительное корректирование их границ (с учетом воздействий антропогенного характера, изменения русла и т. д.).

Для водохранилищ характерной проблемой при установлении границ водоохранных зон и береговых полос является определение уровня воды, от которого исчисляются границы соответствующих зон. Так, фактический уровень воды в них искусственно регулируется в достаточно широких пределах. А закрепленный документально «нормальный подпорный уровень» может серьезно отличаться от фактически поддерживаемого большую часть года.

В таких случаях вопрос нередко разрешается в рамках судебной гидрологической экспертизы или на основании внесудебного заключении соответствующего специалиста.

При грамотном подходе в водоохранной зоне возможна реализация многих прибыльных проектов (баз отдыха, коттеджных поселков, экоферм, рыболовных клубов). Это возможно, в том числе, с использованием вспомогательных видов разрешенного использования.

Юристы в области водоохранных зон

Правовой центр «Два М» обладает исключительным опытом в сфере разрешения вопросов, связанных с вхождением участков в водоохранные зоны и иные зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), исключением участков из таких зон, оспариванием их границ, а также реализацией различных коммерческих проектов в таких зонах. Юристы центра имеют большой опыт взаимодействия с экспертными организациями, органами власти, а также представляют интересы клиентов во всех судебных инстанциях. В портфеле «Два М» не один успешно реализованный на практике коммерческий проект в водоохранной зоне.

Правовой центр «Два М» комплексно подходит к решению проблем клиентов, связанных с вхождением участков в водоохранные зоны и иные ЗОУИТ. В рамках градостроительного аудита выявляются все имеющиеся ограничения участка для реализации конкретного проекта. В зависимости от ситуации, вырабатывается механизм действий, направленный на устранение соответствующих препятствий - исключение участка из водоохранной и иной ЗОУИТ (при наличии правовых оснований) либо изменение границ такой зоны в интересах клиента.