Особо ценные сельхозугодья

Особо ценные продуктивные сельхозугодия это подлежащие особой охране земли из числа предназначенных для сельскохозяйственного производства (паши, пастбища, сенокосы).

Участки, относящиеся к особо ценным сельхозугодиям

Отнесение к особо ценным продуктивным сельхозугодиям привозится в соответствии с региональным законодательством, исходя из общих принципов, указанных Земельным кодексом. Так в Московской области к данной категории относятся участки:

• с кадастровой стоимостью более чем на 50% выше средней по городскому округу;
• мелиорируемые земли;
• ряд категорий участков, используемых научными и образовательными организациями.  

Устанавливая данную категорию, законодатель руководствовался благими намерениями защитить от застройки наиболее плодородные земли, как невосполнимый природный ресурс. Но на практике отнесение к особо ценным угодьям осуществляется по формальным признакам и часто в их число попадают участки, не только не представляющие исключительной ценности, но и вообще мало пригодные для сельского хозяйства. 

Так при кадастровой оценке далеко не всегда в полной мере учитываются индивидуальные характеристики каждого участка – плодородие почв, рельеф, вхождение в зоны с особыми условиями использования территории. В результате особо ценными продуктивными угодьями на бумаге оказываются овраги и болота. Или же участки, на которых ведение сельского хозяйства не возможно по соображениям юридического характера – в санитарно-защитных зонах предприятий, зонах санитарной охраны питьевого водоснабжения (где нельзя применять агрохимикаты) и т.д. 

Аналогично к мелиорируемым землям по данным официальных информационных ресурсов, часто относятся участки, на которых системы мелиорации давно выработали свой ресурс. Или же их фактически никогда не было (подробно об исключении участков их числа мелиорируемых земель). 

Ограничения деятельности на особо ценных сельхозугодиях

На участках, отнесённых к особо ценным продуктивным сельхозугодиям запрещена любая деятельность кроме их использования по исходному назначению. В том числе не допускается строительство объектов, необходимых для сельскохозяйственного производства. 

На такие участки не распространяется градостроительный регламент. То есть отсутствует принципиальная возможность выбора видов разрешённого использования и какого-либо строительства.

В связи с данными обстоятельствами для получения возможности использовать такие участки иными способами необходимо исключить их из перечня особо ценных продуктивных сельхозугодий. 

После чего участки могут либо использоваться как «обычные земли сельскохозяйственного назначения (в Московской области – зона СХ-3)на которых возможно, в том числе, капитальное строительство объектов для сельхозпроизводства и смежных видов деятельности.

Либо же могут быть инициированы процедуры включения участка в границы населённого пункта, его перевода в иную категорию, перевода участка в зону садоводства, получения условно разрешённых видов использования и т.д.