Изъятие участка для нужд КРТ

Среди причин изъятия КРТ занимает одно из первых мест. Зонами комплексного развития охвачено значительное число территорий на картах правил землепользования и застройки (ПЗЗ) Москвы и Московской области. 

И хотя очевидно, что с экономической точки зрения одномоментное освоение всех предусмотренных зон на практике нереализуемо, изъятие для комплексного развития территории отдельных участков и расположенных на них зданий, независимо от вида их использования (в том числе, территорий крупных производственных и торгово-складских комплексов), уже происходит либо планируется уполномоченными органами власти (ДГИ и Правительством в Москве) в ближайшие годы.

Правильный выбор тактики требует от правообладателя хотя бы общего понимания процедуры, в соответствии с которой происходит изъятие недвижимости для целей КРТ, возможных вариантов действий и способов минимизации ущерба, который причиняется изъятием. Юристы «Два М» готовы оказать квалифицированную правовую помощь в этих вопросах.

Как происходит изъятие участка для нужд КРТ

Отдельный порядок изъятия в целях комплексного развития территорий законом не установлен, в связи с чем к изъятию недвижимости для нужд КРТ применяются общие правила изъятия участков для государственных и муниципальных нужд за рядом особенностей.

Изъятие под КРТ допускается только на основании решения о комплексном развитии, принятого в отношении конкретной территории, и только в том случае, если выявленные правообладатели участков и объектов, расположенных в соответствующей зоне, не заключат с уполномоченным органом (в Москве – ДГИ) в установленный срок договор о КРТ и соглашение о разграничении обязанностей.

При отсутствии хотя бы у одного из правообладателей недвижимости в конкретной зоне КРТ интереса принимать участие в ее освоении, уполномоченным органом власти либо организацией, по ходатайству которой была начата процедура КРТ, предпринимаются действия, направленные на изъятие участков и расположенных на них объектов.

В таком случае непосредственно изъятие предваряют следующие этапы:

• заключается договор о комплексном развитии территории между уполномоченным органом и победившим на торгах инвестором
• уполномоченный орган принимает решение об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества в зоне КРТ (в том числе, по ходатайству организации, с которой заключен договор о КРТ)
• владельцу участка и расположенных на нем зданий в зоне КРТ направляется уведомление о принятом решении с копией акта об изъятии для нужд КРТ, а также проект соглашения об изъятии недвижимости (которое должно содержать размер предоставляемого возмещения)
• уполномоченный орган обращается в суд с иском об изъятии участка и расположенных на нем объектов для целей КРТ (такое право предоставлено и инвестору, заключившему договор о КРТ)
• на основании решения суда регистрируется переход права собственности на изымаемую недвижимость

Действия правообладателей в случае изъятия для КРТ участка и объектов недвижимости 

В зависимости от того, на какой стадии находится процесс реализации КРТ (принято ли решение об изъятии или уже предъявлены требования в судебном порядке), а также фактических обстоятельств (в связи с чем и на каком именно основании происходит изъятие), для владельца участка и расположенных на нем зданий может быть актуально:

• инициировать заключение всеми правообладателями недвижимости в зоне комплексного развития территории договора о КРТ и соглашения о разграничении обязанностей (в том числе, урегулировать имеющиеся разногласия в досудебном или судебном порядке)
• инициировать исключение из ПЗЗ соответствующей зоны КРТ (при этом необходимо понимать, что решение данного вопроса фактически зависит от усмотрения чиновников)
• оспаривать сам факт изъятия участка и объектов недвижимости (так, при наличии соответствующих оснований может оспариваться решение о КРТ, распоряжение уполномоченного органа об изъятии имущества)
• направить усилия на оспаривание размера возмещения за изъятие участка в зоне КРТ (при этом могут представляться доказательства как занижения рыночной стоимости недвижимости, так и наличия дополнительных убытков, подлежащих компенсации)

Во многих случаях владельцы заинтересованы также в максимальном затягивании реализации КРТ и изъятия земельного участка, что возможно при грамотном оперировании установленными сроками для каждого из этапов изъятия в целях комплексного развития территорий и использовании ряда процессуально-правовых средств.

Актуальные проблемы, связанные с изъятием в целях комплексного развития территорий

Одна из основных проблем, связанных с изъятием участков для КРТ – значительное занижение суммы возмещения, подлежащей выплате правообладателям.

Расчетная цена изымаемого имущества включает в себя рыночную стоимость земельного участка (или права аренды) и расположенных на нем объектов недвижимости, а также убытки, причиненные изъятием, включая упущенную выгоду (то есть не дополученный владельцем доход).

Необходимо понимать, что оценка компенсации при изъятии участков производится по заказу уполномоченного органа или организации, с которой заключен договор о развитии соответствующей территории. Соответственно, осуществляется такая оценка отнюдь не в интересах лиц, у которых изымается имущество. В такой ситуации очевидно, что размер предлагаемого возмещения будет содержать заниженную рыночную стоимость изымаемых объектов без включения или с включением в нее неполной суммы убытков, которые понесет правообладатель в связи с изъятием объектов для нужд КРТ. 

Учитывая сказанное, не остается сомнений в том, что правообладатель недвижимости, подлежащей изъятию под КРТ, заинтересован в том, чтобы «взять ситуацию в свои руки» и заблаговременно предпринять меры, направленные на представление своего (альтернативного) расчета суммы возмещения и ее документальное обоснование. 

Для указанных целей могут быть подготовлены собственные отчеты об оценке (что позволит увеличить стоимость оцениваемого имущества даже в случае проведения оценочной экспертизы в рамках судебного разбирательства), а также заключены хозяйственные договоры с формально не аффилированными лицами (например, договоры аренды помещений, договоры на создание неотделимых улучшений участка, подряды). В договоры аренды помещений, в частности, может быть включено условие о выплате компенсации в случае их досрочного прекращения (в том числе, в связи с изъятием для государственных и муниципальных нужд), сумму которой можно будет «перевыставить» органу власти в качестве убытков. 

Также одна из наиболее распространенных проблем, с которой сталкиваются владельцы арендуемых публичных участков – односторонний отказ уполномоченного органа (особенно часто эта «схема» практикуется ДГИ г. Москвы) от договоров, заключенных на неопределенный срок в преддверии изъятия для комплексного развития территории. 

Таким образом уполномоченный орган (формально пользуясь предоставленным ему правом) разрывает арендные отношения лишь для того, чтобы исключить из будущей суммы компенсации за изъятие рыночную стоимость права аренды. При этом суды признают такой отказ соответствующим закону.

В такой ситуации арендаторам земельных участков под объектами капитального строительства чрезвычайно важно действовать на опережение. Необходимо заблаговременно инициировать заключение нового договора аренды (собственники зданий имеют исключительное право на приобретение участка под ними) на длительный срок (49 лет). Отметим, что от срока аренды будет напрямую зависеть цена права аренды при изъятии. При этом отказ публичного органа в заключении долгосрочного договора может быть успешно оспорен в судебном порядке.  

Почему следует обратиться в «Два М»

В случае, если земельный участок попадает в зону комплексного развития территории и его изъятие ожидается в перспективе, собственникам необходимо заранее подготовиться к связанным с ним спорам. В том числе, удостовериться, что права на все объекты на участке зарегистрированы, надлежаще оформлены долгосрочные договоры с контрагентами, зафиксирована оценочная стоимость участка и расположенных на нем строений.  

Правовой центр «Два М» имеет исключительный опыт разрешения вопросов, связанных с изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд, в том числе для нужд КРТ). Исходя из анализа ситуации и с учетом конкретных обстоятельств и интересов клиента, юристы «Два М» определят наиболее эффективный и экономически выгодный вариант действий.