Взыскание перерасчитанной арендной платы за нецелевое использование земельного участка

Арендная плата за землю в городе Москве рассчитывается по ставкам в процентном отношении к кадастровой стоимости. Нарушение установленного договором аренды целевого использования земельного участка приводит к тому, что уполномоченный орган (допустим в Москве таковым является – Департамент городского имущества города Москвы (ДГИ г. Москвы)) для целей расчета арендной платы самостоятельно изменяет его кадастровую стоимость на «правильную», рассчитывая ее по фактическому (более дорогому) виду разрешенного использования (ВРИ).

Так, например, в московском кадастровом округе установлены средние значения удельного показателя кадастровой стоимости (далее – УПКС) земельных участков. К примеру, при использовании земельного участка под торговлю, сервис либо бытовое обслуживание УПКС составляет 38055,55 руб. за кв.м, а под размещение промышленных объектов – 2568,61 руб. за кв.м.

Таким образом, разница в кадастровой стоимости одного и того же участка, предположим, площадью 0,4 га будет составлять 141 947 760 руб. Соответственно, размер арендной платы на основании такого изменения кадастровой стоимости увеличивается в разы (причем за весь участок), в том числе и в ретроспективном порядке.

По опыту Правового центра «Два М» основаниями успешного оспаривания взыскиваемого перерасчета по арендной плате в зависимости от наличия конкретных обстоятельств будут являться либо доказывание использования земельного участка в соответствии с вспомогательным ВРИ, либо доказывание отсутствия факта нецелевого использования земельного участка.

Причем оказание правовой помощи осуществляется, как уже было отмечено ранее, также и на досудебных стадиях – при проведении контрольными органами проверок. Зачастую своевременные рекомендации юристов Правового центра «Два М» по ведению договорной работы с арендаторами и внутренней (распорядительной, бухгалтерской и др.) документации, по организации арендаторами взаиморасчетов со своими контрагентами, по разработке инструкций для арендаторов помещений при проведении проверки позволяли исключить основания для перерасчета арендной платы в связи с применением более высокого значения УПКС.

Основания для исключения взыскания вновь начисленной арендной платы  

Выявлением нарушения цели предоставления земельного участка по договору аренды в московском регионе занимается Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (далее – ГИН г. Москвы).

Именно на основании полученных от ГИН г. Москвы сведений о «нарушителях» целевого назначения ДГИ г. Москвы перерасчитывает арендную плату на основании увеличенной кадастровой стоимости.

Следует иметь в виду, что ГИН г. Москвы зачастую весьма формально подходит к вопросу установления факта нецелевого использования. Так, в случае, если при проведении выездного обследования ею будут обнаружены, например, объекты торговли, общественного питания или бытовых услуг (которые, как правило, не охватываются целью предоставления земельного участка в аренду), то составление соответствующего рапорта – дело времени.

В таком случае есть несколько вариантов защиты от необоснованной ответственности.

Использование земельного участка под вспомогательный ВРИ

В большинстве случаев ГИН г. Москвы при выявлении факта нецелевого использования в рамках выездных проверок не проводит обмер помещений, используемых, по ее мнению, не в соответствии с целью предоставления земельного участка в аренду; не запрашивает необходимые сведения о занимаемой площади у арендатора. А, между прочим, данное обстоятельство имеет ключевую роль при определении факта вхождения такой площади в 25% от площади всех объектов капитального строительства, расположенных на арендуемом земельном участке.

В свою очередь, данный факт является одним из условий использования земельного участка в соответствии с вспомогательным ВРИ, наряду со следующими, к числу которых относится (п. 3.3.5 Правил землепользования и застройки г. Москвы):

• вспомогательный ВРИ должен быть выбран из числа видов, не установленных земельному участку в качестве основных или условно разрешенных;
• вспомогательный ВРИ реализуется наряду (совместно) с основным и (или) условно разрешенным;
• вспомогательный ВРИ не может быть единственным фактическим использованием земельного участка.

Стоит учитывать, что вспомогательные ВРИ выбираются правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Следовательно, использование земельного участка под вспомогательный ВРИ наряду с основным не будет свидетельствовать о нарушении целевого назначения, установленного договором аренды, а значит, и являться основанием для осуществления ДГИ г. Москвы перерасчета арендной платы.

Правильная квалификация расположенных на участке объектов недвижимости

Так, идентификация деятельности, осуществляемой на арендуемом земельном участке, как торговой будет зависеть от квалификации объекта как магазина либо как склада с пунктом выдачи. Как правило, торговая деятельность (магазин) характеризуется размещением кассовых аппаратов, витрин с предлагаемой к продаже продукцией по определенным ценам (наличие ценников) и проч.

Аналогичным образом, использование земельного участка под автосервис будет свидетельствовать об оказании бытовых услуг (придорожный сервис), в то время как ремонт автомобилей, принадлежащих юридическим лицам, осуществляемый только по их заявкам в рамках действия долгосрочных договоров (автомобильная промышленность) исключает такую квалификацию.

Стало быть, если ГИН г. Москвы еще не нагрянула с проверкой, то имеет смысл подготовиться к такой проверке заранее. Скажем, убрать прилавки и витрины, перейти на электронную форму расчетов без проведения бумажных денежных средств через кассу, чтобы объект можно было признать пунктом выдачи. Или в случае с автосервисом – подготовить соответствующие формы долгосрочных договоров с юридическими лицами на оказание услуг по ремонту в режиме заявок. Относительно всех случаев нецелевого использования – снять вывески, рекламные баннеры, таблички.

Так, в практике Правового центра «Два М» имеются положительные примеры доказывания в суде отсутствия факта осуществлении торговой деятельности при должной подготовке к проверке ГИН г. Москвы. Материалами дела № А40-264089/21 не подтверждалось наличие на фасадах зданий, входных дверях в торговые помещения каких-либо рекламных объявлений о продаже товара; наличие в торговых помещениях кассовых аппаратов и терминалов для оплаты товара; наличие торговых залов, продавцов, покупателей и др.