Индекс «Н» в ПЗЗ Москвы

Индексом «Н» в ПЗЗ г. Москвы обозначены территории, для которых градостроительный регламент не устанавливается или на которые требования градостроительного регламента не распространяются. То есть для них в правилах землепользования и застройки Москвы не определяется ни перечень возможных видов разрешённого использования участков, ни предельные параметры строительства на них.

К таким землям относятся в том числе:

• территории объектов культурного наследия, (в т.ч. вся территория в границах ансамблей с таким статусом). В том числе - выявленных объектов культурного наследия;
• особо охраняемые природные территории;
• территории общего пользования (в том числе в «красных линиях» улично-дорожной сети);
• занятые линейными объектами или предназначенные для их размещения;
• предоставленные для добычи полезных ископаемых;
• земли лесного фонда;
• сельскохозяйственные угодья;
• особые экономические зоны и территории опережающего развития.

Как видно из данного перечня, к зоне «Н» относятся достаточно специфические территории, на которых, по общему правилу, не предполагается осуществление нового строительства или реконструкции, да и вообще ведение «непрофильной» хозяйственной деятельности. Однако на практике всё не настолько однозначно.

Так объекты культурного наследия (ансамбли усадеб и т. д.), особо охраняемые природные территории (лесопарки) составляют достаточно большую часть территории Москвы. И в границах многих из них имеются участки и объекты недвижимости «непрофильного» назначения, не связанного с основной функцией таких территорий. Нередко – возведённые ещё в советское время и прошедшие приватизацию.

Также значительная часть объектов недвижимости согласно ПЗЗ и документам по планировке территории оказалась в границах улично-дорожной сети (земель общего пользования).

Собственники таких объектов сталкиваются с проблемами, как изменения разрешённого использования участков так и реконструкции объектов на них, и тем более – нового строительства.

Для разрешения данных проблем существуют да варианта:

• исключение участка из границ зоны «Н»;
• установление для участка разрешённого использования и параметров строительства уполномоченным в сфере соответствующих территорий органом.

Исключение участков из границ территорий, для которых градостроительный регламент не устанавливается

В большинстве случаев исключение участков из границ зоны «Н» путём внесения изменений непосредственно в ПЗЗ невозможно. Так границы объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий и т. д. устанавливаются в специальном порядке, а в ПЗЗ лишь отображаются. Соответственно, их корректировка должна осуществятся в порядке определённом действующим для таких видов территории законодательством. А учитывая, что границы таких территорий не могут меняться произвольно, а определяются объективными факторами – перспективы их корректировки необходимо оценивать применительно к каждому отдельному случаю.

Для объектов культурного наследия требуется разработка проекта границ такого объекта или внесение изменений в существующий. При этом новые границы должны быть обоснованы в рамках культурологических изысканий и подтверждены историко-культурной экспертизой. Аналогично для особо охраняемых природных территорий возможность сокращения площади (если речь не идёт об инфраструктурных проектах городского значения) определяется исходя из фактического наличия леса или иного охраняемого ландшафта.

Непосредственно изменения в ПЗЗ могут решить данный вопрос только если при отображении границ таких территорий была допущена техническая ошибка.

Изменение разрешенного использования и установление параметров допустимого строительства на участках в зоне «Н»

В соответствии с градостроительным законодательством, использование участков, на которые градостроительный регламент не распространяется, определяется уполномоченным в соответствующей сфере государственным или муниципальным органом. Например – Мосгорнаследием и Мосприродой по территориям объектов культурного наследия и ООПТ регионального значения соответственно. То есть данными органами определяются как виды разрешённого использования участка, так и параметры допустимого строительства (реконструкции).

Единый порядок использования таких территории не установлен, оно определяется как законодательством о соответствующих видах территорий, так и нормативами, установленными для конкретной территории или объекта (положением об особо охраняемой природной территории, проектом зон охраны объекта культурного наследия и т.д.). Велика в данном случае и доля произвольного усмотрения уполномоченных органов.

И если о масштабном новом строительстве в пределах таких территорий говорить, как правило, не приходится, то изменение разрешённого использования объекта, его реконструкция (в том числе с увеличением параметров), возведение вспомогательных построек вполне возможны. Особенно при должном обосновании соответствия таких действий назначению и режиму территории (либо назначению объекта, существовавшего до формирования такой территории), отсутствия негативного воздействия от планируемых мероприятий. Например, на территориях объектов культурного наследия, ООПТ может ставиться вопрос о размещении объектов рекреационного и спортивного характера, общепита, позволяющих задействовать потенциал соответствующей территории, не нанося ей ущерба.