Земля под объектами незавершенного строительства

Достройка объекта незавершённого строительства на арендованном участке, в отличие от принадлежащего застройщику на праве собственности, требует урегулирования вопросов, связных с земельными отношениями.

Так незастроенные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство, предоставляются, в основном, на праве аренды.

В общем случае договоры аренды земельных участков для осуществления строительства заключаются сроком от трех до десяти лет. В связи с чем достаточно часто достроить и ввести в эксплуатацию объект срок действия первоначального договора не удаётся.

Действующим гражданским законодательством установлено, что в случае если договор аренды публичного земельного участка прекращен, а планируемый к размещению объект не построен к этому времени, то уполномоченный орган имеет право в течение 6 месяцев с момента прекращения договора аренды обратиться в суд с требованием об изъятии такого объекта с последующей продажей его на торгах. 

Следует учитывать, что регистрация права собственности на объект незавершенного строительства не порождает исключительного права на заключение договора аренды занятого им земельного участка или его продажу собственнику недостроенного объекта.

Единственным основанием для отказа в удовлетворении требования об изъятии в рассматриваемой ситуации будет являться бездействие органов государственной власти или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, повлекшее объективную невозможность завершения застройщиком строительства в период аренды. 

Положительный опыт оспаривания в судебном порядке требования уполномоченных органов об изъятии земельного участка в связи с прекращением договора аренды имеется в практике юристов Правового центра «Два М». 

Основания приобретения прав аренды земельного участка на новый срок

Необходимо иметь в виду также и то, что собственник недостроенного объекта в ряде случаев имеет право на однократное заключение договора аренды на новый срок без торгов в целях завершения строительства. Среди таких оснований действующий закон выделяет: 

– право собственности на объект незавершенного строительства приобретено на публичных торгах в рамках процедуры изъятия его у предыдущего собственника (в связи с прекращением договора аренды испрашиваемого земельного участка); 

– право собственности зарегистрировано в отношении объекта незавершенного строительства, который не был изъят по одной из следующих причин: 

• либо уполномоченный орган в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка не заявил в суд требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов;
• либо уполномоченный орган заявил такое требование в суд, но суд отказал (п. 3 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ); 
• либо этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

– право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано до 1 марта 2015 года или земельный участок уже был предоставлен в аренду до 1 марта 2015 года и ранее земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта.

Юристы Правового центра «Два М» имеют успешный опыт представления интересов застройщиков при рассмотрении в суде требований уполномоченных органов об изъятии земельных участков в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка. Кроме этого, в перечень услуг, предоставляемых Правовым центром «Два М», входят услуги по сопровождению процедуры приобретении прав на земельные участки под объектами незавершенного строительства.