Зоны, связанные с объектами транспорта, энергетики и связи

Границы охранной зоны ЛЭП в Москве, как правило, определяются ПАО «МОЭСК», владеющей объектами электросетевого хозяйства, после чего на основании заявления указанной сетевой организации Ростехнадзором принимается решение о согласовании границ охранной зоны.

Правовой режим охранных зон

Правовой режим охранных зон регламентируется не только земельным и градостроительным законодательством, но и многочисленными специальными законами и подзаконными актами в области электроэнергетики (охранные зоны электросетевых объектов и охранные зоны объектов по производству электроэнергии), промышленной безопасности (охранные зоны магистральных трубопроводов и газораспределительных сетей), гидроэнергетики (охранные зоны гидроэнергетического объекта), железнодорожного транспорта (охранные зоны железных дорог) и др.

Правительством РФ утверждены Правила охраны в отношении отдельных объектов, вокруг которых устанавливается охранная зона, а также условия использования земельных участков, расположенных в границах таких зон.

Включенные в границы охранной зоны участки не изымаются у собственников или арендаторов. Однако в пределах охранных зон, в отсутствие письменного согласования с владельцем объекта, вокруг которого установлена соответствующая охранная зона (которое получить крайне затруднительно), запрещаются строительство и реконструкция объектов капитального строительства, а также ряд иных видов деятельности (земляные работы, размещение детских и спортивных площадок, стадионов, рынков, автостоянок и пр.).

Указанные ограничения связаны с необходимостью обеспечения безопасного функционирования и эксплуатации объектов специального назначения (ЛЭП, газопроводы, тепловые сети и др.), а также исключения рисков их повреждения. Так, не секрет, что разрыв на магистральном газопроводе может повлечь крупномасштабные негативные последствия.

При этом, в силу прямого указания закона, размещение земельного участка в границах любой из охранных зон делает невозможным приобретение такого участка в собственность или в аренду для строительства зданий, сооружений или осуществления иных видов деятельности.

Исключение составляют участки, расположенные в границах придорожных полос автомобильных дорог общего пользования, строительство и реконструкция на которых позволяются при наличии письменного согласия владельца автодороги.

Случается, что спустя несколько лет после приобретения земельного участка и размещения на нем капитального объекта, собственник узнает о незаконности строительства ввиду отсутствия необходимого согласования с сетевой организацией, собственником газораспределительной сети или владельцем иного объекта, вокруг которого установлена охранная зона.

В этой связи, одним из негативных последствий нахождения участка в охранной зоне, является предъявление к его правообладателю со стороны уполномоченного органа (в Москве - ДГИ г. Москвы) искового заявления о признании объекта самовольной постройкой и его сносе (демонтаже). В подобном деле существенное значение будут иметь тщательный анализ правового режима охранной зоны, в том числе, определение момента установления соответствующей охранной зоны, а также результаты строительно-технической судебной экспертизы.

Отметим, что в охранной зоне допускается строительство и реконструкция капитальных объектов на основании разрешения на строительство, выданного до дня установления или изменения соответствующей охранной зоны. Допускается также использование земельных участков в соответствии с ранее установленным видом разрешенного использования для целей, не связанных со строительством и реконструкцией.

Действуя благоразумно и осмотрительно, собственнику (застройщику) следует собрать сведения обо всех ограничениях использования участка еще до получения разрешения на строительство или реконструкцию объекта, чтобы не столкнуться впоследствии с проблемами, связанными с невозможностью строительства и эксплуатации объекта.

В связи с этим перед приобретением участка или началом реализации строительного проекта на нём необходимо провести проверку на предмет его нахождения в охранных зонах и иных зонах с особыми условиями использования.

Так несмотря на то, что в настоящее время законом установлено обязательное требование о внесении в ЕГРН всех зон с особыми условиями использования территории, в том числе охранных зон, внесение в ЕГРН зон с особыми условиями использования, возникших до августа 2018 г., может быть осуществлено в силу закона до 2022 г. При этом «переходный период» для реализации подобного рода задач имеет свойство растягиваться на многие годы.

Таким образом, единая информативная и достоверная карта охранных зон как таковая пока отсутствует.

Учитывая, что режим охранных зон накладывает серьезные ограничения на правообладателя объекта, включая запрет на осуществление в такой зоне строительства, реконструкции объектов капитального строительства и ряда иных видов деятельности, получение сведений о том, попадает ли участок в границы охранной зоны и иные зоны с особыми условиями использования, не теряет своей актуальности.

Классификация зон, связанных с объектами транспорта, энергетики и связи

В настоящее время исчерпывающая классификация зон, связанных с объектами транспорта, энергетики и связи содержится в Земельном кодексе. К таким зонам относятся:

• охранная зона объектов электроэнергетики;
• охранная зона железных дорог;
• придорожные полосы автомобильных дорог;
• охранная зона трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов);
• зона минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов);
• охранная зона линий и сооружений связи;
• охранная зона гидроэнергетического объекта;
• охранная зона объектов инфраструктуры метрополитена;
• охранная зона тепловых сетей;
• зона ограничений передающего радиотехнического объекта, являющегося объектом капитального строительства;
• зона безопасности с особым правовым режимом и зона наблюдения (для объектов атомной энергетики).

Так, вдоль трасс трубопроводов, транспортирующих нефть, природный газ, нефтепродукты, нефтяной и искусственный углеводородные газы, устанавливаются охранные зоны в виде участка земли, ограниченного условными линиями, проходящими в 25 метрах от оси трубопровода с каждой стороны.

Ширина каждой придорожной полосы устанавливается в размере от 25 до 150 метров в зависимости от класса и (или) категории автомобильных дорог с учетом перспектив их развития.

Выявление зон с особыми условиями использования, которые накладываются на границы земельного участка, позволит выработать правообладателю участка наиболее эффективный план его использования и предотвратить многие риски.