Правовой статус сельскохозяйственных земель

По общему правилу земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения является сравнительно непривлекательным активом. Его коммерческое использование ограничивается возможностью разведения сельскохозяйственных культур, и животноводства. К числу земель сельскохозяйственного назначения, формально, относятся и садоводческие земельные участки, однако, по существу, такие участки предназначены для размещения садовых и жилых домов, а их стоимость существенно отличается от стоимости иных участков из сельхозземель. 

Строительство же на землях сельскохозяйственного назначения ограничено лишь объектами, предназначенными для производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

Исключением из правила является право возведения жилого дома на сельхозземлях, используемых крестьянским (фермерским) хозяйством, которое во многих регионах Российской Федерации ограничено. 

При этом использование сельскохозяйственных земель вопреки целевому назначению, во-первых, влечет привлечение собственника к административной ответственности в виде штрафа, а во-вторых, чревато изъятием земельного участка.

Также для сельскохозяйственных земель установлен особый порядок совершения сделок, предусматривающий преимущественное право покупки участка для государственных (муниципальных) органов. 

 В связи с чем для многих владельцев участков сельскохозяйственного назначения становятся актуальными цели:

• перевода участка сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий либо в зону, в которой допускается дачное строительство. 
• легализации видов деятельности на участке, не связанных с сельским хозяйством.  

Сельскохозяйственные угодья – земли с особым статусом и без альтернативных вариантов использования

При определении возможных вариантов использования и перспектив изменения целевого назначения (категории и разрешённого использования) земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в первую очередь, необходимо проверить его относимость к числу сельскохозяйственных угодий. 

Сельскохозяйственные угодья – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), – в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране со стороны государства.

На сельскохозяйственные угодья не распространяется градостроительный регламент (даже если согласно правилам землепользования и застройки они отнесены в зону, для которой он установлен). На них не допускается строительство (в том числе объектов связанных с сельским хозяйством) и какие либо виды деятельности помимо сельхозпроизводства соответствующего вида. 

На практике данные ограничения распространяются в первую очередь на участки из числа особо ценных продуктивных угодий, включённых в соответствующие перечни. К ним относятся земли с кадастровой стоимостью значительно превышающей среднюю по муниципалитету, мелиорируемые земли и ряд иных категорий (конкретные критерии различаются по регионам). Соответственно, во многих случаях актуально исключение участков из данного перечня. Которое возможно если доказать необоснованность применения к ним соответствующих критериев. 

Также в отношении сельскохозяйственных угодий возможен, хотя и существенно осложнён, перевод в иные категории земель. В первую очередь – путём включения в границы населённых пунктов. 

Возможные варианты использования сельскохозяйственных земель

Для участков сельскохозяйственных земель, не относящихся к сельхозугодиям, возможные виды разрешённого использования определяются правилами землепользования и застройки конкретного муниципалитета. 

При этом если в качестве основных видов разрешённого использования для земель сельскохозяйственного назначения, как правило, устанавливаются только связанные с сельскохозяйственным производством и переработкой сельхозпродукции, то в качестве вспомогательных и условно разрешённых часто встречаются и иные.

В том числе во многих случаях в качестве условно разрешённого вида предусматривается «охота и рыбалка», что при условии получения соответствующего разрешения позволит использовать участок под объекты отдыха. 

Аналогично, в ряде муниципалитетов в качестве условно разрешённого вида допускается размещение объектов дорожного сервиса. 

Последствия неиспользования сельскохозяйственных земель по назначению

Особое отношение государства к сохранности сельскохозяйственных земель выражено в том числе в возможности их изъятия (принудительного выкупа) за такие нарушения как:

• неиспользование по назначению в чтение трёх лет;
• использование с нарушениями, повлекшими за собой существенное снижение плодородия земель или причинение вреда окружающей среде, независимо от срока если нарушение не будет устранено сразу после выдачи предписания. 

Также владельцы сельхозземель могут быть подвергнуты административным штрафам как за вышеуказанные нарушения, так и за использование участка не по целевому назначению и т.д. 

В настоящее время привлечение к ответственности по данным нормам становится всё более активным

В то же время в связи с размытостью критериев соответствующих нарушений сложностью их доказывания для контролирующих органов – во многих случаях привлечение к ответственности за них можно оспорить. 

Возможность изменения правового статуса сельскохозяйственных земель. 

Изменение назначения (категории и разрешённого использования) земель сельскохозяйственного назначения возможно путём:

• перевода в зону садоводства (данного строительства) в рамках категории земель сельскохозяйственного назначения. 
• включения в границы населённых пунктов. 
• перевода в категории земель промышленности, особо охраняемых территорий и объектов (рекреационного назначения). 

В зависимости от цели дальнейшего использования земель сельскохозяйственного назначения требуется либо внесение изменений в генеральный план и правила землепользования и застройки либо принятие отдельного решения об изменении категории участка.