Аренда земли под объектами незавершенного строительства

Действующим гражданским законодательством установлено, что в случае если договор аренды публичного земельного участка прекращен, а планируемый к размещению объект не сдан в эксплуатацию, то уполномоченный орган имеет право в течение 6 месяцев с момента прекращения договора аренды обратиться в суд с требованием об изъятии такого объекта с последующей продажей его на торгах. 

Закон предусматривает единственное основание для отказа в удовлетворении данного требования – если собственник объекта незавершенного строительства докажет, что нарушение срока строительства связано с действиями органов государственной власти или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть технологически присоединен объект.

Если торги признаны несостоявшимися, то такой объект незавершенного строительства в течение двух месяцев может быть приобретен в собственность публичного образования по начальной цене аукциона, которая определяется как рыночная стоимость соответствующего объекта.

Однако, законом предусмотрены исключения, при которых приобретение прав аренды на земельный участок возможно без проведения торгов.

Случаи предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка с расположенным на нем объектом незавершенного строительства 

Земельный участок, занятый объектом незавершенного строительства, находящийся в государственной или муниципальной собственности может быть предоставлен в аренду без проведения торгов однократно для завершения строительства такого объекта в следующих случаях. 

1) Право собственности на объект незавершенного строительства приобретено на публичных торгах в рамках процедуры изъятия его у предыдущего собственника (в связи с прекращением договора аренды испрашиваемого земельного участка). 

В этом случае земельный участок предоставляется на срок, превышающий в два раза срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений (сроки (от 15 до 79 месяцев) установлены Приказом Минстроя России от 15.05.2020 № 264/пр в зависимости от площади и количества объектов капитального строительства).

2) Право собственности зарегистрировано в отношении объекта незавершенного строительства, который не был изъят по одной из следующих причин: 

• либо уполномоченный орган в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка не заявил в суд требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов;
• либо уполномоченный орган заявил такое требование в суд, но суд отказал (п. 3 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ); 
• либо этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

3) Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано до 1 марта 2015 года или земельный участок уже был предоставлен в аренду до 1 марта 2015 года и ранее земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта.

Срок, на который однократно предоставляется в аренду земельный участок в таком случае для завершения строительства, составляет 3 года (п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).