Зона «Ф» в Москве

Большая часть застроенных земельных участков в Москве в соответствии с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) Москвы находятся в так называемой территориальной зоне с индексом «Ф» — зоне сохраняемого землепользования. 

Зона «Ф» в ПЗЗ Москвы: что это значит

Для участков в зоне сохраняемого землепользования:

• в качестве основных видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков и объектов капитального строительства (ОКС) устанавливаются виды использования, сведения о которых содержатся в ЕГРН;
• в качестве предельных параметров разрешенного строительства (реконструкции) устанавливаются в отношении застроенного участка в зоне «Ф» — параметры расположенных на участке ОКС, сведения о которых содержатся в ЕГРН, а в отношении незастроенного участка — нулевые параметры (то есть предельная плотность застройки участка — 0 тыс. кв. м/га, предельная высота зданий — 0 м, максимальный процент застройки в границах участка — 0 %).

Таким образом, правовой режим земельных участков в «Ф» зоне направлен на сохранение текущего положения. Если речь о застроенном участке — на сохранение текущих внешних габаритов имеющихся на участке зданий. Собственно, изобретение чиновниками Москвы данной уникальной зоны при разработке ПЗЗ было обусловлено целью избежать неконтролируемой застройки города.

Новое строительство и реконструкция с увеличением параметров ОКС на участках в зоне «Ф» возможны только после внесения изменений в ПЗЗ Москвы.

Что можно правообладателю участка и недвижимости в зоне «Ф»

Без изменения ПЗЗ на участках в зоне «Ф» допустимы:

• Реализация вспомогательных ВРИ в пределах, установленных ПЗЗ Москвы. Позволяет перепрофилировать до 25% существующей площади недвижимости, в том числе, под торговлю, офисы, автосервисы и другие коммерческие объекты;
• Реконструкция зданий в существующих габаритах. Позволяет изменить назначение отдельных зданий или помещений в них или изменить соотношение используемой площади между видами разрешенного использования, установленными для участка;
• Осуществление строительных работ, не относящихся к реконструкции и не требующих в связи с этим получения разрешения на строительство. Позволяет, в том числе, перепрофилировать здания и помещения (в пределах ВРИ участка);
• Размещение некапитальных объектов. Позволяет, учитывая современные строительные технологии, функционально заменить большинство видов нежилых зданий в сокращенные сроки (упрощенный порядок согласования) и с наименьшими затратами.

Перспективы изменения разрешенного использования для участков в зоне «Ф»

В случае, если незастроенный участок с ВРИ под строительство находится по ПЗЗ Москвы в зоне «Ф», перспективы внесения изменений в части параметров строительства можно считать достаточно хорошими. Ситуация с «нулевыми» параметрами для участка, разрешенное использование которого предполагает строительство, изначально противоречит здравому смыслу. 

Для застроенных участков в зоне «Ф» также имеются перспективы изменения ПЗЗ Москвы как в части параметров строительства, так и вида разрешенного использования. Такие перспективы зависят от актуальности испрашиваемого ВРИ для города (от того, какой объект планируется построить), а также от величины желаемых параметров. Например, согласовать плотность застройки ниже типичной для Москвы реальнее, нежели просить установить максимально возможный показатель для конкретной территории.

В то же время, препятствиями к изменению ПЗЗ могут оказаться вхождение участка в зоны с особыми условиями использования (ЗОУИТ) и иные осложняющие факторы. 

В отдельных случаях изменение ВРИ участка в зоне «Ф» возможно без изменения ПЗЗ и независимо от градостроительного регламента участка. В частности, это касается ситуаций, когда ВРИ участка изначально был установлен уполномоченным органом некорректно: допускает сразу несколько принципиально разных толкований с точки зрения исчисления кадастровой стоимости участка и платежей в бюджет или же был присвоен без учета расположенных на участке зданий.

Кроме того, если ВРИ участка в зоне «Ф» является смешанным (то есть предусматривает несколько разрешенных видов использования), его правообладатель вправе потребовать исключения неактуального для него вида использования. В ряде случаев это целесообразно с точки зрения минимизации размера земельных и имущественных платежей. 

Специалисты по зоне «Ф»

Правовой центр «Два М» специализируется на разрешении вопросов, связанных с использованием земельных участков в Москве, в том числе расположенных в зоне сохраняемого землепользования «Ф» по ПЗЗ Москвы. 

В рамках градостроительного и земельного аудита выявляется наиболее эффективный механизм решения стоящей перед клиентом хозяйственной задачи. Юристы «Два М» имеют опыт сопровождения реализации различных коммерческих проектов в зоне «Ф», связанных с изменением разрешенного использования таких участков, получением разрешений на реконструкцию объектов, согласованием проектов по размещению некапитальных объектов (с обоснованием их некапитальности) и т. д. 

В данной сфере «Два М» на регулярной основе взаимодействует с проектными организациями, уполномоченными органами, а также представляет интересы клиентов в судебных инстанциях.