Границы ЗОУИТ

Согласно новым требованиям, зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), в т. ч. возникающие в силу закона, считаются установленными с момента внесения сведений о такой зоне в ЕГРН.

Обязательным приложением к решению об установлении (изменении) ЗОУИТ являются сведения о границах данной зоны, которые должны содержать графическое описание местоположения границ данной зоны, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Это означает, что одновременно с принятием решения об установлении или изменении размеров ЗОУИТ должны быть также выполнены межевые работы в целях осуществления кадастрового учета такой зоны.

Границы ЗОУИТ, возникающих в силу закона, утверждаются и вносятся в ЕГРН уполномоченным в соответствующей сфере государственным органом. Тогда как границы ЗОУТ, возникающих на основании отдельного решения, утверждаются таким решением. Подготовка сведений о границах осуществляется:

• при установлении ЗОУИТ в связи с размещением зданий или сооружений (например, в отношении санитарно-защитной зоны предприятия) - их собственником или иным правообладателем (арендатором, концессионером и т.д.);
• в иных случаях – уполномоченным в соответствующей сфере органом.

Вместе с тем, на переходный период в отношении уже существующих ЗОУИТ законом предусматриваются специальные правила.

В частности, зоны с особыми условиями использования территорий, установленные (возникшие) до 1 января 2025 г. считаются установленными без внесения сведений о таких зонах в ЕГРН в случаях, если:

• установлены или согласованы уполномоченным органом в ранее действовавшим порядке;
• в соответствии с ранее действовавшим законодательством считались при соответствующих условиях установленными в силу закона без принятия отдельного решения;
• установлены судом.

Границы таких ЗОУИТ должны быть внесены в ЕГРН до 1 января 2028 г.

При этом если ранее действовавший порядок требовал определения конкретных границ ЗОУИТ, то она считается установленной, если было утверждено описание границ такой зоны, или же границы были обозначены на местности. В иных же случаях границы ЗОУИТ рассчитываются от соответствующего объекта на основании подлежащих применению к данному виду зоны нормативов.

Учитывая столь продолжительный переходный период, и в отсутствие конкретного документа, прямо устанавливающего координаты всех зон с особыми условиями использования территорий, возникает существенная специфика оспаривания включения участков в ЗОУИТ. Вопрос может решаться оспариванием градостроительных планов участков (ГПЗУ), правил землепользования и застройки и рядом иных способов.

В случаях, когда принятые в соответствии с действующим законодательством подзаконные акты устанавливают иные размеры и (или) режим ЗОУИТ, их границы и режим должны быть приведены в соответствие с ними до 1 января 2028 г.

При этом, если зона установлена вокруг определенного объекта, то обязательство обратиться за изменением границ или режима такой зоны возлагается на собственника объекта. А в случае, если действующие нормативы являются более мягкими, чем ранее установленные, с заявлением о пересмотре границ или режима ЗОУИТ может обратиться заинтересованное третье лицо.

В отношении наиболее проблемной в данном контексте категории объектов – магистральных трубопроводов – установлен также особый порядок внесения сведений о них в ЕГРН. Так, собственники трубопроводов обязаны до 1 января 2024 г. внести в ЕГРН сведения о границах территории, в пределах которой ограничивается строительство и иная хозяйственная деятельность, исходя из наибольших возможных расстояний.

Далее они обеспечивают утверждение проекта границ соответствующей зоны, содержащего конкретные ограничения деятельности на том или ином расстоянии от трубопровода. До утверждения такого проекта строительство вблизи трубопровода должно согласовываться с его собственником.

В отношении ряда других ЗОУИТ (санитарно-защитные, зоны охраны объектов культурного наследия и т. д.) переходными положениями земельного законодательства предусмотрен свой специальный порядок установления границ охранных зон.

Если ЗОУИТ устанавливается для строительства или эксплуатации объекта, то как границы, так и режим такой ЗОУИТ во многом зависят от владельца или застройщика такого объекта. При этом данный вопрос для него принципиально важен, так как определят саму возможность строительства (продолжения эксплуатации) объектов на соответствующем месте, и объем расходов, связанный с возмещением убытков владельцам смежных участков.

Аналогично, во многих случаях установление ЗОУИТ в тех или иных границах (пересмотр существующих границ) либо определение перечня ограничений хозяйственной деятельности принципиально важны для правообладателей смежных участков, для которых от этого зависит возможность использования земли или недвижимости. Это особенно актуально для зон охраны объектов культурного наследия, зон санитарной охраны источников водоснабжения и т.д., правила установления которых оставляют возможность для усмотрения в зависимости от ситуации.