Проект планировки территории

ППТ – один из важнейших документов в области градостроительной деятельности, непосредственно регулирующий строительство на территории, в отношении которой он действует. Как правило, его разработка в Москве осуществляется в отношении больших по площади участков земли (от нескольких гектаров), в сравнении с Московской областью и другими регионами, где проекты планировки могут разрабатываться в отношении более скромных по размеру объектов.

Когда требуется утверждение ППТ

Законом выделяются случаи, когда принятие ППТ на земельном участке является обязательным:

1) изъятие недвижимости для государственных или муниципальных нужд; 

2) установление, отмена красных линий на застраиваемой земле; 

3) размещение: 

• зданий/строений/сооружений планируется в границах двух и более муниципальных образований;
• строительство, реконструкция линейного объекта; 
• объекта капитального строительства в границах особо охраняемой природной территории или в границах земель лесного фонда; 
• ИЖС с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве

4) осуществление комплексного развития; 

Кроме того, хотя закон явно и не устанавливает необходимость разработки ППТ в отношении участков, подлежащих застройке, на практике его наличие может потребоваться в следующих случаях: 

1) В судебной практике встречаются акты судов, правовые позиции в которых сводятся к необходимости осуществлять застройку коттеджных поселков в соответствии с проектом планировки. Обоснование такой позиции заключается в том, что само по себе размещение коттеджного поселка предполагает установку красных линий, а также линейных объектов (изначально указанный вывод сформирован в Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2019 N 43-КА19-4 и продублирован в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 26.09.2023 N Ф05-22665/2023 по делу N А41-97553/2022). Иными словами, поскольку ППТ требуется для создания дороги, улично-дорожных сетей, а также иных линейных объектов, размещение которых необходимо в поселении, суды нередко обязывают застройщиков подготавливать проект планировки, без которого застройка участка под коттеджный поселок будет невозможна. 

2) Нередко при намерении застройщика изменить градрегламент земельного участка, на соответствующий виду планируемого строительства, то есть внести изменения в правила землепользования и застройки, органы местного самоуправления обязывают подготовить ППТ в отношении такого участка. В противном случае, в изменении ПЗЗ может быть попросту отказано. 

3) Кроме того, в самих ПЗЗ может быть предусмотрено, что развитие той или иной территориальной зоны происходит только согласно проекту планировки. Несмотря на то, что такой подход идет в разрез с положениями градостроительного законодательства, тем не менее судебная практика признает отказы в выдаче РнС в границах таких территориальных зон законными (Кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 10.11.2022 N 88а-33365/2022 по делу N 2а-513/2022).  

4) Нахождение участка в зоне планируемого расположения транспортной развязки. Правило актуально для Московской области. В случае, если участок находится в зоне, в отношении которой действует схема территориального планирования транспортного обслуживания, в выдаче градостроительного плана будет отказано до момента разработки ППТ. 

Процедура подготовки и утверждения ППТ

На территории России действует унифицированный порядок подготовки и утверждения ППТ. Такой порядок включает в себя следующие этапы: 

1) Решение о подготовке проекта планировки

Процедура начинается с подачи заявления в уполномоченный орган о вынесении нормативного акта – решения о подготовке документации по планировке территории. Оно может быть подано физическими или юридическими лицами, заинтересованными в строительстве или реконструкции капитального объекта. 

К заявлению о вынесении решения должны быть приложены задания на выполнение инженерных изысканий и на разработку проекта планировки, которые подлежат последующему согласованию со стороны компетентных органов. 

По результатам поступления указанного заявления уполномоченный орган осуществляет его рассмотрение и выносит решение о подготовке документации по планировке. 

Этап принятия решения о подготовке ППТ является достаточно важным, поскольку в нем определяется содержание будущей документации. Юристы Правового центра «Два М» подготавливают все документы, необходимые для вынесения указанного решения, предлагая юридическое и техническое обоснование необходимости его принятия, а также желаемых параметров участков и капитальных объектов, планируемых к размещению. 

2) Подготовка

Подготовка ППТ может проводиться заинтересованным физическим или юридическим лицом. В таком случае инициатору следует обратиться в организацию, специализирующуюся в области архитектурно-строительного проектирования, с целью подготовки проекта планировки в соответствии с заданием. 

Правовой центр «Два М» осуществляет организацию всех необходимых мероприятий, направленных на подготовку проекта планировки территории. В частности, в ходе оказания услуг производится поиск проектировщиков среди числа специалистов, с которыми ранее осуществлялось сотрудничество, а также организуется проведение инженерных изысканий. При этом на указанной стадии может потребоваться «неформальное» предварительное согласование подготавливаемого проекта планировки территории или его отдельных разделов с целью избежать рисков последующего отказа в его принятие. 

3) Утверждение

Подготовленные документы инициатор направляет на согласование в уполномоченные органы государственной власти. При этом перечень таких органов определяется в зависимости от типа застройки и, соответственно, вида ППТ. 

При этом если один или несколько органов откажут в согласовании, инициатор имеет право на созыв согласительного совещания с их участием, а также участием разработчиков и органа, координирующего подготовку и утверждение проекта планировки. По итогам такого совещания может быть принято решение о необходимости доработки документов, об урегулировании разногласий без каких-либо корректировок или о невозможности их урегулирования. 

После согласования со стороны указанных органов, ППТ подлежит проверке со стороны координирующего органа, его передаче на общественные обсуждения или публичные слушания и последующему вступлению в силу. 

На указанном этапе юристы Правового центра «Два М» представляют интересы Заказчика при согласовании ППТ. Содержание названных действий раскрывается в необходимости как «неформальных» отношений с согласующими органами, так и формальных, таких как согласительные совещания. Названные этапы предполагают, в частности, защиту подготовленного проекта планировки, а также поиск компромиссных вариантов в случае отказов в его согласовании. 

Внесение изменений в проект планировки

Зачастую правообладатели недвижимости сталкиваются с необходимостью не столько с подготовкой ППТ, сколько с внесением в него изменений. Как правило такие действия направлены на установление или изменение границ красных линий, а также границ зон планируемого размещения капитальных объектов, изменения характеристик и очередности планируемого развития или характеристик ОКС. 

В указанном случае инициатор таких изменений также направляет заявление о вынесении решения о подготовке изменений в ППТ. Заявление должно содержать обоснование необходимости внесения таких изменений, сами материалы, содержащие изменения и результаты инженерных изысканий. 

Согласование и принятие изменений происходит в соответствии с процедурой, аналогичной согласованию и принятию самого проекта планировки. 

Споры, возникающие при утверждении ППТ или внесении в него изменений

Подготовка ППТ, а также внесение в него изменений достаточно сложная и бюрократизированная процедура. Часто она сопровождается судебным оспариванием действий административных органов, участвующих в принятии проекта. 

Правовой центр «Два М» имеет большой опыт представления интересов землепользователей при подготовке и корректировке проектов планировки и межевания. 

В том числе – ведение судебных споров, связанных с ППТ.

Специализация на вопросах земельного права, недвижимости и строительства позволяет сконцентрироваться на развитии компетенции юристов именно в этой сфере. В результате, многие правовые позиции, которые удалось отстоять в суде юристам «Два М», становятся практикой, на которую ориентируются суды по другим спорам.

Ещё одно преимущество Правового центра — наработанные деловые контакты с кадастровыми инженерами, строительными экспертами, оценщиками, которые позволяют привлечь на досудебной и судебной стадиях наиболее подготовленных специалистов в данных сферах.