Сопровождение сделок по купле-продаже долей в уставном капитале обществ с ограниченной ответственностью и акций в акционерных обществах

Гражданский оборот коммерческой недвижимости зачастую осуществляется путем отчуждения долей в уставном капитале обществ с ограниченной ответственностью или акций в акционерных обществах, являющихся правообладателями указанных активов. Преимущества приобретения акций/долей в юридических лицах перед прямым приобретением объекта недвижимости достаточно много. Вместе с тем основная причина, почему в предпринимательской деятельности указанный способ является наиболее востребованным объясняется в различных налоговых режимах. 

Так операции по продаже долей в уставном капитале организаций, а также ценных бумаг не подлежат налогообложению НДС. В то время как операции юридических лиц и предпринимателей с нежилой недвижимостью данным налогом облагаются.

Разумеется, указанное обстоятельство является достаточно существенным в вопросе выбора схемы совершения сделки по приобретению недвижимого имущества. Между тем, помимо меньшего налогового бремени, существует и множество иных преимуществ, за счет которых предприниматели предпочитают именно указанный способ отчуждения недвижимости. 

Особенности приобретения долей/акций юридического лица в сравнении с прямой покупкой недвижимости

Несмотря на то, что приобретение недвижимости путем выкупа долей в уставном капитале/акций юридического лица зачастую намного выгоднее для инвестора в сравнении с прямой покупкой актива, покупка имущества указанным способом требует проведения более глубокого юридического анализа рисков. 

Так, при приобретении долей в уставном капитале/акций юридического лица – собственника недвижимого имущества требуется анализ юридической "чистоты" прав организации не только на сам актив, интересующий инвестора, но и прав участников/акционеров на доли в уставном капитале/акции соответствующего юридического лица. Пренебрежение указанной рекомендацией может повлечь за собой риск выявления неучтённых обязательств юридического лица – как гражданско-правовых так и налоговых и т.д. А также - риски последующих притязаний на приобретенные доли/акции со стороны третьих лиц. 

Правовой центр Два М специализируется на проведении аудита прав на доли в уставном капитале обществ с ограниченной ответственностью /акции в акционерных общества, а также на проведении аудита недвижимости, которая приобретается путем выкупа прав на указанные доли/акции с точки зрения как юридической чистоты так и возможностей строительства, изменения разрешённого использовании и т.д. (градостроительный и земельный аудит) 

Проведение аудита подразделяется на несколько этапов: 

Первый этап предполагает анализ общедоступных сведений: 

1.1. Анализ общедоступных сведений в отношении юридического лица и участников/акционеров: 

• анализ сведений из ЕГРЮЛ в отношении юридического лица и участников/акционеров;
• анализ общедоступных сведений на предмет введения в отношении юридического лица или его участников/акционеров процедуры банкротства; 
• исследование судебных споров в арбитражных судах и судах общей юрисдикции, в которых участвуют или участвовали само хозяйственное общество или его участники/акционеры;
• анализ бухгалтерского баланса юридического лица; 
• анализ лиц, аффилированных с юридическим лицом или его участниками/акционерами, а также рисков введения в отношении таких лиц процедуры банкротства;
• анализ исполнительных производств, возбужденных в отношении юридического лица; 
• анализ проверок, проводимых государственными или муниципальными контрольными органами в отношении юридического лица; 
• анализ сведений о проводимых аудитах бухгалтерской отчетности общества. 

1.2. Анализ общедоступных сведений в отношении объекта недвижимости, приобретаемого посредством покупки прав на доли в уставном капитале/акции в юридическом лице:

• анализ градостроительного регламента земельного участка; 
• анализ зон с особыми условиями использования территории; 
• анализ документации по планировке территории; 
• анализ иных сведений в отношении объекта недвижимости, расположенных в общем доступе, включая сведения из ЕГРН.  

Второй этап предполагает анализ документов, истребованных у потенциального контрагента: 

2.1. Анализ представленных корпоративных документов: 

• анализ правоустанавливающих документов на доли в уставном капитале ООО/ акции АО; 
• анализ устава хозяйственного общества, в том числе ранее действующих редакций; 
• анализ локальных нормативных актов, принятых в обществе; 
• анализ бухгалтерской документации. 

2.2. Анализ представленных документов в отношении объекта недвижимости: 

• анализ градостроительной документации (имеющиеся разрешения на строительство, на реконструкцию, на ввод объекта в эксплуатацию, градостроительный план земельного участка и т.д.);
• анализ инвентаризационных материалов (поэтажные планы, экспликации и т.д.); 
• анализ правоустанавливающих документов на объект недвижимости. 

Совокупность указанных действий сводит к минимуму риски инвестора приобрести недвижимое имущество, не отвечающее поставленным коммерческим целям, а также риски изъятия приобретенного актива. 

По результатам проверки актива юристы Правового центра Два М представляют интересы заказчика на этапе переговоров и заключения соглашения, направленного на приобретение прав на доли в уставном капитале/ акции юридического лица. На данном этапе согласовывается наиболее оптимальная схема приобретения долей в уставном капитале/акций юридического лица и подготавливаются соответствующие соглашения.

После заключения соглашения осуществляется контроль над исполнением обязательств контрагента по заключенным соглашениям, вплоть до их полного исполнения.