Особо ценные сельхозугодья

Для бесплатной предварительной оценки перспектив исключения земельного участка из перечня укажите в форме ниже кадастровый номер земельного участка. 

Что такое особо ценные сельхоз угодья

Особо ценные продуктивные сельхоз угодья – это вид участков сельхоз назначения, которые имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране (пашни, сенокосы, пастбища). 

Отнесение сельхоз участков к категории особо ценных сельхоз угодий осуществляется региональными органами власти посредством ведения соответствующего перечня, в котором определяются конкретные критерии отнесения сельхоз участка к данной категории.

Например, в Московской области установлены следующие критерии: 

• кадастровая стоимость участка более чем на 50% превышает средний уровень кадастровой стоимости по городскому округу;
• участки, используются научными, опытно-производственными и иными организациями. 

Ранее, участки включались в перечень особо ценных сельхоз угодий, в том числе, по основанию наличия на участке систем мелиорации. Несмотря на то, что данный критерий в 2024 году был исключен, последствия отнесения участков к мелиорируемым землям остались: так, наличие систем мелиорации на участке увеличивает кадастровую стоимость участка в связи с использованием соответствующей корректировки, которая необоснованно применяется при расчете кадастровой стоимости даже если установлен факт отсутствия мелиоративной системы.

Как узнать, что участок включен в перечень

В Московской области перечень особо ценных сельхоз угодий размещается на в системе Геопортала Подмосковья по адресу: https://rgis.mosreg.ru.

Перечень формируется Минсельхозпродом МО на основании сведений из ЕГРН, результатов государственной кадастровой оценки, а также сведений о фактическом и планируемом использовании участков научными и иными организациями. 

На портале также отображается, по какому основанию участок включен в Перечень, а также процент превышения кадастровой стоимости над средним уровнем, если участок включен в связи с высокой кадастровой стоимостью.  

Ограничения использования особо ценных сельхоз угодий

Основное ограничение осуществления деятельности на сельхоз угодьях - это тотальный заперт на какое-либо строительство, в том числе, и на строительство объектов, необходимых для сельскохозяйственного производства.

Кроме того, в отношении земельных участков, внесенных в перечень особо ценных сельхоз угодий, не устанавливается градостроительный регламент, что означает невозможность выбора иного вида разрешенного использования.

Такой жесткий режим использования сельхоз земель является одной из причин необходимости исключения участков из перечня. 

О способах исключения участков из перечня 

Нередко включение участка в перечень является необоснованным, например, из-за ошибки при определении кадастровой стоимости, которая привела к ее завышению. Кроме того, в число особо ценных угодий могут попасть участки, не только не представляющие исключительной ценности, но и вообще мало пригодные для сельского хозяйства (участки с объектами капитального строительства или расположенные в ЗОУИТ, которые не позволяют осуществлять сельхоз деятельность на участке).

В случае с необоснованно высокой кадастровой стоимостью, исключение участка из перечня осуществляется путем оспаривания кадастровой стоимости, которая может быть уменьшена как вне судебном, так и судебном порядке. В частности, может возникнуть необходимость в установлении факта отсутствия мелиоративной системы для исключения корректировки на мелиорацию при расчете кадастровой стоимости. 

Что же касается иных обстоятельств, повлекших ошибочное включение участка в перечень, то они могут устраняться путем направления соответствующих заявлений в Минсельхозпрод с юридически мотивированным обоснованием ошибочности отнесения участка к особо ценным угодьям. 

Почему «Два М»

Юристы Правового центра «Два М» специализируются на решении задач, связанных с использованием сельхоз участков и имеют обширный опыт юридического консультирования и представления интересов юридических и физических лиц в данной сфере.