Зона «Ф» в Москве

• Бесплатная консультация по телефону: +7 (495) 989-47-25
• Номер в WhatsApp +7 (903) 722-35-09
• Либо напишите возникший вопрос и сведения об объекте недвижимости в форме внизу этой страницы. 

Значительная часть земельных участков в Москве в соответствии с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) Москвы находятся в так называемой территориальной зоне с индексом «Ф» — зоне сохраняемого землепользования. 

Зона «Ф» в ПЗЗ Москвы: что это значит

Для участков в зоне сохраняемого землепользования:

• по общему правилу, в качестве основных видов разрешенного использования (ВРИ) (т.е. видов которые могут реализоваться на всей площади участка без дополнительных разрешений и согласований) для земельных участков и объектов капитального строительства (ОКС) устанавливаются виды использования, сведения о которых уже содержатся в ЕГРН. При этом в некоторых случаях дополнительно может устанавливаться ещё ряд основных ВРИ (подробно – ниже);
• в качестве предельных параметров разрешенного строительства (реконструкции) устанавливаются в отношении застроенного участка в зоне «Ф» — параметры расположенных на участке ОКС, сведения о которых содержатся в ЕГРН, а в отношении незастроенного участка — нулевые параметры (то есть предельная плотность застройки участка — 0 тыс. кв. м/га, предельная высота зданий — 0 м, максимальный процент застройки в границах участка — 0 %);

Таким образом, правовой режим земельных участков в «Ф» зоне направлен на сохранение текущего положения. Если речь о застроенном участке — на сохранение текущих внешних габаритов имеющихся на участке зданий и их назначения вне рамок ранее указанного в ЕГРН разрешённого использования. В отношении незастроенного – запрет на строительство на нём. Изобретение чиновниками Москвы данной уникальной зоны при разработке ПЗЗ было направлено на недопущение неконтролируемой застройки города. Новое строительство и реконструкция с увеличением параметров ОКС на участках в зоне «Ф» возможны только после внесения изменений в ПЗЗ Москвы.

Что можно правообладателю участка и недвижимости в зоне «Ф»

Без изменения ПЗЗ на участках в зоне «Ф» допустимы:

1) Применение 24 видов разрешенного использования в качестве основных, которые поименованы в п. 3.3.1 (1) ПЗЗ г. Москвы, к их числу, относятся офисы, магазины, банки, общепит, бытовое обслуживание, культурно-досуговые, спортивные и развлекательные объекты и др. при условии получения заключения Москомархитектуры.

Однако, возможность использования указанных ВРИ не доступна в случаях, когда: 

• в отношении участка в ЕГРН установлен какой-либо из 87 ВРИ, поименованных в пп.3 п. 3.3.2 (2) ПЗЗ г. Москвы. Это ВРИ предусматривающие все виды с/х использования, жилой застройки, производственной деятельности, транспортных объектов, а также размещение ряда образовательных, религиозных объектов и др.;
• если в отношении зоны «Ф» по состоянию на 31.10.2024 г. утвержден проект планировки территории. 

2) Реализация вспомогательных ВРИ в пределах, установленных ПЗЗ Москвы, что позволяет перепрофилировать до 25% существующей площади недвижимости, в том числе, под торговлю, офисы, автосервисы и другие коммерческие объекты.

Вместе с тем, нужно учитывать, что вспомогательные ВРИ могут использоваться при соблюдении ряда условий. Например, вспомогательный ВРИ должен использоваться совместно с основным, а также площадь под использование вспомогательного ВРИ не должна превышать более 25%. 

В частности, если ВРИ установлен для территориальной зоны в качестве основного, то его нельзя применять как вспомогательный. А учитывая, что в зоне «Ф» участки после получения положительного заключения Москомархитектуры могут использоваться в соответствии с 24 основными ВРИ, которые практически полностью совпадают с перечнем вспомогательных ВРИ (35 шт.), то вопрос о возможности применения вспомогательного ВРИ, совпадающего с основным, подлежит отдельному рассмотрению для каждого участка. 

3) Реконструкция зданий в существующих габаритах. Позволяет изменить назначение отдельных зданий или помещений в них или изменить соотношение используемой площади между видами разрешенного использования, установленными для участка;

4) Осуществление строительных работ, не относящихся к реконструкции и не требующих в связи с этим получения разрешения на строительство. Позволяет, в том числе, перепрофилировать здания и помещения (в пределах ВРИ участка);

5) Размещение некапитальных объектов. Позволяет, учитывая современные строительные технологии, функционально заменить большинство видов нежилых зданий в сокращенные сроки (упрощенный порядок согласования) и с наименьшими затратами.

Перспективы изменения разрешенного использования для участков в зоне «Ф»

В случае, если незастроенный участок с ВРИ, допускающим строительство, находится по ПЗЗ Москвы в зоне «Ф», перспективы внесения изменений в части параметров строительства можно считать достаточно хорошими при отсутствии у города конкретных планов в отношении территории. Ситуация с «нулевыми» параметрами для участка, разрешенное использование которого предполагает строительство, изначально противоречит здравому смыслу. 

Для застроенных участков в зоне «Ф» также имеются перспективы изменения ПЗЗ Москвы как в части параметров строительства, так и вида разрешенного использования. Такие перспективы зависят от актуальности испрашиваемого ВРИ для города (от того, какой объект планируется построить), а также от величины желаемых параметров. Например, согласовать среднюю плотность застройки реальнее, нежели просить установить максимально возможный показатель для конкретной территории.

В то же время, препятствиями к изменению ПЗЗ могут оказаться вхождение участка в зоны с особыми условиями использования (ЗОУИТ) и иные осложняющие факторы. 

В отдельных случаях изменение ВРИ участка в зоне «Ф» возможно без изменения ПЗЗ и независимо от градостроительного регламента участка. В частности, это касается ситуаций, когда ВРИ участка изначально был установлен уполномоченным органом некорректно: допускает сразу несколько принципиально разных толкований с точки зрения исчисления кадастровой стоимости участка и платежей в бюджет или же был присвоен без учета расположенных на участке зданий. 

Кроме того, если ВРИ участка в зоне «Ф» является смешанным (то есть предусматривает несколько разрешенных видов использования), его правообладатель вправе потребовать исключения неактуального для него вида использования. В ряде случаев это целесообразно с точки зрения минимизации размера земельных и имущественных платежей. Так, юристы «Два М» в судебном споре А40-35569/2019 изменили ВРИ участка, расположенного в зоне «Ф», исключив из него неиспользуемый общественно-деловой вид использования, который значительно повышал кадастровую стоимость участка, а соответственно и все земельные и иные платежи. Указанное позволило сэкономить клиенту сотни миллионов. 

Специалисты по зоне «Ф»

Правовой центр «Два М» специализируется на разрешении вопросов, связанных с использованием земельных участков в Москве, в том числе расположенных в зоне сохраняемого землепользования «Ф» по ПЗЗ Москвы. Мы предлагаем: 

• Градостроительный аудит участка, в рамках которого выявляется наиболее эффективный механизм решения стоящей перед клиентом хозяйственной задачи. Аудит земельного участка – это первый и ключевой этап при планировании его использования. Аудит позволяет оценить возможные риски и ограничения, связанные с правовым статусом участка, определить возможности по изменению ВРИ, разработать стратегию внесения изменений в ПЗЗ; 
• Внесение изменений в ПЗЗ г. Москвы. Это процедура, позволяющая скорректировать установленные параметры участка и его возможное использование

Юристы «Два М» имеют опыт сопровождения реализации различных коммерческих проектов в зоне «Ф», связанных с изменением разрешенного использования таких участков, получением разрешений на реконструкцию объектов, согласованием проектов по размещению некапитальных объектов (с обоснованием их некапитальности), получением разрешения Москомархитектуры на использование основного вида разрешенного использования и т. д. 

В данной сфере «Два М» на регулярной основе взаимодействует с проектными организациями, уполномоченными органами, а также представляет интересы клиентов в судебных инстанциях. Например, Юристы «Два М» в судебном порядке добились отмены нескольких постановлений Госинспекции о нецелевом использовании, доказав, что осуществляемая деятельность на участке законна в рамках вспомогательного ВРИ. 

Юристы «Два М» обладают многолетним опытом работы с проектами в зоне сохраняемого землепользования: согласование проектов строительства и реконструкции; оспаривание ограничений, наложенных ПЗЗ.; судебную защиту интересов правообладателей участков.

Для бесплатного предварительного анализа перспектив использования земельного участка в зоне Ф, укажите в форме ниже кадастровый номер или адрес объекта. Также с нами можно связаться по WhatsApp.