Вспомогательные виды разрешëнного использования участков в Москве

Вспомогательные виды разрешённого использования позволяют собственникам и арендаторам участков и недвижимости в Москве использовать часть площадей под деятельность, не предусмотренную основным видом разрешённого использования, указанным в ЕГРН. В том числе, под такие высокодоходные виды деятельности как торговля, общественное питание, размещение офисов, банковских отделений, автосервисов и иных коммерческих объектов.

Особенно актуально это с учётом того, что изменить основной вид разрешённого использования участка в Москве часто сложно (требуется вносить изменения в ПЗЗ Москвы) и «дорого», поскольку обычно ведёт к увеличению кадастровой стоимости от которой рассчитываются земельный налог или арендная плата, а кроме того может повлечь включение зданий в число облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости.

Например, актуальна ситуация, когда собственники «советских» производственных комплексов и иных крупных объектов недвижимости используют (сдают в аренду) часть площадей под производства или склады, а часть – под размещение офисов, магазинов иной коммерческой недвижимости. Владельцу склада может потребоваться открыть при нём небольшой магазин и т. д.

Под данные цели в подавляющем большинстве случаев можно законно задействовать в соответствии со вспомогательным видом разрешённого использования до 25% площади недвижимости. А также, практически неограниченно, незастроенную площадь участка под деятельность, не связанную с капитальным строительством.

При этом вспомогательный вид разрешённого использования не нужно указывать в ЕГРН (кадастре недвижимости), соответственно он не влечёт рост кадастровой стоимости участка, не приводит ко включению зданий в число облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости.

Для каких участков предусмотрены вспомогательные виды разрешённого использования

Для практически всех участков, основной вида разрешённого использования которых допускает наличие капитальных объектов, в Москве утверждён широкий перечень вспомогательных ВРИ, включающий основные категории коммерческих и иных объектов. В том числе данный перечень распространяются на зоны сохраняемого землепользования для которых действуют соответствующие ВРИ.

Исключениями являются только:

• ИЖС, ЛПХ и садоводство (для них в качестве вспомогательных установлены лишь отдельные виды сельскохозяйственной деятельности).
• зоны сельскохозяйственного производства. Перечень вспомогательных видов зависит от вида сельскохозяйственной деятельности, но в любом случае ограничивается сферой сельского хозяйства;
• природные территории, зоны отдыха спортивные площадки и др., для которых в качестве вспомогательного вида допускается лишь размещение коммунальных объектов.
• иные участки, основной вид разрешённого использования которых не допускает капитальную застройку (вспомогательные виды не предусматриваются вообще).

Таким образом, вспомогательные виды по широкому перечню могут применяться для производственных и складских комплексов, коммерческой недвижимости, многоквартирного жилья и т. д.

Как получить право на вспомогательные виды разрешённого использования

До недавнего времени существовала неопределённость относительно того, нужно ли включать вспомогательные виды разрешённого использования в ЕГРН. Сейчас данный вопрос разрешён Конституционным судом, который прямо определил, что вспомогательные виды разрешённого использования вносить в ЕГРН не требуется.

Соответственно, реализация данных видов не влияет на кадастровую стоимость участка и исчисляемые исходя из неё земельные платежи. А также – не возникает оснований для включения объекта в перечень облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости. Следовательно, владельцы недвижимости могут использовать такие виды без каких-либо дополнительных издержек.

Собственнику участка для реализации вспомогательных видов разрешённого использования какие-либо юридические действия теперь вообще не требуются. Для арендаторов участков из государственных земель ситуация несколько сложнее. Так использование участка ограничивается целью, установленной договором аренды. Соответственно, возможность его использования по вспомогательным видам также нужно включать в договор.

При этом для исключения спорных ситуаций желательно, чтобы договором аренды предусматривался конкретный перечень из установленных участку вспомогательных видов разрешённого использования, либо указывалось на то, что допускаются все вспомогательные виды, предусмотренные ПЗЗ Москвы. Указание на право арендатора использовать участок под вспомогательные виды без их конкретизации также позволит избежать претензий со стороны контролирующих органов, но могут возникнуть сложности, например, со строительством и вводом в эксплуатацию объектов по соответствующему виду и т.д.

При этом, если договор аренды заключён не на торгах (под эксплуатацию существующей недвижимости и т.д.), то отказ во включении в него вспомогательных видов будет незаконен и может быть успешно обжалован суд.

Как определяется площадь, которую можно задействовать под вспомогательные виды разрешённого использования участка?

Из площади имеющихся на участке объектов капитального строительства под вспомогательные виды (все в сумме) можно задействовать до 25% (считая наземную и подземную площадь). Также можно начать использовать участок по вспомогательному виду уже в период строительства объекта основного назначения.

В свою очередь, свободная от застройки площадь участка может использоваться под вспомогательные виды (в том числе под размещение некапитальных объектов если оно допускается на участке) без установления конкретного процента площади - достаточно чтобы вспомогательный вид не был единственным фактическим использованием участка.

Отметим что даже если фактически задействованная под вспомогательный вид площадь окажется несколько выше указанного лимита – контролирующим органам будет достаточно сложно зафиксировать и тем более доказать в суде такое превышение (если площадь под вспомогательный вид не будет явно больше, чем под основной).

Так при ведении нескольких видов деятельности в одном здании практически невозможно чётко разграничить, какие помещения используются под те или иные виды (аналогично ситуации с определением назначения здания для целей налогообложения). Соответственно, риск привлечения к ответственности нецелевое использование участка в любом случае будет существенно ниже, чем при отсутствии установленного вспомогательного вида.

Перечень вспомогательных видов разрешённого использования в Москве

Для всех участков, кроме указанных выше исключений, ПЗЗ Москвы устанавливают следующие вспомогательные виды:

1.14 - Научное обеспечение сельского хозяйства

2.7.1 - Хранение автотранспорта

3.1.1 - Предоставление коммунальных услуг

3.1.2 Административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг

3.2.2 - Оказание социальной помощи населению

3.2.3 - Оказание услуг связи

3.3 - Бытовое обслуживание

3.4.1 – Амбулаторно-поликлиническое обслуживание

3.5.1 – Дошкольное, начальное и среднее общее образование

3.5.2 Среднее и высшее профессиональное образование

3.6.1 - Объекты культурно-досуговой деятельности

3.7.1 - Осуществление религиозных обрядов

3.8.1 - Государственное управление

3.9.1 Обеспечение деятельности в области гидрометеорологии и смежных с ней областях

3.9.2 - Проведение научных исследований

3.10.1 - Амбулаторное ветеринарное обслуживание

4.1 - Деловое управление

4.3 – Рынки

4.4 - Магазины

4.5 – Банковская и страховая деятельность

4.6 – Общественное питание

4.8.1 – Развлекательные мероприятия

4.8.2 – Проведение азартных игр

4.9 – Служебные гаражи

4.9.1.4 – Ремонт автомобилей

4.10 – Выставочно-ярмарочная деятельность

5.1.2 – Обеспечение занятий спортом в помещениях

5.1.3 – Площадки для занятий спортом

5.1.4 – Оборудованные площадки для занятий спортом

5.1.5 – Водный спорт

6.9 – Склады

7.4 – Воздушный транспорт

8.3 – Обеспечение внутреннего правопорядка

12.0.2 – Благоустройство территории