Взыскание перерасчитанной арендной платы за нецелевое использование земельного участка

• Бесплатная консультация по телефону: +7 (495) 989-47-25
• Номер в WhatsApp +7 (903) 722-35-09
• Либо напишите возникший вопрос и сведения об объекте недвижимости в форме внизу этой страницы. 

Арендная плата за землю в городе Москве рассчитывается по ставкам в процентном отношении к кадастровой стоимости. Нарушение установленного договором аренды целевого использования земельного участка приводит к тому, что уполномоченный орган (в Москве таковым является Департамент городского имущества) для целей расчета арендной платы самостоятельно изменяет его кадастровую стоимость, используемую в расчётах, на «правильную», рассчитывая ее по фактическому (более дорогому) виду разрешенного использования (ВРИ).

При этом, в случае пересчёта с «производственных» ВРИ на «коммерческие» (торговля, общепит, офисы и т.д.) размер платы может увеличиваться в разы.

По опыту Правового центра «Два М» основаниями успешного оспаривания взыскиваемого перерасчета по арендной плате в зависимости от наличия конкретных обстоятельств будут являться либо доказывание использования земельного участка в соответствии со вспомогательным ВРИ, либо фактического отсутствия на участке видов деятельности, послуживших основанием для вывода о нецелевом использовании и пересчёта арендной платы.

Причем оказание правовой помощи осуществляется, как уже было отмечено ранее, также и на досудебных стадиях – при проведении контрольными органами проверок. Зачастую своевременные рекомендации юристов Правового центра «Два М» при проведении проверки позволяли исключить основания для перерасчета арендной платы в связи с применением более высокого значения УПКС.

Основания для исключения взыскания арендной платы в повышенном размере

Выявлением нарушения цели предоставления земельного участка по договору аренды в московском регионе занимается Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (далее – ГИН г. Москвы).

Именно на основании полученных от ГИН г. Москвы сведений о «нарушителях» целевого назначения ДГИ г. Москвы пересчитывает арендную плату на основании увеличенной кадастровой стоимости.

Необходимо учитывать, что поскольку речь идёт о гражданско-правовых отношениях, то не применяются ограничения на проведение государственного и муниципального контроля. Так, требования о взыскании повышенной арендной платы могут предъявляться ДГИ Москвы даже, если нецелевое использование выявлено при мероприятиях «без взаимодействия с землепользователем», на которые не распространяются правила и ограничения, установленные для проведения проверок.  

Следует иметь в виду, что ГИН г. Москвы зачастую весьма формально подходит к вопросу установления факта нецелевого использования. Так, в случае, если при проведении выездного обследования ею будут обнаружены, например, объекты торговли, общественного питания или бытовых услуг (которые, как правило, не охватываются целью предоставления земельного участка в аренду), то составление соответствующего рапорта – дело времени.

В таком случае есть несколько вариантов защиты от необоснованной ответственности.

Нет оснований для взыскания повышенной арендной платы если участок используется под вспомогательные виды разрешённого использования. В данном случае нужно обосновать, что такие виды на данный конкретный участок в соответствии с ПЗЗ Москвы распространяются. Нельзя ссылаться на наличие вспомогательного вида, если он же указан в ПЗЗ для участка как основной (даже если такой вид не выбран в качестве осинового правообладателем и не отражён в ЕГРН). Также деятельность по вспомогательному виду должна укладываться в 25% площади недвижимости на участке 

Также во многих случаях важна правильная квалификация расположенных на участке объектов недвижимости.

Идентификация деятельности, осуществляемой на арендуемом земельном участке, как торговой будет зависеть от квалификации объекта как магазина либо как склада с пунктом выдачи. Как правило, торговая деятельность (магазин) характеризуется размещением кассовых аппаратов, витрин с предлагаемой к продаже продукцией по определенным ценам (наличие ценников) и проч.

Аналогичным образом, использование земельного участка под автосервис будет свидетельствовать об оказании бытовых услуг (придорожный сервис), в то время как ремонт автомобилей, принадлежащих юридическим лицам, осуществляемый только по их заявкам в рамках действия долгосрочных договоров (автомобильная промышленность) исключает такую квалификацию.

Стало быть, если ГИН г. Москвы еще не нагрянула с проверкой, то имеет смысл подготовиться к такой проверке заранее. Скажем, убрать прилавки и витрины, перейти на электронную форму расчетов без проведения бумажных денежных средств через кассу, чтобы объект можно было признать пунктом выдачи. Или в случае с автосервисом – подготовить соответствующие формы долгосрочных договоров с юридическими лицами на оказание услуг по ремонту в режиме заявок. Относительно всех случаев нецелевого использования – снять вывески, рекламные баннеры, таблички.

В практике Правового центра «Два М» имеются положительные примеры доказывания в суде отсутствия факта осуществлении торговой деятельности при должной подготовке к проверке ГИН г. Москвы. Материалами дела № А40-264089/21 не подтверждалось наличие на фасадах зданий, входных дверях в торговые помещения каких-либо рекламных объявлений о продаже товара; наличие в торговых помещениях кассовых аппаратов и терминалов для оплаты товара; наличие торговых залов, продавцов, покупателей и др.

Для предварительной бесплатной оценки рисков привлечения к той или иной ответственности за нецелевое использование по Вашему участку или зданию укажите в форме ниже его кадастровый номер и краткие сведения о фактическом использовании, наличии претензий контролирующих органов.