Проверка участка на возможность строительства

При покупке свободного участка под строительство или недвижимости под снос необходимо заранее убедиться в возможности построить и зарегистрировать на этом участке новый объект с желаемыми параметрами. Аналогично если планируется изменение назначения приобретаемой недвижимости, даже без её реконструкции, стоит удостовериться в возможности ведения на участке соответствующей деятельности с точки зрения градостроительного и земельного законодательства.

В противном случае есть риск столкнуться с неприятными сюрпризами на этапе получения разрешения на строительство или регистрации построенного объекта в упрощённом порядке.

Как минимум, необходимо удостовериться что:

• Градостроительной документацией разрешено строительство объектов желаемого назначения, площади и высотности.
• Участок не входит в зоны с особыми условиями использования, исключающие или ограничивающие строительство необходимых объектов и ведение планируемой деятельности. Например, санитарно-защитные, водоохранные зоны, территории вокруг объектов культурного наследия и т. д.
• Участок не входит в «красные линии» и зоны планируемого размещения инфраструктуры.
• Отсутствуют основания для изъятия участка.

При этом самого по себе разрешённое использование, указанное в кадастре, не означает, что на участке можно строить соответствующие объекты. Градостроительная документация с момента предоставление участка могла неоднократно поменяться.

Также не стоит ограничиваться сведениями ЕГРН или градостроительного плана, сведениями официальных онлайн-ресурсов при проверке градостроительных ограничений участка. До настоящего времени случаи внезапного появления газопроводов или исторических памятников рядом с участком достаточно нередки. Хотя и декларируется цель систематизации соответствующих сведений в ЕГРН и информационных градостроительных системах, но переходный период, в течение которого они должны быть туда внесены, неоднократно продлевался и, вероятно, будет продлён ещё не раз. Соответственно, не все сведения об ограничениях вносятся в выписки из ЕГРН и градостроительные планы, равно как не отображаются на публичной кадастровой карте и других официальных ресурсах. При этом отсутствие надлежаще опубликованной информации о градостроительных ограничениях во многих случаях не исключает их применения. 

Гарантию не дает и то, что на соседних участках строятся или уже построены объекты схожего назначения.

Не исключается необходимость градостроительной проверки участка, если на нём планируется строительство объектов ИЖС, регистрируемых в порядке «дачной амнистии». Во-первых, в ряде случаев даже регистрация дома в упрощённом порядке становится невозможной в связи с наложенными на участок ограничениями градостроительного характера. Во-вторых, регистрация в порядке «дачной амнистии» не снимает рисков предъявления в последующем требований о признании дома самовольным, привлечении к административной ответственности и т. д.

Также градостроительная проверка участка должна включать оценку риска его изъятия для государственных нужд в связи со строительством инфраструктуры комплексным развитием территории и т. д. Данные вопросы зависят от содержания правил землепользования и застройки, проектов планировки и иной градостроительной документации, проектов изменений в них.

В случае если приобретается право аренды участка и планируется его последующий выкуп — необходимо убедиться что отсутствуют ограничения для такого выкупа.

Кроме того, в ряде случаев важна оценка градостроительного окружения участка. Новое строительство жилья, транспортных магистралей вокруг него, даже если оно прямо не затрагивает участок, может как затруднить использование и снизить рыночную стоимость, так и повысить её. 

Этапы градостроительного аудита участка

В рамках проверки участка будут рассмотрены:

• Актуальная градостроительная документация и рассматриваемые проекты внесения в неё изменений. При необходимости также ранее действовавшие редакции данной документации.
• Документация из различных источников об утверждении зон с особыми условиями использования.
• Данные выездного осмотра и картографические материалы о наличии на участке или вблизи него объектов, с которыми могут быть связаны ограничения (источник загрязнения, для которых предусматриваются санитарно-защитные зоны, водные объекты и т. д.)
• Документация о планируемой застройке участка (возможном изъятии для государственных и муниципальных нужд).

По итогам заказчику будет представлено юридическое заключение о возможности строительства на участке либо реконструкции объекта недвижимости, ограничениях и обременениях участка и связанных с ними рисках. Также будут даны рекомендации по включению в договор купли-продажи условий, позволяющие возложить на продавца максимальную ответственность за возможные проблемы.

Для юридической проверки участка или дома укажите его кадастровый номер и интересующие вопросы в форме.