Изъятие участка для строительства дороги

Строительство дорог – самая частая причина, по которой органы власти инициируют изъятие участков и расположенных на них объектов недвижимости у частных собственников. Особенно это актуально для Москвы, Подмосковья и других крупных регионов, где активно создается и модернизируется транспортная инфраструктура.

В ситуации, когда у уполномоченного органа только появились планы по изъятию под строительство дороги или улично-дорожной сети (равно как и любого другого объекта для публичных нужд) земельного участка, его правообладателю целесообразно уже взять ситуацию в свои руки и предпринять ряд действий. 

Как происходит изъятие участка для строительства дороги

Непосредственно изъятию земельного участка для строительства автомобильной дороги предшествует ряд стадий, которые часто проходят мимо правообладателя. 

Так, процедура изъятия, как правило, начинается с утверждения уполномоченным органом документации по планировке территории (проекта планировки и проекта межевания территории). Отметим, что данная документация является общедоступной и любое заинтересованное лицо может ознакомиться с ней на сайте уполномоченных органов.

В такой документации местоположение запланированной к строительству дороги обозначается красными линиями и отдельно выделяются земельные участки, которые подлежат изъятию в указанных целях. 

Далее уполномоченный орган, в границах которого расположен подлежащий изъятию земельный участок, публикует на своем официальном сайте сообщение о планируемом изъятии. Не ранее, чем через 60 дней уполномоченным органом принимается акт (решение) об изъятии участка (или части участка) и расположенных на нем объектов недвижимого имущества, о котором уведомляются правообладатели. 

Поскольку законом предусмотрен механизм денежного возмещения за изъятие недвижимости для государственных и муниципальных нужд, постольку (не позднее чем за 60 дней до направлению владельцу участка соглашения об изъятии) по заказу органа власти (и, очевидно, в чьих интересах) производится оценка рыночной стоимости изымаемых для строительства дороги участка и зданий, а также понесенных их правообладателем в связи с изъятием убытков. 

При несогласии правообладателя изымаемых объектов с изъятием, уполномоченный орган обращается с исковым заявлением об изъятии в суд, который, в том числе, определяет сумму компенсации за изъятие (на основании отчета об оценке, представленного органом власти, или на основании судебной экспертизы). 

Отметим, что активная позиция владельца земельного участка, подлежащего изъятию под дорогу, во многих случаях позволяет если не добиться признания самого изъятия незаконным, то минимизировать причиненный им ущерб. Чего делать в такой ситуации точно не стоит, так это дожидаться момента, когда орган власти сам обратится в суд с требованием об изъятии объектов недвижимости в принудительном порядке.

Что необходимо предпринять, если вы узнали о планируемом изъятии земельного участка под дорогу

Правообладателю планируемого к изъятию в связи со строительством дороги участка целесообразно предпринять следующие действия:

• проанализировать изъятие на предмет законности (в рамках данного действия можно выявить основания для оспаривания документации по планировке территории и (или) решения об изъятии)
• провести собственную оценку рыночной стоимости подлежащего изъятию земельного участка и расположенных на нем зданий (составить досудебные отчеты об оценке)
• рассчитать убытки в связи с изъятием (в том числе упущенную выгоду) и подготовить их документальное обоснование (заключить хозяйственные договоры с формально не аффилированными партнерами) 
• озаботиться регистрацией прав на проблемные объекты при их наличии (в том числе, если изымаемая земля находится в аренде, обеспечить наличие долгосрочного договора аренды земельного участка)
• провести переговоры с уполномоченным органом относительно суммы возмещения в связи с изъятием и в случае недостижения соглашения, оспорить предлагаемый им расчет в судебном порядке 

Так, при анализе планируемого изъятия на соответствие закону, важно проверить, имеется ли техническая возможность осуществить строительство дороги без включения в зону застройки (или в полосу отвода дороги) участка или его части. Если такая возможность имеется, это будет являться самостоятельным основанием для оспаривания решения об изъятии. 

Важно учитывать и то обстоятельство, что на размещение автомобильной дороги в соответствии с проектом планировки территории (ППТ) дается ограниченный срок – 6 лет. Если указанный срок истек, а дорога так и не начала строиться, ППТ считается не действующим в соответствующей части. Другими словами, в таком случае для изъятия участка под строительство дороги отсутствуют законные основания. 

Множество нюансов необходимо иметь ввиду и при определении суммы компенсации, подлежащей выплате правообладателю участка и зданий в связи с изъятием. 

Так, размер рыночной стоимости изымаемого земельного участка будет определяться исходя из его разрешенного использования на день, предшествующий дню принятия уполномоченным органом решения об изъятии. В некоторых случаях для того, чтобы получить в дальнейшем максимальное возмещение от органа власти, целесообразно заблаговременно изменить вид разрешенного использования участка на более «дорогой» (в рамках градостроительного регламента).

Отметим, что для арендатора запланированного к изъятию участка чрезвычайно важно наличие долгосрочного договора аренды на момент принятия уполномоченным органом решения об изъятии. Именно от срока аренды будет зависеть рыночная стоимость права аренды. К тому же, публичными арендодателями (особенно ДГИ в Москве) часто практикуется односторонний отказ от договоров, заключенных на неопределенный срок (срок действия которых формально истек, но ни одна из сторон не заявляла о его расторжении) в свете грядущего изъятия. 

Если изъятию подлежит часть земельного участка для строительства дороги, то для определения условий возмещения будет иметь значение, возможно ли использование оставшейся части участка по целевому назначению. При подтверждении отсутствия такой возможности, у правообладателя будут основания требовать от органа власти выкупа участка целиком.

В некоторых случаях на оценку суммы возмещения влияет правовая квалификация объектов недвижимости, расположенных на изымаемом для строительства дороги участке. Например то, представляют ли они собой единый производственный комплекс или отдельные коммерческие объекты. 

При этом при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд не компенсируется рыночная стоимость зданий, не соответствующих целевому назначению, а также некапитальных объектов. 

Необходимо отметить, что спор о размере возмещения за изъятие участка и объектов недвижимости, как правило, выделяется судами в отдельное производство и может быть разрешен уже после решения вопроса о самом изъятии. Однако, используя некоторые процессуально-правовые инструменты, процедуру изъятия все же можно существенно затянуть. 

Почему следует обратиться в «Два М»

При наличии угрозы изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд во многих случаях именно собственнику (арендатору) целесообразно обращаться в суд первым и активно отстаивать свои интересы.

Правовой центр «Два М» имеет исключительный опыт представления интересов правообладателей участков и зданий в делах, связанных с их изъятием для строительства дорог и иных инфраструктурных объектов, в том числе делах по оспариванию градостроительной документации, актов (решений) об изъятии, а также размера возмещения.