Изменение ВРИ участка в зоне «Ф»

Изменить основной вид разрешенного использования (ВРИ) для земельного участка в зоне «Ф» (содержащийся в ЕГРН), по общему правилу, можно только путем внесения изменений в ПЗЗ Москвы. Однако, в ряде случаев для владельцев участков в «Ф» зоне актуальны следующие действия, формально не являющиеся изменением ВРИ и не требующие изменения ПЗЗ, но позволяющие устранить многие проблемы (например, связанные с оформлением земельных отношений, получением разрешительной документации, эксплуатацией объектов, исчислением платежей в бюджет):

• исключение «ненужных» видов использования из формулировки основного вида разрешенного использования участка в зоне «Ф»;
• приведение ВРИ участка в зоне «Ф» в соответствие с федеральным Классификатором видов использования;
• приведение ВРИ участка в зоне «Ф» в соответствие с назначением расположенных на участке объектов капитального строительства.

Когда актуально исключение «ненужных» видов использования из формулировки ВРИ участка в зоне «Ф»

Нередко основной ВРИ, установленный для участка в зоне сохраняемого землепользования, включает не только виды использования, охватывающие фактическую деятельность владельца участка, но также и виды, которые не имеют отношения к его деятельности и которые он не планирует реализовывать в будущем.

Например, в Москве распространена ситуация присвоения чиновниками для участков, предоставленных в аренду под производство, помимо производственного ВРИ также офисов или объектов торговли. 

Такой смешанный ВРИ может приводить к многократному завышению кадастровой стоимости участка (которая для участков с исключительно производственным ВРИ в разы ниже) и зависящих от нее платежей за землю и недвижимость в бюджет (арендной платы, земельного налога и т. д.). Кроме того, это может послужить основанием для включения расположенных на участке зданий в перечень облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости.

В такой ситуации правообладатель участка вправе исключить из основного ВРИ земельного участка «ненужные» виды использования, несмотря на нахождение участка в зоне сохраняемого землепользования «Ф» по ПЗЗ Москвы. 

Суды в большинстве случаев встают на сторону землепользователей и признают, что исключение части ранее установленных в отношении участка в зоне «Ф» видов использования является не изменением ВРИ, а реализацией гарантированного законом права на выбор вида разрешенного использования.

Сопровождение «Два М» одного из знаковых дел (№ А40-35569/2019) позволило в 2020 году путем исключения из ВРИ участка в зоне «Ф» неактуальных для клиента видов использования (общественно-деловых объектов) снизить его кадастровую стоимость почти в 4,5 раза. Полученные судебные акты помогли в дальнейшем значительно снизить размер арендной платы и налога на имущество в отношении расположенных на участке объектов.

Когда актуально приведение ВРИ участка в зоне «Ф» в соответствие с Классификатором

Нередко исходный ВРИ участка в зоне «Ф» сформулирован таким образом, что допускает сразу несколько толкований, принципиально различных с точки зрения их влияния на размер арендной платы, земельного налога и других земельных и имущественных платежей в бюджет.

Например, излюбленные ДГИ фразы «административные» или «административно-деловые», используемые ранее (до введения в действие Классификатора) при установлении ВРИ для промышленных и других участков, нередко приводят к необоснованному завышению кадастровой стоимости участка, включению в перечень облагаемых «кадастровым» налогом и т. д. То есть ВРИ участка может толковаться уполномоченными органами таким образом, будто он используется для размещения офисов как самостоятельного вида деятельности. При том, что сам по себе производственный ВРИ полностью охватывает размещение на участке, в том числе, административных корпусов (помещений) для нужд предприятия. 

Приведение ВРИ участка в соответствие с Классификатором в таких случаях позволяет устранить подобную неопределенность и снизить нагрузку компании по платежам в бюджет. При этом данная процедура не является изменением ВРИ, поскольку ее цель – установление участку наиболее близкого аналога его текущего ВРИ из Классификатора (в т. ч. не требует внесения платы за изменение ВРИ).

В зависимости от интереса владельца участка, применение данной процедуры может иметь целью и, напротив, установление для участка в зоне «Ф» максимального (из возможных) количества основных ВРИ по действующему Классификатору для наиболее эффективного использования участка (под торговлю, офисы и т. д.).

В некоторых случаях вопрос установления соответствия ВРИ Классификатору имеет принципиальное значение для получения разрешительной документации на реконструкцию объектов в зоне «Ф».

Когда актуально приведение ВРИ участка в зоне «Ф» в соответствие с назначением расположенных на участке объектов 

Случается, что текущий ВРИ земельного участка в зоне «Ф», в том числе установленный органами власти еще до принятия ПЗЗ, не учитывает назначение изначально расположенных на участке зданий. На практике, это нередко приводит к отказу ДГИ в оформлении земельных отношений, проблемам с получением разрешения на реконструкцию объекта, исчислением платежей в бюджет и даже привлечению к административной ответственности за нецелевое использование. Правообладатель участка в зоне «Ф» вправе требовать изменения ВРИ участка на соответствующее назначению законно возведенных на участке объектов. Судебная практика по данному вопросу в Москве, в формировании которой принимали участие юристы «Два М», складывается в пользу собственников недвижимости.