Основания отказа в выкупе земельного участка

Основания, по которым уполномоченные органы могут отказать в выкупе земельного участка, определены в Земельном кодексе. 

Случаи отказа в предоставлении в собственность государственного или муниципального земельного участка собственнику здания, расположенного на этом участке, за плату без проведения торгов довольно распространены. 

К одним из наиболее практически значимых оснований отказов в выкупе земельного участка стоит отнести следующие основания: 

• на выкупаемом земельном участке расположены бесхозяйные объекты; здания или помещения в здании, находящиеся в государственной собственности; объекты, принадлежащие иным третьим лицам (в последнем случае за выкупом участка должны обратиться все правообладатели зданий/помещений на участке);
• выкупаемый участок изъят из оборота или ограничен в обороте;
• необоснованность испрашиваемой площади и ее несоразмерность пятну застройки;
• здание или сооружение стоит на участке общего пользования

Вхождение в земли общего пользования определяется градостроительной документацией (пересечение с красными линиями в проекте планировки территории, вхождение в перспективные транспортные коридоры в ПЗЗ) в связи с чем проблемы могут быть при выкупе участка в давно сформированных фактических границах, в том числе, если участок в этих же границах предоставлен в аренду.

• несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования такого земельного участка

При этом стоит учитывать, что у потенциального собственника участка есть возможность установить для участка ВРИ, не предусмотренный ПЗЗ, но соответствующий фактическому назначению здания, построенного до утверждения ПЗЗ.

Так, в деле № А40-320178/2019, сопровождаемом юристами «Два М», удалось обосновать правомерность изменения ВРИ участка путем установления вида разрешенного использования, соответствующего назначению законно возведенного еще до формирования участка объекта (офисно-гостиничного комплекса), при том, что данный ВРИ не предусмотрен действующими ПЗЗ и не соответствует ВРИ, установленному для исходного участка («для благоустройства и строительства детских и спортивных площадок»).

При этом обширная судебная практика свидетельствует о многочисленных необоснованных отказах в предоставлении участков. Нередки случаи, когда муниципальные органы власти при отказе в выкупе участка ссылаются на основания отказа, предусмотренные региональными или местными Административными регламентами, но не предусмотренные Земельным кодексом РФ. Между тем, только уполномоченные органы города Москвы вправе отказывать по основаниям, определенным региональными нормативными актами до 1 января 2025 года, однако в Московской области уполномоченные органы продолжают отказывать по основаниям, предусмотренным регламентом. 

Наиболее широко используемые органами государственной власти г. Москвы основания отказа – это нецелевое использование земельного участка, а также наличие на участке объектов, у которых городские власти усматривают признаки самовольного строительства.

Однако с помощью профессионального и комплексного подхода юристов Правового центра «ДВА М» необоснованные отказы могут быть успешно оспорены в суде. Так, в делах А40-271896/2018, А40-72906/14 юристы Правового центра «ДВА М», защитили права доверителей, доказав, что отказ в предоставлении земельного участка в аренду в связи с размещением на земельном участке объекта, обладающего признаками самовольной постройки, является незаконным, так как объект в установленном судебном порядке не признан самовольной постройкой. 

Правовой центр «Два М» предлагает услуги по земельному аудиту, в ходе которого будут изучены градостроительная документация и правоустанавливающие документы и сделан вывод о перспективах оформления права собственности на участок, о наличии или отсутствии законных оснований для отказа в предоставлении участка в собственность. Кроме того, команда земельных юристов Правового центра выработает наиболее эффективную стратегию защиты и поможет отстоять интересы предпринимателей как в судебном порядке в делах об оспаривании отказов в предоставлении участка в собственность, так и в досудебном порядке при представлении интересов в органах, уполномоченных на предоставление участков в собственность.