Проект планировки территории и проект межевания территории (документация по планировке территории)

Проекты планировки и межевания являются крайне важным элементом градостроительства, в связи с чем необходимость в их подготовке, а также внесении изменений возникает у многих физических лиц и организаций, которые осуществляют предпринимательскую деятельность, связанную со строительством и эксплуатацией недвижимости.

Что такое проект планировки территории в строительстве? 

ППТ – это документация, в которой устанавливаются элементы планировочной структуры, границы территорий общего пользования, зоны, в которых будут размещаться ОКС, а также параметры таких объектов и порядок очередности, в котором такие объекты подлежат размещению. 

Если говорить простыми словами, то ППТ предназначен для того, чтобы определить, где и какие объекты будут размещаться и в каком порядке их строительство должно производиться. 

Что такое проект межевания территории?

ПМТ – это документация, утверждаемая с целью определения границ участков и установления и отмены красных линий на застроенных участках, где не предполагается новая стройка.  

Соответственно проект межевания используется для установления границ земельных участков, в частности, земель общего пользования. 

В отличие от ППТ в ПМТ регламентация строительства отсутствует, а лишь устанавливаются границы участков, а также красные линии в отношении объектов, которые уже застроены или могут застраиваться без проекта планировки. 

Кроме того, проект планировки содержит в качестве одного из разделов и сам проект межевания, то есть сведения о границах земельных участков, на которых будет производиться строительство.

Для чего утверждаются ДПТ?

К числу основных случаев, когда требуется разработка ППТ и ПМТ, относятся следующие ситуации: 

1. изъятие участков для государственных или муниципальных нужд;
2. установление, изменение или отмена красных линий; 
3. образование участков в определенных нормативными актами случаях; 
4. размещение капитального объекта планируется в составе двух и более муниципальных образований;
5. размещение линейного объекта; 
6. строительство в особо охраняемой природной территории или землях лесного фонда; 
7. в рамках комплексного развития; 
8. размещение ИЖС с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Законы и практика знают и иные ситуации, когда без утверждения ППТ и ПМТ обойтись невозможно. В то же время часто требования о разработке таких документов предъявляются необоснованно. Подробно случаи обязательной и необязательной разработки документации по планировке территории рассмотрены отдельно.

Кроме того, в ряде случаев правообладателям недвижимости следует вносить изменения в уже утвержденные проект планировки или межевания. К их числу относятся ситуации, в которых проектом нарушаются права и законные интересы владельца недвижимого имущества. Названые обстоятельства могут являться основанием для внесения изменений в документацию по планировке. А в случае, если корректировка документации в административном порядке не приносит желаемых результатов, достижение целей может быть получено за счет ее оспаривания в судебном порядке. 

«Два М» на протяжении 30 лет оказывает юридические услуги в сфере градостроительных и земельных отношений. За данный период времени юристы Правового центра приобрели уникальные навыки сопровождения девелоперских проектов, реализуемых в Москве и Московской области, в том числе, в части подготовки и корректировки проектов планировки и проектов межевания территории.

Подготовка ППТ и ПМТ, внесение в них изменений состоит из следующих основных этапов: 

1) вынесение решения о подготовке ДПТ. Такое решение выносит уполномоченный орган, который определяется местными нормативными актами.

Специализация Правового центра «Два М» в градостроительной сфере позволила сформировать практику по обоснованию необходимости подготовки документации по планировке территории, в частности, с учетом действующих нормативов градостроительного проектирования, утвержденных на территории г. Москвы или Подмосковья, требований в области противопожарной, антитеррористической безопасности и иных технических норм и правил, установленных законодательством РФ.

2) После вынесения решения о подготовке документации по планировке заявитель организует ее разработку. 

Мы сопровождаем интересы предпринимателей в Москве и Московской области на стадии подготовки проектов планировки и межевания, в частности, в вопросах подбора специалистов по архитектурно-строительному проектированию, среди "проверенных" организаций, а также при взаимодействии с ними на этапе выполнения работ. Помимо того, на данной стадии юристы взаимодействуют с уполномоченными органами для получения рекомендаций и устранения «неформальных» замечаний, возникших при подготовке документов. 

3) Подготовленный проект подлежит утверждению после его согласования со стороны компетентных органов исполнительной власти соответствующего муниципального образования. 

Юристы Правового центра «Два М» обеспечивают согласование проекта планировки или межевания. Указанный этап предполагает проведение переговоров с публичными органами, а также защиту подготовленного проекта.

Таким образом, при намерении подготовить и утвердить ППТ или ПМТ либо внести корректировки в указанные документы, настоятельно рекомендуется обратиться к узкопрофильным юристам.

Конкурентные преимущества Правового центра «Два М» выражены рядом ключевых обстоятельств, а именно: 

• у нас работают специалисты, квалифицирующиеся на вопросах подготовки и внесении изменений в документацию по планировке территории; 
• значительный опыт взаимодействия с административными органами, которые компетентны согласовывать и утверждать проекты межевания и планировки; 
• положительная практика по спорам, связанным с признанием незаконными отказов в подготовке, утверждении и внесении изменений в документацию по планировке территории; 
• прямое сотрудничество с организациями в области архитектурно-строительного проектирования, а также с кадастровыми инженерами; 
• специализация на сложных юридических делах, а также индивидуальный подход к каждому случаю.