Проверка обеспечения участка инфраструктурой

Для нежилых зданий или участков под их строительство важно подключение к сетями электроснабжения, водоснабжения и водоотвения с необходимыми для нормальной эксплуатации здания лимитами потребления.

После сделки может выясниться, что подключить объекты на участке к сетям невозможно (в связи с отсутствием свободных мощностей у сетевой организации) или плата за подключение является запредельной. Для уже фактически построенного объекта также есть риск, что подключение произведено по «серой» схеме (от другого абонента, с занижением лимитов потребления и т. д.), что может повлечь отключение от сетей или штрафные санкции.

Либо если объекте планируется обеспечивать автономными системами водоснабжения и водоотвения (скважины, локальные очистные сооружения) важна возможность их законного размещения на участке с учётом градостроительных ограничений (водоохранные зоны, зоны санитарной охраны питьевого водоснабжения).

Нередко именно проблемы с подключением к инженерным сетям или с размещением автономных инженерных систем становятся препятствием к получению разрешения на строительство или ко вводу в эксплуатацию построенной недвижимости. Либо мешают нормальной эксплуатации уже построенных объектов.

Наличие проезда к участку

Ещё один значимый момент – наличие проезда к участку. Проблема может заключаться том, что такой проезд необходимо построить, для чего, в свою очередь, оформить права на землю, согласовать примыкание к существующей дороге. Либо существующая дорога может оказаться надлежаще не оформленной (в части примыкания к улично-дорожной сети, прохождения через существующие участки или неразграниченные земли), что также влечёт риск перекрытия проезда. Если проезд лежит через чужой участок и не оформлен сервитут – собственник участка может в самый неподходящий момент перекрыть доступ.

Инфраструктура коттеджных поселков

Специфика коттеджных посёлков и СНТ заключается в том, что за подключение к коммуникациям, оказание коммунальных услуг и содержание территории отвечают не местные власти, а структуры, подконтрольные либо продавцу участков, либо самим собственникам. Причём единого законодательного регулирования этих аспектов загородной жизни нет, на практике такие вопросы решаются весьма по-разному.

Соответственно, при покупке как участка под строительство, так и уже построенного объекта необходимо удостовериться, насколько он обеспечен необходимой инфраструктурой. Или при её отсутствии – насколько просто будет урегулировать этот вопрос в дальнейшем и каких затрат он потребует. Как правило, продавец представляет ситуацию в наилучшем свете, в связи с чем подводные камни могут проявиться уже после сделки.

При покупке загородной недвижимости распространены договоры, по которым продавец или связанное с ним третье лицо обязуются обеспечить участок инфраструктурой уже после покупки в счёт его цены или за отдельную плату, которая обычно также вносится авансом.

Если речь идёт об участке «в поле» без дорог, подключения к коммуникациям и благоустройства территории, нужно иметь гарантии что продавец участков об этих вопросах позаботится, а не исчезнет, собрав с покупателей деньги.

Ситуация осложняется, если за строительство инфраструктуры и подключение к сетям отвечает не продавец, а третье лицо – управляющая компания или ТСЖ, и их обязательства не прописываются в договоре купли продажи, а оформляются отдельным соглашением.

Также для коттеджного посёлка важно, кому будут принадлежать земли общего пользования в посёлке и инженерные сети (в первую очередь водоснабжение). Велик риск, что продавец или уйдёт из проекта, сбросив эти вопросы на муниципалитет, либо напротив попробует получить дополнительный доход за счёт неадекватных тарифов на пользование инфраструктурой.

Правовой центр «Два М» готов проверить участок перед покупкой как с точки зрения обеспечения инфраструктурой, так и по вопросам юридической чистоты и возможности строительства. По итогам проверки юристы подготовят заключение о рисках в части обеспечения участка инфраструктурой, а также рекомендации по включению в договор купли-продажи условий, связанных с обеспечением участка инфраструктурой и ответственности продавца за их несоблюдение.

Для проверки участка или здания укажите его кадастровый номер и интересующие вопросы в форме.