Вспомогательные виды использования в зоне «Ф»

• Бесплатная консультация по телефону: +7 (495) 989-47-25
• Номер в WhatsApp +7 (903) 722-35-09
• Либо напишите возникший вопрос и сведения об объекте недвижимости в форме внизу этой страницы. 

Территориальная зона сохраняемого землепользования в ПЗЗ г. Москвы (индекс «Ф») призвана сохранить существующую застройку Москвы и не допустить хаотичного появления объектов капитального строительства. Так, по общему правилу, в зоне «Ф»:

• не допускается новое строительство, а реконструкция осуществляется в габаритах имеющегося на участке здания;
• допускается использовать участки только в соответствии с видами разрешенного использования (ВРИ), указанным в ЕГРН;
• некоторые участки могут использоваться в соответствии с 24 основными ВРИ, поименованными в ПЗЗ, дополнительно к ВРИ, указанному в ЕГРН, но только после получения положительного заключения Москомархитектуры (кроме участков, для которых установлен ВРИ, предусматривающий использование участка под все виды сельхоз деятельности, жилой застройки, производственной деятельности, а также размещение транспортных объектов и др., а также если в отношении участка по состоянию на 31.10.2024 г. утвержден проект планировки территории).

Таким образом, использование участка в зоне «Ф» в соответствии с ВРИ, не указанным в ЕГРН и не перечисленным в качестве основных в ПЗЗ, как правило, возможно только после прохождения серьезной процедуры по внесению изменений в ПЗЗ. 

Вместе с тем, в некоторых случаях иным способом, позволяющим использовать участок для размещения обширного спектра коммерчески привлекательных объектов без изменения ПЗЗ и получения заключений является реализация вспомогательных ВРИ. 

Какие вспомогательные ВРИ предусмотрены в зоне «Ф» и каковы условия их применения

Так, практически для всех участков в зоне «Ф» предусмотрен широкий перечень вспомогательных ВРИ, состоящий из 35 видов, к числу которых, относятся: 

• бытовое обслуживание (3.3) – ателье, мастерские, химчистки; 
• объекты культурно-досуговой деятельности (3.6.1);
• офисы (4.1);
• рынки (4.3); 
• магазины (4.4); 
• банки (4.5);
• общепит (4.6.); 
• автосервисы (4.9.1.4); 
• склады (6.9);
• иные виды деятельности (например, поликлиники, объекты образования, ветеринарные службы, спортивные и развлекательные объекты). 

Данные объекты могут размещаться на участках в зоне «Ф» при соблюдении нескольких условий:

а) вспомогательный ВРИ должен обязательно использоваться совместно с основным; 

б) площадь объекта, используемого в соответствии с вспомогательным ВРИ, не должна превышать 25% от суммарной площади объектов, расположенных на участке;

в) вспомогательный ВРИ должен быть выбран из числа видов, которые не установлены в зоне «Ф» в качестве основных ВРИ. 

Вместе с тем, 24 основных ВРИ, предусмотренные в зоне Ф практически полностью совпадают со вспомогательными ВРИ, что, учитывая недопустимость использования вспомогательного ВРИ из числа основных, ставит вопрос о возможности использования ВРИ, совпадающих с основным, в качестве вспомогательных. Ответ на данный вопрос ДВА М предлагает прорабатывать в отношении каждого участка в рамках градостроительного аудита. 

При этом, уверенно о возможности реализации вспомогательных видов использования без последствий по нецелевому использованию участка можно говорить в отношении участков в зоне «Ф», в отношении которых в ЕГРН установлены такие ВРИ как все виды сельхоз деятельности, жилой застройки, производственной деятельности, а также размещение транспортных объектов и др., а также если в отношении участка до 31.10.2024 г. утвержден проект планировки территории, так как на указанные участки не распространяются 24 основных ВРИ. То есть для таких участков вопрос о невозможности использования участка в соответствии с вспомогательным ВРИ ввиду несоблюдения условия о недопустимости выбора вспомогательного ВРИ из числа основных, не стоит. 

Преимущества и актуальность применения вспомогательных ВРИ в зоне «Ф»

Применение вспомогательных ВРИ для некоторых участков в зоне «Ф» позволяет без внесения изменений в ПЗЗ и с наименьшими затратами перепрофилировать до 25% общей (поэтажной) площади расположенных на участке объектов капитального строительства под высокодоходные виды деятельности: магазины, офисы, заведения общепита, автосервисы с сопутствующей торговлей, фитнес-центры и др. 

Например, если на участке в Москве размещен производственно-складской комплекс общей площадью 5000 кв. м (учитывается наземная и подземная площадь), под один или несколько вспомогательных ВРИ может быть задействовано до 1250 кв. м его площади. То есть арендатор или собственник участка имеет возможность на законных основаниях использовать под те же магазины или под сдачу помещений в аренду значительную часть недвижимости.

При этом несомненным преимуществом применения вспомогательных ВРИ является то, что их не требуется вносить в ЕГРН и они не оказывают влияния на кадастровую стоимость участка и, соответственно, не приводят к увеличению размера платежей в бюджет за землю и недвижимость. В том числе, вспомогательные ВРИ не могут служить основанием для включения расположенных на участке зданий в перечень облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости (Перечень 700-ПП).

Собственнику земельного участка в зоне «Ф» для применения вспомогательных ВРИ, в сущности, не нужно совершать никаких юридических действий. Вместе с тем, во избежание возникновения спорных ситуаций с ДГИ или контрольно-надзорными органами, арендатору публичного участка целесообразно включить в договор аренды условие о возможности применять вспомогательные ВРИ. Отметим, что отказ ДГИ в дополнении основного ВРИ участка в зоне «Ф» выбранными арендатором вспомогательными видами использования, предусмотренными для данного участка ПЗЗ, недопустим.

Почему стоит доверить «Два М» решение этого вопроса

Правовой центр «Два М» специализируется на вопросах, связанных с изменением разрешенного использования земельных участков в Москве, в том числе с применением вспомогательных ВРИ для участков в зоне «Ф». 

Все вопросы, связанные с использованием земельных участков, наиболее эффективно решаются в рамках градостроительного аудита, который могут провести специалисты «Два М». Это позволяет заранее определить возможные ограничения, перспективы изменений и выбрать оптимальный путь реализации проекта.

Кроме того, компания имеет богатый опыт в сопровождении судебных споров, связанных с вопросами использования участков в соответствии со вспомогательными ВРИ в зоне «Ф». Так, «Два М» защитил права клиентов, отменив в судебном порядке постановления Госинспекции по недвижимости о привлечении к административной ответственности за нецелевое использование участков. Контрольный орган посчитал, что использование участка по вспомогательному ВРИ, не указанному в ЕГРН, нарушает целевое использование участка. В другом деле, изменили ВРИ участка в зоне «Ф» путем исключения «дорогого» и ненужного вида использования без внесения изменений в ПЗЗ, тем самым в несколько раз снизив финансовую нагрузку клиента. 

Юристы «Два М» помогут определить актуальность установления для участка одного или нескольких вспомогательных ВРИ, исходя из планируемой владельцем (инвестором) хозяйственной деятельности, а также осуществят комплексное сопровождение легализации их применения, включая взаимодействие с уполномоченными органами, а также (при необходимости) представление интересов в судебных инстанциях.

Для участков, в отношении которых реализация вспомогательных ВРИ неактуальна, «Два М» поможет максимально эффективно реализовать основные ВРИ, включая комплексное сопровождение процедур внесения изменений в ПЗЗ.

В интерактивной форме ниже Вы можете указать кадастровый номер участка для получения бесплатной консультации.