Проверка недвижимости перед покупкой

• Бесплатная консультация по телефону: +7 (495) 989-47-25
• Номер в WhatsApp +7 (903) 722-35-09
• Либо напишите возникший вопрос и сведения об объекте недвижимости в форме внизу этой страницы. 

Недвижимость, это дорогой актив, поэтому перед его покупкой необходимо убедиться, что после приобретения здания или земельного участка будет возможность их использования для целей приобретения. 

Какие риски имеются при приобретении недвижимости? 

Проблем, которые могут возникнуть после приобретения объекта без его надлежащей проверки бесконечное множество, но можно выделить две основные группы рисков:

1) Риски, связанные с дальнейшим использованием приобретаемых объектов:

• Объект может быть признан самовольной постройкой;
• На земельном участке невозможно осуществить строительство по причине наличий ЗОУИТ/иных ограничений или ВРИ земельного участка не будет предполагать возведения на нем планируемого объекта;
• Объект подлежит изъятию для государственных или муниципальных нужд (находится в зоне КРТ или имеются утвержденные ПМТ/ППТ);

2) Риски, связанные с правами на объект: 

• Имущество было продано неуполномоченным на то лицом;
• При совершении сделки было нарушено преимущественное право покупки;
• Объект имеет обременение в виде ареста/залога и др.

Юристы «Два М» помогут избежать рисков при приобретении недвижимости

Казалось бы, зачем платить существенные суммы юристу, если проверить объект недвижимости перед сделкой можно самостоятельно. Либо воспользоваться одним из множества бесплатных или недорогих интернет-сервисов. Кроме того, обычно недвижимость при совершении сделки проверяют риелторы, нотариусы, банки. 

Но во всех этих случаях речь идёт в основном о проверке объекта в части зарегистрированных прав и иных связанных с продавцом рисков и лишь на основании электронных баз данных. 

Большинство юристов, которые предлагают услуги по проверке объектов недвижимости перед сделкой также акцентируют внимание именно на вопросах юридической чистоты. Разве что, и то не всегда, более углублённо в части цепочки сделок, по которой объект достался продавцу, его дееспособности и т.д. 

Такой объём проверки перед сделкой подходит (и то не совсем) для квартир или маленьких офисов, но никак не для земельных участков под застройку, крупных объектов коммерческой или производственной недвижимости. 

Ведь именно с такими объектами часто случается, что с гражданско-правовой точки зрения они юридически чисты, но пользоваться ими нельзя. Или что фактически на участке стоит не совсем тот объект, на который оформлены документы.  

И в отношении таких объектов экономия в сотню-другую тысяч рублей на этапе подготовки к покупке часто оборачивается убытками в десятки и сотни миллионов, потраченных на оспоренную сделку. Или на покупку актива, которым невозможно полноценно пользоваться.  

Подробно о градостроительном и земельном аудите участков.

Правовой центр «Два М» специализируется на проверке и сопровождении сделок именно в отношении участков под застройку, коммерческой и загородной недвижимости, В том числе в портфолио наших юристов множество проверенных участков и сопровождённых сделок в интересах крупнейших девелоперов, таких как Самолёт, Левел Групп и др. 

Примеры наших краткого и развёрнутого (включающего градостроительные и земельно-правовые вопросы) заключений по итогами проверки недвижимости

Мы готовы сочетать собственно юридическую проверку недвижимости с её техническим аудитом, проводимым с привлечением наших партнёров: экспертов-строителей, кадастровых инженеров и т.д. А также уже на этапе подготовки к сделке оценить возможность строительства или реконструкции на участке не только исходя из утверждённой документации, но и с учётом реальных, с учётом существующей практики, перспектив её изменения.

Этапы проверки объектов недвижимости

1. Осуществить анализ данных из выписки ЕГРН 

В выписке ЕГРН представлена общая информация об объекте недвижимости: 

• кадастровая стоимость;
• категория и вид разрешенного использования земельного участка;
• информация о правообладателе (дополнительно можно заказать выписку, из которой будет видна цепочка перехода прав на объект и общие сведения о документах, на основании которых он был совершен);
• наличие зарегистрированных обременений.

При этом при правильном анализе даже этой информации можно многое сказать об объекте сделке и сразу исключить неликвидную недвижимость. 

2. Проверить продавца 

Перед покупкой объекта недвижимости или совершением с ним иных сделок необходимо удостовериться в надёжности продавца объекта. В противном случае есть риск столкнуться с тем, что продавец не являлся законным собственником имущества или по каким-либо причинам не мог им распоряжаться. Либо, что продажа имущества связана с попыткой «спасти» его от кредиторов (а от этого в ряде случаев может пострадать и добросовестный покупатель, купивший объект по рыночной цене).

Продавец юридическое лицо

В случае, если продавцом является юридическое лицо, то его проверку необходимо начать с получение выписки ЕГРЮЛ на сайте ФНС. В данной выписки будет информация о лицах, которые могут действовать от имени организации без доверенности. 

При этом, если сделка для организации является крупной, то для ее совершения необходимо получить, как правило, согласие общего собрания общества либо запросить у продавца справку о том, что сделка таковой не является. 

Продавец физическое лицо

Если продавец – физическое лицо необходимо удостовериться в его дееспособности, наличии согласия супруга или отсутствии необходимости такого согласия. Отдельный вопрос – участие в сделке несовершеннолетних собственников.

3. Проверить правоустанавливающие документы 

Правоустанавливающие документы, это документы, которые являются основанием для проведения госрегистрации прав на недвижимость. Анализ указанных документов позволяет определить следующие важные обстоятельства: 

• Имеются ли притязания третьих лиц на объект (например, соблюдено ли преимущественное право покупки);
• Выполнены ли обязательства по договору, на основании которого к правообладателю перешли права на объект (например, есть ли доказательства осуществления оплаты за объект недвижимости).

4. Осуществить земельный и градостроительный аудит объекта недвижимости 

При приобретении объекта недвижимости важно, чтобы покупатель имел правовую возможность его использовать так, как планировал на стадии принятия решения о вхождении в сделку.

Если речь идёт об участке под застройку или здании под реконструкцию, нужно убедиться что отсутствуют градостроительные или земельно-правовые ограничения препятствующие реализации такого проекта.

Если предметом сделки является право аренды участка, а в перспективе планируется его выкуп – в отсутствии препятствий для выкупа участка также стоит убедиться заранее.

Подробнее об аудите объекта недвижимости читайте в статье.

Для бесплатного предварительного анализа предмета сделки, укажите в форме ниже кадастровый номер или адрес объекта. Также с нами можно связаться по WhatsApp.