Получение ГПЗУ в Московской области

С необходимостью получения ГПЗУ сталкиваются многие правообладатели земельных участков в Московской области, планирующие осуществление строительства или реконструкции объектов недвижимости на таких участках. На практике при получении ГПЗУ в Московской области возникают проблемные ситуации, связанные как с незаконными отказами в выдаче ГПЗУ, так и с включением уполномоченным органом в ГПЗУ сведений, осложняющих или даже делающих невозможной реализацию проектов по строительству (реконструкции) запланированных объектов.

Как получить ГПЗУ на участок в Московской области

Полномочиями в сфере подготовки и выдачи градостроительных планов земельных участков в Московской области обладает Мособлархитектура. Распоряжением Мособлархитектуры № 27РВ-161 от 29.04.2021 г. утвержден административный регламент оказания услуги по выдаче ГПЗУ на участки в Московской области.

Для получения ГПЗУ правообладателю участка следует направить запрос в Мособлархитектуру по соответствующей форме с приложением документа, удостоверяющего личность (или полномочия представителя). Никаких дополнительных документов для получения ГПЗУ в Московской области уполномоченный орган требовать не вправе. Выписка из ЕГРН, информация о технических условиях подключения объектов и иные документы запрашиваются уполномоченным органом в порядке межведомственного взаимодействия. В то же время, заявитель вправе направить их по собственной инициативе.

Срок получения ГПЗУ в Московской области составляет 14 рабочих дней с даты регистрации в Мособлархитектуре запроса о предоставлении соответствующей

государственной услуги. Срок действия ГПЗУ в Московской области, как и в других регионах, составляет три года с даты выдачи.

Областным регламентом установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в выдаче ГПЗУ. Необоснованный отказ, равно как и включение в ГПЗУ противоречащих закону сведений, могут быть успешно оспорены.

Актуальные проблемы, связанные с получением ГПЗУ в Московской области

При получении градостроительных планов земельных участков в Московской области возникают следующие основные проблемные ситуации:

• Включение в ГПЗУ сведений о вхождении участка в ту или иную зону с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) – в частности, для Московской области особенно актуальны зоны санитарной охраны (ЗСО) источников питьевого водоснабжения г. Москвы и зоны охраны объектов культурного наследия;
• Указание Мособлархитектурой в ГПЗУ на необходимость разработки проекта межевания территории (ППТ);
• Указание в ГПЗУ на пересечение участка с землями лесного фонда;
• Указание в параметрах объектов на нулевую этажность, что фактически не позволяет осуществлять строительство или реконструкцию на участке.

Необходимо понимать, что содержание в ГПЗУ подобных сведений далеко не всегда основано на нормативно-правовых документах, что недопустимо. В такой ситуации правообладатель имеет право оспорить ГПЗУ и потребовать выдать новый ГПЗУ без включения соответствующей информации.

В ряде случаев целесообразно оспаривать не сам ГПЗУ, а документ, на основании которого в ГПЗУ внесены соответствующие сведения (например, решение органа власти об утверждении границ ЗОУИТ). Следует иметь ввиду, что ГПЗУ является лишь источником информации о градостроительном регламенте участка и ограничениях его использования (фактически, выпиской из ПЗЗ), но сам по себе не может устанавливать или изменять его правовой режим.

Почему следует доверить решение проблемы «Два М»

Правовой центр «Два М» специализируется на вопросах, связанных с юридическим сопровождением проектов по строительству и реконструкции в Московской области, в том числе успешно ведет дела об оспаривании ГПЗУ.

В рамках одного из таких дел, сопровождаемых «Два М» (дело № А41-37772/2017), удалось обосновать незаконность содержащихся в ГПЗУ земельного участка Московской области сведений о расположении участка в ЗСО источников питьевого водоснабжения г. Москвы и обязать Мособлархитектуру выдать ГПЗУ без включения соответствующих сведений. Это позволило снять запрет на строительство в той значительной части участка, которая в соответствии с первоначально выданным Мособлархитектурой ГПЗУ находилась в зоне строгого ограничения строительства.

В другом деле об оспаривании ГПЗУ в Московской области (дело № А41-45510/2019) «Два М» удалось доказать в суде незаконность указания уполномоченным органом в ГПЗУ участка на необходимость разработки арендатором ППТ для того, чтобы определить допустимые технико-экономических показатели планируемых к строительству объектов.