Красные линии на земельном участке

Что означают красные линии 

Термином «красные линии» в градостроительном законодательстве обозначаются береговые полосы водных объектов, улицы, бульвары, проезды и другие территории общего пользования и улично-дорожной сети. 

Красные линии отображаются в документации по планировке территории (проект планировки, межевания территории). Основное их предназначение – формирование и застройка участков с учетом уже существующих и запланированных территорий общего пользования и объектов транспортной инфраструктуры.

Отметим, что схожий правовой режим имеют зоны планируемого размещения объектов федерального, регионального и местного значения (автомобильные дороги, железнодорожные пути, линии метрополитена и т. д.), содержащиеся в генеральных планах и правилах землепользования и застройки. И хотя, в отличие от красных линий, границы таких зон не являются окончательно утвержденными, их наличие аналогичным образом влияет на оборотоспособность участков.

Красные линии как основание для отказа в предоставлении участка в аренду или собственность

Можно выделить 2 ситуации, которые свидетельствуют о том, что участок находится в красных линиях:

• имеет место наложение границ участка на уже существующие территории общего пользования или транспортной инфраструктуры
• границы участка накладываются на планируемые к размещению в будущем территории общего пользования или транспортной инфраструктуры

На практике наиболее распространена и проблематична для собственников зданий ситуация, когда при оформлении прав на застроенный земельный участок выясняется, что по участку проходят новые (не существовавшие при оформлении прав на здание) красные линии. Например, зафиксированные в градостроительной документации в связи с планируемым строительством автомобильной дороги. 

Нахождение участка в пределах красных линий с большой степенью вероятности приведет к отказу уполномоченного органа в предоставлении участка в аренду или собственность. Однако во многих случаях такой отказ может быть успешно оспорен собственником недвижимости в судебном порядке.

Оформление прав на участок в красных линиях

Возможность предоставления участка, расположенного полностью или частично в красных линиях, зависит от ряда обстоятельств:

• вид права, на котором участок испрашивается собственником строений (выкуп или аренда)
• существует ли территория общего пользования или объект инфраструктуры, в связи с которым установлены красные линии, фактически или только планируется к размещению 
• начата ли процедура реализации проекта по размещению публичного объекта, в связи с которым запроектированы красные линии
• принято ли уполномоченным органом решение об изъятии земельного участка под красными линиями

Вопрос о предоставлении участка в красных линиях в аренду должен разрешаться уполномоченным органом исходя из приоритета исключительного права собственника здания на приобретение прав на участок, в границах которого оно расположено. Иной подход означал бы лишение собственника права пользования принадлежащим ему зданием. Такой подход поддерживается в актуальной судебной практике.

Кроме того, суды исходят из того, что только лишь наложение на земельный участок проектируемых красных линий в связи с размещением в будущем того или иного инфраструктурного объекта не может являться единственным основанием для отказа в предоставлении такого участка в аренду. Уполномоченный орган должен представить доказательства начала реализации соответствующего проекта. 

Следует учитывать и то обстоятельство, что размещение публичных объектов в рассматриваемой ситуации требует принятия органом власти предварительного решения об изъятии участка или его части, попадающей в зону планируемого строительства (в красные линии). В отсутствие такого решения собственник не может быть лишен права на заключение долгосрочного договора аренды участка под зданием. В дальнейшем он будет также вправе претендовать на получение компенсации.

Выкуп земельного участка в красных линиях, как в уже существующих, так и в проектируемых, по общему правилу запрещен. В соответствии с законом такие участки относятся к ограниченным в обороте и не предоставляются в частную собственность.

Однако к проектируемым красным линиям применяется «правило шести лет». Если в течение указанного срока со дня определения зоны размещения публичного объекта в проекте планировки территории (ППТ) уполномоченным органом не принято решение об изъятии участков – проект прекращает действие в соответствующей части. Другими словами, участок перестает считаться предназначенным для строительства публичных объектов и выбывает из числа ограниченных обороте.

Несмотря на вышесказанное, практика отказа органами власти в предоставлении участков в красных линиях как в частную собственность, так и в аренду широко распространена. Вместе с тем, перспективы оспаривания такого отказа во многих случаях оцениваются как высокие.

Корректировка красных линий

В некоторых случаях проблему пересечения земельного участка с красными линиями возможно решить путем внесения изменений в проект планировки или межевания территории. Любое заинтересованное лицо вправе обратиться в уполномоченный орган с соответствующим заявлением и проектом изменений.

Например, правообладатель участка может инициировать смещение красной линии на расстояние, позволяющее ему осуществить на участке запланированное строительство или реконструкцию. 

Важно отметить, что уполномоченный орган обязан нормативно обосновать принятие того или иного решения по проекту внесения изменений в градостроительную документацию. Отказ, не основанный на нормах закона, в том числе не содержащий четкого обоснования, может быть успешно оспорен в судебном порядке. 

Строительство в границах красных линий

Необходимо понимать, что если строительство непосредственно в пределах красных линий не допускается, то остальная часть участка свободна для застройки (в рамках градостроительного регламента). 

В то же время, нередко органы власти отказывают в выдаче разрешительной документации на строительство или реконструкцию даже тогда, когда запланированный объект находится за красными линиями. 

В таких случаях отказ в выдаче разрешения на строительство может быть успешно оспорен в судебном порядке. Перспективным является оспаривание отказа и в ситуации, когда истек 6-летний срок на реализацию проекта по размещению инфраструктурного объекта, в связи с которым были установлены красные линии, затрагивающие участок.

Почему следует доверить решение проблемы «Два М»

Разрешение вопросов, связанных с расположением участков в границах красных линий, практически невозможно без профессиональной юридической помощи. 

Юристы «Два М» сопровождают «под ключ» внесение изменений в градостроительную документацию, а также обладают исключительным опытом представления интересов собственников недвижимости в судебных делах о признании незаконными отказов органов власти в предоставлении участков в аренду и собственность, в выдаче разрешительной документации на строительство и реконструкцию, а также в спорах, связанных с изъятием земли и объектов недвижимости.

Для инвесторов актуально проведение аудита планируемого к приобретению земельного участка на предмет наложения участка на красные линии, а также вхождение в иные зоны с особыми условиями использования территорий.