Вспомогательные виды разрешëнного использования участков в Москве

С нами можно связаться по интерактивной форме, представленной на сайте, по WhatsApp или по телефону +7 (495) 989 47 25, и получить бесплатную консультацию по Вашему вопросу. 

Вспомогательные виды разрешённого использования позволяют собственникам и арендаторам участков и недвижимости в Москве использовать часть площадей под деятельность, не предусмотренную основным видом разрешённого использования, указанным в ЕГРН. В том числе, под такие высокодоходные виды деятельности как торговля, общественное питание, размещение офисов, банковских отделений, автосервисов и иных коммерческих объектов.

Это особенно актуально с учётом того, что изменить основной вид разрешённого использования участка в Москве, если он не предусмотрен в территориальной зоне, часто сложно, так как требуется вносить изменения в ПЗЗ Москвы, и «дорого», поскольку это обычно ведёт к увеличению кадастровой стоимости, от которой зависит размер земельного налога или арендной платы. Кроме того может повлечь включение зданий в число облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости – в перечень 700-ПП.

Например, актуальна ситуация, когда собственники производственных комплексов и иных крупных объектов недвижимости используют часть площадей под производства или склады, а часть – под размещение офисов, магазинов иной коммерческой недвижимости. Владельцу склада может потребоваться открыть при нём небольшой магазин и т. д. Под данные цели в указанной ситуации можно законно задействовать в соответствии со вспомогательным видом разрешённого использования до 25% площади недвижимости. А также, практически неограниченно, незастроенную площадь участка под деятельность, не связанную с капитальным строительством.

При этом в некоторых случаях, существенным преимуществом является то, что вспомогательный вид разрешённого использования не нужно указывать в ЕГРН, соответственно использование вспомогательного ВРИ не влечёт рост кадастровой стоимости участка и зависящих от него земельного налога или арендной платы, а также не приводит ко включению зданий в Перечень объектов, облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости.

Для каких участков предусмотрены вспомогательные виды разрешённого использования

Для многих участков в Москве, основной вид разрешённого использования которых допускает наличие капитальных объектов, утверждён широкий перечень вспомогательных ВРИ, включающий основные категории коммерческих и иных объектов. 

В том числе данный перечень распространяются на зоны сохраняемого землепользования для которых действуют соответствующие ВРИ. Исключениями являются только:

• ИЖС, ЛПХ и садоводство (для них в качестве вспомогательных установлены лишь отдельные виды сельскохозяйственной деятельности);
• зоны сельскохозяйственного производства. Перечень вспомогательных видов зависит от вида сельскохозяйственной деятельности, но в любом случае ограничивается сферой сельского хозяйства;
• природные территории, зоны отдыха спортивные площадки и др., для которых в качестве вспомогательного вида допускается лишь размещение коммунальных объектов;
• иные участки, основной вид разрешённого использования которых не допускает капитальную застройку (вспомогательные виды не предусматриваются вообще).

Таким образом, вспомогательные виды по широкому перечню могут применяться для производственных и складских комплексов, многоквартирного жилья и т. д.

Условия и особенности применения вспомогательных ВРИ 

Главными условиями для использования участка под вспомогательные ВРИ являются: 

• использование не более 25% площади под вспомогательный ВРИ;
• обязательное совмещение вспомогательного ВРИ с основным;
• выбор вспомогательного ВРИ должен осуществляться из числа ВРИ, которые не установлены в качестве основных в территориальной зоне, в которой расположен участок.

При этом учитывая, что, по общему правилу, для всех территориальных зон в Москве автоматически устанавливается 24 основных ВРИ, которые практически полностью совпадают с перечнем вспомогательных ВРИ, соответственно, в силу условия о недопустимости выбора вспомогательного ВРИ из числа основных, большая часть ВРИ не может реализовываться на условиях вспомогательных. Но данное правило не распространяется на: 

1. территориальные зоны, которые установлены в ПЗЗ г Москвы после 31.01.2024 (на зону «Ф» не распространяется);
2. на участки в зоне Ф, если в отношении них ЕГРН установлены ВРИ, перечисленные в пп.2 п. 3.3.2 (2) ПЗЗ г. Москвы (все промышленные ВРИ, жилая застройка и т.д.) или если данные ВРИ установлены для территориальной зоны;
3. на территориальные зоны, в отношении которых по состоянию на 31.10.2024 г. утвержден проект планировки территории;

Что касается, некоторых участков в зоне «Ф», которые не подпадают в вышеуказанные исключения, то их использование в соответствии с 24 основными ВРИ возможно только после получения соответствующего заключения от Москомархитектуры, соответственно, в данном случае, возможность реализации ВРИ как вспомогательного, если он совпадает с одним из 24 основных ВРИ, подлежит выяснению применительно к конкретному участку. 

Как получить право на вспомогательные виды разрешённого использования

До недавнего времени существовала неопределённость относительно того, нужно ли включать вспомогательные виды разрешённого использования в ЕГРН. Сейчас данный вопрос разрешён Конституционным судом, который прямо определил, что вспомогательные виды разрешённого использования вносить в ЕГРН не требуется.

Соответственно, реализация данных видов при соблюдении всех условий не влияет на кадастровую стоимость участка и исчисляемые исходя из неё земельные платежи. Следовательно, владельцы недвижимости могут использовать такие виды без каких-либо дополнительных издержек.

Собственнику участка для реализации вспомогательных видов разрешённого использования какие-либо юридические действия не требуются, однако, арендаторам публичных участков все же рекомендуется включить в договоры аренды условия о возможности использовать участок в соответствии с вспомогательными ВРИ для полного исключения спорных ситуаций, так как несмотря на устоявшуюся практику контрольно-надзорные органы до сих пор могут предъявить претензии в соответствующей части. 

При этом, отказ во включении в договор соответствующего условия будет незаконен и может быть успешно обжалован суд.

Как определяется площадь, которую можно задействовать под вспомогательные виды разрешённого использования участка?

Из площади имеющихся на участке объектов капитального строительства под вспомогательные виды (все в сумме) можно задействовать до 25% (считая наземную и подземную площадь). Также можно начать использовать участок по вспомогательному виду уже в период строительства объекта основного назначения.

В свою очередь, свободная от застройки площадь участка может использоваться под вспомогательные виды (в том числе под размещение некапитальных объектов если оно допускается на участке) без установления конкретного процента площади - достаточно чтобы вспомогательный вид не был единственным фактическим использованием участка.

Отметим что даже если фактически задействованная под вспомогательный вид площадь окажется несколько выше указанного лимита – контролирующим органам будет достаточно сложно зафиксировать и тем более доказать в суде такое превышение, если площадь под вспомогательный вид не будет явно больше, чем под основной.

Так, при ведении нескольких видов деятельности в одном здании практически невозможно чётко разграничить, какие помещения используются под те или иные виды (аналогично ситуации с определением назначения здания для целей налогообложения). Соответственно, риск привлечения к ответственности нецелевое использование участка в любом случае будет существенно ниже, чем при отсутствии установленного вспомогательного вида.

Что мы предлагаем?

• Экспертную оценку и разработку стратегии. Юристы «Два М» проведут анализ вашего участка и предложат наиболее выгодные вспомогательные ВРИ, учитывая ваши бизнес-цели.
• Комплексное сопровождение. Мы обеспечим полное взаимодействие с уполномоченными органами, легализацию применения вспомогательных ВРИ, а также представление ваших интересов в случае судебных разбирательств. Два имеет богатую судебную практику по признанию незаконными претензий надзорных органов по нецелевому использованию участков, внесению изменений в ПЗЗ, а также изменению ВРИ участков, в том числе в зоне «Ф». 
• Индивидуальный подход. Каждый проект уникален, и мы подходим к нему с максимальной ответственностью, учитывая все особенности вашего объекта.

Клиенты выбирают именно нас, потому что «Два М» — это команда профессионалов с многолетним опытом работы в области земельно-правовых отношений в Москве, которая берет на себя все юридические нюансы и гарантирует быстрое решение задач. 

Воспользуйтесь интерактивной формой ниже для получения бесплатной предварительной юридической консультации.