Выкуп земельного участка и объектов в связи с установлением ЗОУИТ

В ситуации, когда в связи с установлением или изменением зоны с особыми условиями использования территорий (санитарно-защитной зоны, охранной зоны трубопроводов и т. д.) собственник лишен возможности использовать земельный участок и расположенные на нем объекты по назначению, он вправе:

• требовать полного возмещения убытков (включая убытки в виде реального ущерба и упущенной выгоды);
• требовать выкупа земельного участка и расположенных на нем объектов, а также возмещения компенсации за прекращение прав (аренды, безвозмездного пользования и т. д.) на участки, находящиеся в публичной собственности.

Механизм выкупа является альтернативой возмещению убытков, то есть в случае возмещения правообладателю убытков при ограничении прав в связи с установлением (изменением) ЗОУИТ, выкуп недвижимости, а также возмещение за прекращение прав на земельный участок не осуществляются.

Зачастую приведение разрешенного использования земельного участка в соответствие с ограничениями, предусмотренными для соответствующей ЗОУИТ, может являться экономически нецелесообразным и невыгодным для правообладателя недвижимости и исключает его заинтересованность в дальнейшем владении участком и постройками на нем, что делает получение выкупа за имущество более предпочтительным.

Круг лиц, имеющих право требовать выкупа земельного участка и расположенных на нем объектов, а также лиц, обязанных осуществить такой выкуп, аналогичен установленному законом для случая взыскания убытков в связи с установлением (изменением) ЗОУИТ.

Важно учитывать, что выкуп может быть осуществлен только в отношении объекта, не являющегося в соответствии с решением суда самовольной постройкой, за исключением самовольной постройки исключительно по количеству этажей или высоте.

Выкуп земельного участка и расположенных на нем объектов в связи с невозможностью использования осуществляется на основании соглашения о выкупе (в письменной форме или в форме электронного документа) или по решению суда.

В январе 2022 г. принято отдельное постановление Правительства, конкретизирующее порядок и условия заключения соглашения о выкупе недвижимого имущества в результате установления или изменения ЗОУИТ.

Соглашение о выкупе земельного участка и расположенных на нем объектов заключается в связи с соответствующим требованием правообладателя недвижимости либо по инициативе лица, возмещающего убытки, и должно содержать, в том числе:

• данные и реквизиты заявителя;
• сведения о недвижимом имуществе в объеме, требующемся для описания предмета договора купли-продажи недвижимого имущества;
• срок передачи недвижимого имущества;
• стоимость имущества, подлежащего выкупу.

Размер возмещения при выкупе определяется по правилам, предусмотренным нормами Земельного кодекса в отношении размера возмещения в связи с изъятием участков для государственных или муниципальных нужд. При этом определение размера возмещения производится исходя из вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об установлении (изменении) ЗОУИТ:

• содержащегося в ЕГРН;
• (в случае отсутствия сведений о ВРИ участка в ЕГРН) исходя из цели предоставления такого участка, указанной в правоустанавливающем документе (договор купли-продажи и т. д.);
• (в случае отсутствия правоустанавливающего документа) исходя из разрешенного использования, соответствующего назначению объектов недвижимости.

Законом установлен двухмесячный срок на рассмотрение соответствующего требования о выкупе земельного участка и расположенных на нем объектов, а также возмещения компенсации за прекращение прав.

Вместе с тем, практика правоприменения по вопросам выкупа недвижимости в результате установления ЗОУИТ по новым правилам еще не сложилась. Соответственно, велика вероятность, что спор о выкупе будет разрешаться в судебном порядке.

Исход такого процесса будет зависеть от профессионализма его участников, правильного обоснования и донесения до суда обстоятельств, имеющих значение для определения выкупной цены, и лица, обязанного их компенсировать.

Исходя из анализа имеющейся судебной практики, большое значение при разрешении таких споров имеют обстоятельства первоначального установления границ ЗОУИТ, вхождения земельного участка в ЗОУИТ на момент приобретения истцом, осведомленности истца о существующих ограничениях, а также ряд других обстоятельств.

При этом многие вопросы находятся на стыке юридических и специальных (технических, экологических, исторических и т. д.) знаний. Часто исход спора зависит от позиции специалистов в соответствующих сферах, судебной экспертизы.

Зачастую важно провести правовую экспертизу и выявить «подводные камни» земельного участка и объектов недвижимости до заключения сделки по их приобретению. Возможно, рассматриваемый Вами участок будет не пригоден для использования в соответствии с планируемыми целями, но и размер компенсации окажется существенно ниже понесенных Вами расходов.

Также важно провести аудит, если на участке планируется возведение объекта, для которого потребуется установить или изменить ЗОУИТ. В рамках аудита есть возможность заблаговременно оценить риски и примерные расходы, которые потребуется понести при компенсации убытков или выкупе соседних земельных участков, входящих в ЗОУИТ.