Особенности определения кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения имеет свои особенности, которые обусловлены спецификой использования данной категории земли. Так, законодатель проводит через все нормативные акты главную идею, которая заключается в том, что сельхозземля имеет особенную ценность, поэтому возможная деятельность на ней весьма ограничена. 

На что влияет кадастровая стоимость сельхозземель 

При этом стоит отметить, что кадастровая стоимость сельхозземли в сравнении с иными категориями не столь велика. Налоговые ставки, как правило, для данной категории тоже снижены. 

Вместе с тем не все земли в данной категории имеют одинаковый правовой статус. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются:

• сельскохозяйственные угодья;
• земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, агролесомелиоративными насаждениями, агрофитомелиоративными насаждениями, водными объектами;
• земли занятые объектами капитального строительства, некапитальными строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;
• земли занятые жилыми домами, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности, либо на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства для собственных нужд.

Дополнительно земли сельскохозяйственных угодий могут включаться в перечень особо ценных продуктивных с/х угодий, на которых фактически запрещена любая деятельность поима выращивания с/х культур.

Вместе с тем одним из критериев включения/исключения земель из перечня особо ценных продуктивных с/х угодий является их кадастровая стоимость.

Так, для особо ценных продуктивных с/х угодий, а также для с/х угодий, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району/городскому округу (в том числе на 50% или более этого значения), установлен законодательный запрет на перевод земель в иные категории. 

В связи с чем, правообладателю часто приходится задумываться о том, как снизить кадастровую стоимость, принадлежащий ему земли с/х назначения, а для этого необходимо понимать из чего она складывается. 

Ценообразующие факторы кадастровой стоимости земель сельхозназначения

Все ценообразующие факторы земельных участков, относящихся к сегменту "Сельскохозяйственное использование" делятся на общие и дополнительные.

К общим факторам относятся: 

• категория земель и местоположение участка;
• вид разрешенного использования (ВРИ) участка;
• фактическое использование участка;
• площадь земельного участка;
• коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем (ГИС);
• вхождение земельного участка в зоны с особыми условиями использования территорий;
• характеристики застройки земельного участка.

Дополнительные характеристики предусмотрены методическими указаниями о государственной кадастровой оценке для участков данного сегмента: 

• качественные характеристики почв (вид угодий, содержание и мощность гумусового слоя, содержание физической глины, свойства почв, такие как степень эродированности, оглеение, солонцеватость, солончаковатость, легкий гранулометрический состав, а также агроэкологический потенциал);
• пространственные характеристики объекта (удаленность от рынков сбыта, степень изрезанности рельефом, наличие/отсутствие мелиоративных систем).

Для определения указанных показателей уполномоченным органам используются данные почвенных карт, картосхемы агроклиматического оценочного зонирования и другие вспомогательные материалы. 

Порядок оценки земель сельскохозяйственного назначения 

1. Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки (ГКО) уполномоченным органом субъекта;

2. Подготовка к проведению кадастровой оценки, в том числе формирование бюджетным учреждением субъекта (ГБУ) перечня оцениваемых земельных участков, сбор и обработка полученной информации;

На данном этапе правообладатель недвижимости вправе представить в ГБУ декларацию о характеристиках земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости в целях правильного определения и учета фактического использования участка при определении кадастровой стоимости участка.

3. Определение кадастровой стоимости оцениваемых земельных участков. 

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель предполагает выявление факторов, указанных выше. 

Все полученные свойства земель сельхозназначения переводятся в коэффициенты и баллы при помощи специальной шкалы. После чего при помощи определенной законом формулы рассчитывается общий индекс технологических свойств земель с/х назначения. 

Также в ходе оценки с/х земли рассчитывается рентный доход с одного гектара, который является суммой абсолютного и дифференциального рентного дохода. При этом при определении дифференциального рентного дохода принимаются во внимание месторасположение участка, его технологические свойства и плодородие почв.

4. Составление проекта отчета об итогах государственной кадастровой оценки (Отчет об оценке) и его проверка Росреестром;

5. Публикация проекта Отчета об оценке, в том числе на официальном сайте уполномоченного органа субъекта РФ. На данном этапе любое заинтересованное лицо вправе представить замечания к Отчету об оценке, связанные с определением кадастровой стоимости.

6. Утверждение результатов определения кадастровой стоимости земельных участков путем принятия соответствующего акта уполномоченным органом субъекта. После утверждения результатов определения кадастровой стоимости исправление ошибок в кадастровой стоимости возможно в судебном и внесудебном порядке .

7. Направление ГБУ в Росреестр акта об определении кадастровой стоимости для внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН.

Таким образом, определение кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, это сложный многоуровневый процесс, который при массовой оценки может иметь сбои, приводящие к завышению кадастровой стоимости земельного участка. В связи с чем, если правообладатель считает, что государственная кадастровая оценка неверно оценила его объект, то нужно искать ошибки в методики подсчета. 

В частности, речь может идти о нечете фактического плодородия почв на участке, его рельефа и т.д. (поскольку у кадастровая оценка проводится на основании справочных материалов без полевого обследования каждого участка). Или же о неучёте зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), ограничивающих или вообще исключающих сельскохозяйственное производство на участке (санитарно-защитные зоны, зоны санитарной охраны питьевого водоснабжения и т.д.). Последнее особенно часто случается, если границы соответствующих зон не внесены в ЕГРН.

Юристы «Два М» осуществляют комплексное ведение дела по оспариванию результатов кадастровой оценки, включая взаимодействие с оценочными и экспертными организациями (обеспечение подготовки надлежащего отчета об оценке), представление правовой позиции в заседаниях судов всех инстанций и возврат излишне уплаченных платежей после удовлетворения требований об уменьшении кадастровой стоимости.

Для получения коммерческого предложения по снижению кадастровой стоимости оставьте заявку с указанием кадастрового номера земельного участка.