Оспаривание отказа предоставления участка в собственность

Действующее законодательство устанавливает формально ограниченный перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка в собственность под расположенными на нем объектами недвижимости. Эти основания могут быть разбиты на несколько основных групп:

• участок не может быть предоставлен в собственность в силу установленного публичного запрета на его приватизацию;
• участок не может быть предоставлен в собственность исключительно данного заявителя, так как на участке расположены объекты недвижимости иных лиц;
• объект, расположенный на участке, не является объектом недвижимости, либо является объектом незавершенного строительства, для оформления прав на землю под которыми установлены специальные правовые режимы.

Публичными запретами, исключающими возможность предоставления участка в собственность, являются:

• изъятие земельного участка из оборота;
• ограничение в обороте земельного участка (в случае, если федеральным законом не установлено разрешение на предоставление таких участков в собственность граждан и юридических лиц);
• установленный федеральным законом запрет на приватизацию земельных участков;
• резервирование земель для государственных или муниципальных нужд.

Наличие на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих иному лицу, исключает возможность предоставления земельного участка в единоличную собственность одного из них.

В этой ситуации существует два варианта оформления прав на землю:

• выкуп участка в долевую собственность всех собственников объектов недвижимости, расположенных на нем, на основании их совместного заявления, если участок является неделимым;
• раздел земельного участка, который является делимым. В этом случае должны быть сформированы отдельные участки, занятые объектами недвижимости, принадлежащими соответствующему собственнику. После раздела каждый собственник самостоятельно обращается за выкупом земельного участка, занятого принадлежащими именно ему объектов недвижимости.

В ряде случаев основанием для отказа в выкупе земельного участка могут являться претензии публичного органа к самим объектам недвижимости, расположенным на участке.

До недавнего времени достаточно широко была распространена схема выкупа земельных участков под расположенными на них «квазиобъектами» недвижимостями: заборами, разворотными площадками, будками охраны, силосными траншеями и пр. Данные «объекты» зачастую возводились на участках на основании декларации об объектах недвижимости как вспомогательные объекты, то есть без оформления разрешений на строительство. Совершенно очевидно, что все указанные выше объекты не являются ни недвижимостью, ни объектами вспомогательного назначения, в связи с чем выкуп земельных участков под ними невозможен.

В настоящее время судебная практика, как правило, также исходит из невозможности выкупа земельного участка под указанными выше объектами, а также под любыми иными объектами, которые были зарегистрированы в обход закона как вспомогательные объекты.

В этой связи реализация подобного рода схем выкупа земельных участков становится крайне затруднительной. Кроме того, сам факт выкупа не гарантирует сохранение участка впоследствии, так как данная сделка может быть признана недействительной как по иску самого публичного органа, так и по иску органов прокуратуры.

Также необходимо учитывать, что нахождение в собственности объекта незавершенного строительства не дает его собственнику право на выкуп земельного участка без проведения торгов.

Законом предусмотрена особая процедура оформления прав на земельные участки под объектами незавершенного строительства, которая не предусматривает права выкупа участка ранее завершения строительства, ввода построенного объекта в эксплуатацию и оформления на него права собственности.