Снятие запрета на строительство

Земельным законодательством РФ было установлено, что в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек выкуп земельных участков может производиться по льготной цене в размере 20% кадастровой стоимости земельного участка с установлением в отношении такого земельного участка запрета на строительство. Таким образом, запрет на строительство – инструмент сохранения текущего землепользования на земельных участках, предоставленных по сниженной стоимости в частную собственность.

Выкуп земельных участков в г. Москве для определённых категорий лиц по ставке 20% и, соответственно, установление запрета на строительство в отношении таких земельных участков были возможны в период с 29.10.2001 г. по 01.07.2012 г. На настоящий момент земельные участки в г. Москве подлежат выкупу по ставке 100% своей кадастровой стоимости. При этом имеется большое количество участков, выкупленных по льготной ставке и обремененных запретом на строительство.

Лица, которые произвели выкуп земельного участка в указанный период по льготной стоимости, обязаны соблюдать режим запрета на строительство на таком земельном участке. Данное обременение является бессрочным и действует вплоть до его снятия в установленном порядке.

Режим запрета на строительство означает, что на данном земельном участке запрещено как всякое строительство объектов недвижимости (сюда не включается возведение некапитальных объектов, т.к. оно не включено законом в понятие «строительства»), так и реконструкция уже построенных на земельном участке зданий, строений, сооружений. Из этого правила предусмотрено 2 исключения:

1. Допускается реконструкция существующих объектов капитального строительства, если такие действия не приводят к изменению вида разрешенного использования земельного участка, установленного при его предоставлении в частную собственность. Другими словами, допускается реконструкция объекта капитального строительства для поддержания его надлежащего технического состояния или для увеличения полезной площади объекта, если при этом не изменяются цели использования последнего.
2.  Допускается реконструкция с изменением целевого использования объектов капитального строительства, если благодаря такой реконструкции то, как объект капитального строительства используется фактически, приводится в соответствие градостроительному регламенту земельного участка (установленным им видам разрешённого использования).

Градостроительный регламент земельного участка устанавливает перечень способов, которыми может использоваться земельный участок. Если фактическое использование здания, строения, сооружения, расположенного на земельном участке, противоречит установленным градостроительным регламентом способам его использования, такой объект может быть реконструирован с целью приведения его в соответствие с градостроительным регламентом даже в том случае, если на участок наложен запрет на строительство.

Стоит отметить, что в том и другом случае возможно увеличение полезной площади объекта (надстройка, расширение) в пределах градостроительного регламента. Основным источником сведений о градостроительном регламенте земельных участков являются Правила землепользования и застройки.

При этом, исключение №1, допускающее реконструкцию в рамках текущего разрешённого использования, может быть использовано только ограниченно. При применении данного правила следует учитывать перспективы того, что контролирующим лицам Мосгосстройнадзора необходимо будет доказать, что при проведении реконструкции землепользователь не вышел за рамки, предписанные ему текущим разрешённым использованием (например, при размещении торговых или офисных помещений в постройках производственного назначения следует заранее обеспечить доказательства того, что торговля на территории промышленного объекта ведётся для целей внутреннего обеспечения, что офисные помещения используются органами администрации предприятия и т. п.).

В то же самое время, несомненно, на участке, в отношении которого установлен запрет на строительство, могут осуществляться действия по изменению объектов недвижимости, которые не могут считаться реконструкцией, т.е. капитальный ремонт (например, замена инженерных систем, замена элементов кровли, демонтаж и устройство новых перегородок и ненесущих стен, устройство проёмов, в том числе, в несущих стенах и перекрытиях и т.д.). Доказательствами того, что произведённые изменения не являются реконструкцией, могут выступать план переустройства, технический план, техническое заключение организации, имеющей допуск СРО, заключение кадастрового инженера, инженерно-строительная экспертиза.

Вопросы строительства, реконструкции на земельном участке, в отношении которого установлен запрет на строительство требует тщательной правовой экспертизы, которая может сэкономить землепользователям значительные денежные средства.

Кроме того, следует отметить, что несмотря на имеющийся запрет на выкуп новых земельных участков по сниженной ставке с обременением их запретом на строительство, собственники тех участков, для которых запрет на строительство уже установлен, вправе увеличивать такие участки за счет земель публичной (городской или неразграниченной) собственности с оплатой лишь 20% от кадастровой стоимости «прирезаемых» земель.

Это возможно в случае заключения соглашения с городом Москвой о перераспределении земельных участков частной и публичной собственности. При этом запрет на строительство распространяется на всю площадь такого увеличенного земельного участка.

В случае, если снятие запрета на строительство осуществляется одновременно с изменением ВРИ участка, правообладатель участка обязан оплатить только плату за снятие запрета на строительство; изменение ВРИ в этом случае осуществляется бесплатно.

Плата за снятие запрета на строительство не взимается в случае, если вид разрешенного использования участка предусматривает осуществление на нем исключительно научной, производственной и промышленной деятельности.

В иных случаях застройщик обязан выплатить 80% от кадастровой стоимости земельного участка на момент снятия запрета на строительство (или, если процедуры изменения ВРИ и снятия запрета осуществляются одновременно, 80% от кадастровой стоимости на дату подачи заявления об изменении ВРИ земельного участка).