Проверка коммерческой недвижимости перед покупкой

При покупке коммерческой недвижимости необходимо убедиться как в юридической чистое объекта и безопасности сделки, так и в том, что объект можно будет использовать по планируемому назначению. 

В части безопасности сделки должны быть проверены:

• Действительность права продавца на объект, законность его регистрации;
• Риски признания объекта самовольной постройкой;
• Текущие и завершённые судебные споры об объекте или с участием продавца;
• Риск банкротства продавца;
• Наличие необходимых согласований сделки, соблюдение процедуры её одобрения;
• Риск оспаривания сделки по иным основаниям.

В части возможности использования объекта для планируемых целей:

• Соответствие планов покупателя разрешённому использованию участка;
• Соответствие объекта и планируемого вида деятельности градостроительным и земельно-правовым ограничениям, включая ЗОУИТ;
• Наличие необходимое разрешений (лицензий) на ведение планируемой деятельности или размещение отдельных категорий объектов, либо оценка возможности их получения;
• Влияние «градостроительного окружения» объекта на возможность ведения желаемой деятельности и перспективы развития прилегающей территории;
• Риски изъятия объекта для государственных или муниципальных нужд.

Для участков под строительство коммерческой недвижимости:

• Установленные для участка виды и параметры строительства, перспективы их изменения.
• Влияние градостроительных и земельно-правовых ограничений на возможность застройки и дальнейшего использования участка.

Так при приобретении любого коммерческого объекта необходимо убедиться, что его планируемое назначение соответствует как разрешённому использованию участка, так и установленным в его отношении ограничениям, такими как вхождение в зоны с особыми условиями использования.

Даже при покупке готового бизнеса нет гарантии, что соответствующая деятельность начата законно, с соблюдением всех требований, и покупатель не столкнётся со штрафами и предписаниями о прекращении деятельности. Велик риск, что продавец о таких проблемах умолчал или же объект пока не привлёк внимания контролирующих, но это лишь вопрос времени

Ещё выше риски при покупке пустого участка, на котором планируется строительство.

При покупке зданий и помещений также необходимо убедиться, что они не являются самовольными постройками. Сам по себе факт регистрации объекта в ЕГРН от этого риска не защищает. А взыскать с продавца убытки в случае сноса здания может быть весьма затруднительно.

При покупке производственной недвижимости необходимо убедиться, в частности, соблюдены ли требования по установлению санитарно-защитных зон, если нет — возможно ли в принципе их соблюдение и каких расходов это потребует.

Аналогично для объектов в водоохранные зонах, зонах санитарной охраны питьевого водоснабжения необходимо убедиться в соблюдении требований к деятельности в данных зонах.

Отдельный вопрос при проверке коммерческой недвижимости – наличие действительных договоров на подключение к коммуникациям, или возможности подключиться к ним в случае участка под строительство.

Этапы проверки коммерческой недвижимости

В рамках юридической проверки здания, помещения или участка перед покупкой юрист правового центра «Два М»:

   • представит список документов, которые необходимо запросить у продавца объекта;

   • запросит выписки из ЕГРН и иные сведения из официальных источников информации, соберёт из открытых источников информацию о продавце объекта, судебных спорах по нему;

   • при необходимости – направит запросы в государственные или муниципальные органы;

   • проведёт выездной осмотр объекта;

   • в случае выявления потенциально проблемных вопросов — запросит дополнительную информацию и документы у продавца или в уполномоченных органах;

   • на основании собранных документов и сведений подготовит развёрнутое юридическое заключение о действительности прав на объект, рисках при совершении сделки с ней и возможностях их минимизации, надёжности продавца, возможности использования объекта по планируемому назначению, возможности и параметрах застройки участка и т. д.

Для проверки здания, помещения или участка укажите его кадастровый номер и интересующие вопросы в форме.