Взыскание убытков при вхождении земельного участка в ЗОУИТ

С момента установления зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) на земельные участки, расположенные в границах такой зоны, распространяются все ограничения, предусмотренные режимом той или иной ЗОУИТ. В ряде случаев такие ограничения делают использование по назначению земли и расположенных на участке объектов неэффективным или полностью невозможным.

В тех случаях, когда правообладатель земельного участка и объектов, включенных полностью или частично в ЗОУИТ, ограничен в возможности использования своего имущества, он вправе требовать возмещения убытков.

При этом данная область законодательства недавно прошла через серьезную реформу, в частности:

• Земельный кодекс дополнен новой специальной статей, посвященной особенностям возмещения убытков при ограничении прав в связи с установлением, изменением ЗОУИТ.
• В январе 2022 г. принято отдельное постановление Правительства, конкретизирующее порядок определения состава и размера убытков, порядок и условия заключения соглашения о возмещении убытков, а также соглашения о выкупе недвижимого имущества в результате установления или изменения ЗОУИТ.

Внесенными изменениями, во-первых, расширен перечень лиц, которым возмещаются убытки. Так, возмещения убытков вправе требовать:

• собственники участков (в том числе публично-правовые образования);
• арендаторы (землепользователи, землевладельцы), которым предоставлены участки, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности;
• собственники объектов капитального строительства, помещений в них, а также объектов незавершенного строительства;
• граждане – наниматели жилых помещений по договорам социального найма.

Во-вторых, прямо определены лица, за счет средств которых возмещаются убытки. Такими лицами являются: собственник или иной правообладатель объекта (застройщик), в связи с размещением которого установлена ЗОУИТ, а в отсутствие данных лиц, а также при установлении ЗОУИТ в силу закона и зон охраны объектов культурного наследия – уполномоченные органы, принявшие решение об установлении ЗОУИТ.

Законом урегулирована и такая довольно распространенная ситуация как возведение объектов капитального строительства, в том числе жилых и дачных домов, в ЗОУИТ, в которых размещение таких объектов опасно для жизни (вблизи трубопроводов, аэродромов и т. д.). При этом собственники, зачастую, осуществляли строительство, не зная об опасном соседстве или полагаясь на наличие разрешительной документации.

Собственник таких объектов, подлежащих, по понятным причинам, сносу, имеет право на возмещение убытков, если строительство осуществилось на основании предусмотренных действовавшим законодательством разрешений и согласований, либо разрешение на строительство не требовалось (например, для дачных домов или ИЖС), а участок был предоставлен уполномоченным органом в установленном порядке именно для этой цели.

Более того, к составу убытков, причиненных включением в зону с особыми условиями использования территорий, законодателем прямо отнесены не только убытки в виде реального ущерба (выплаченная арендная плата, расходы, обусловленные ответственностью по договорам перед третьими лицами, убытки, связанные со сносом объектов и т. д.), но и упущенная выгода (принцип полного возмещения убытков). Речь идет о доходах, которые правообладатель мог бы получить, если бы участок не был включен в ЗОУИТ.

В этой связи следует отметить, что возмещение убытков в форме упущенной выгоды ранее применялось судами лишь в единичных случаях. Хотя главным «убытком» при ограничении прав в связи с установлением ЗОУИТ чаще всего как раз и выступает упущенная выгода. Например, когда для участка с разрешенным использованием «для целей жилой застройки» фактически утрачивается возможность его использования по назначению, убытки, очевидно, куда больше, чем стоимость квадратного метра земли.

Возмещение убытков осуществляется на основании соглашения о возмещении убытков либо на основании решения суда.

Вместе с тем, практика правоприменения по вопросам взыскания убытков в результате установления ЗОУИТ по новым правилам еще не сложилась. Соответственно, велика вероятность, что спор об убытках будет разрешаться в судебном порядке. Исход такого процесса будет зависеть от профессионализма его участников, правильного обоснования и донесения до суда обстоятельств, имеющих значение для определения размера и состава убытков, и лица, обязанного их компенсировать.

Исходя из анализа имеющейся судебной практики, большое значение при разрешении таких споров имеют обстоятельства первоначального установления границ ЗОУИТ, вхождения земельного участка в ЗОУИТ на момент приобретения истцом, осведомленности истца о существующих ограничениях, а также ряд других обстоятельств.

При этом многие вопросы находятся на стыке юридических и специальных (технических, экологических, исторических и т. д.) знаний. Часто исход спора зависит от позиции специалистов в соответствующих сферах, судебной экспертизы.

В этой связи перед правообладателями земельных участков, входящих в ЗОУИТ и правообладателями объектов, для которых установлена ЗОУИТ, стоят различные практические задачи.

Для собственника объектов, для которых была установлена зона:

• минимизировать размер устанавливаемой для объекта ЗОУИТ или обосновать отсутствие необходимости ее установления;
• минимизировать убытки, возмещаемые владельцам участков и (или) объектов, обременяемых ЗОУИТ.

Для владельцев участков и объектов, находящихся в границах ЗОУИТ:

• обосновать, что участки и (или) объекты не входят в ЗОУИТ;
• при вхождении в ЗОУИТ в максимальном размере взыскать убытки с собственника объекта, для которого такая зона установлена;
• обосновать возможность ведения в ЗОУИТ деятельности, которая в такой зоне разрешена с оговорками.

В качестве альтернативы возмещению убытков закон предоставляет выше указанным лицам также право требовать выкупа недвижимости на участке, если установление ЗОУИТ приводит к невозможности ее использования. Кроме того, компенсации вправе требовать лица, у которых прекращаются права на земельные участки, находящиеся в публичной собственности (арендаторы, землепользователи и землевладельцы).