Раздел участка в судебном порядке

В практике раздел земельного участка в судебном порядке может происходить в следующих случаях:

1. долевые собственники не смогли договориться о разделе участка
2. собственник участка в лице публичного органа отказал арендатору в разделе (не утвердил схему расположения участка, не внес изменения в проект межевания) 
3. публичный орган начал процедуру раздела участка без согласия арендатора участка 

Раздел участка, находящегося в долевой собственности, в судебном порядке

Раздел земельного участка, принадлежащего двум или более лицам, осуществляется на основании соглашения о разделе объекта недвижимости. Если в соглашении не определен порядок перехода права собственности, то по общему правилу, долевые собственники сохраняют общую долевую собственность на образованные в ходе раздела участки. 

А в случае несогласия одного из собственников на раздел земельного участка основанием для государственной регистрации будет являться судебный акт. В рамках судебного спора, как правило, назначается экспертиза в целях определения оптимального варианта раздела участка, на основании которой выносится решение. 

Раздел участка арендатором в судебном порядке 

Раздел публичного участка арендатором осуществляться на основании проекта межевания или схемы расположения. Исходя из этого на практике могут возникнуть следующие споры:

1) связанные с отказом в утверждении схемы участка 

На практике нередки случаи необоснованного отказа уполномоченных органов в утверждении схемы участка по основаниям, отсутствующим в земельном кодексе. 

Например, зачастую можно столкнуться с такими формулировками отказа как «отсутствие обоснования раздела участка», «отсутствие обоснования площади образуемых участков». Между тем, стоит помнить о том, что отказ в утверждении схемы раздела является исчерпывающим и не содержит таких оснований, поэтому такой отказ может быть признан незаконным в судебном порядке. 

Так, Юристы Правового центра ДВА М отстояли права заказчика по делу №А41-45512/19 об утверждении схемы участка в целях раздела. Администрация отказала в утверждении сославшись на наличие задолженности Заказчика перед администрацией. Суд удовлетворяя требования о признании отказа незаконным указал, что действующим законодательством такое основание не предусмотрено, соответственно Администрация в отсутствие законных оснований была обязана утвердить схему. 

2) связанные с корректировкой проекта межевания

При оспаривании отказа во внесении изменений в проект межевания для осуществления раздела, необходимо учитывать, что положительный результат оспаривания будет во многом зависеть от того на сколько будет обоснованным предложение о внесении изменений, а также от того, какие основания будут перечислены в отказе. 

Так, отказ, не содержащий чётко сформулированных оснований или вынесенный по явно неправомерным основаниям, может быть успешно обжалован в суде.

В качестве обоснования внесения изменений могут служить исторически сложившиеся границы участка, невозможность эксплуатации здания на участке соответствующей площади без нарушения пожарных и иных правил и т.д.

Стоит отметить, что оспаривание отказа в разделе участка будет нецелесообразным, например, в случаях, когда раздел участка в принципе невозможен без нарушения требований к предельным размерам участка, установленных градостроительным регламентом, или в случаях, когда раздел участка приведет к невозможности целевого использования участка или расположенного на нем здания (неделимый участок). 

Оспаривание раздела участка, инициированного арендодателем 

Согласно положениям земельного законодательства образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия арендаторов исходных земельных участков.

Исключением являются случаи, когда, например, участок предоставлен унитарным предприятиям и учреждениям; при изъятии для публичных нужд; если на участке на ряду с иными зданиями расположена самовольная постройка и др. 

В случаях, когда арендодатель в лице госоргана осуществил раздел участка без согласия землепользователя и такой раздел нарушает права арендатора, то целесообразно обратиться в суд с признанием такого раздела незаконным, обосновав каким образом нарушены права и интересы арендатора участка. 

Оспаривание отказа Росреестра в осуществлении кадастрового учета участка 

Решение уполномоченного на распоряжение землёй органа или выигранное судебное дело о разделе участка, утверждении схемы, корректировке проекта межевания еще не означает, что бизнес и граждане не столкнуться с очередным отказом.

Так, на финальном этапе постановки участка на кадастровый учет Росреестр может отказать в регистрационных действиях, например, по причине несоответствия межевого плана требованиям закона. Однако нередко случается так, что Росреестр и вовсе не указывает каких-либо конкретных оснований, послуживших причиной отказа.  

В каждом конкретном случае Юристы ДВА М по результатам земельного аудита определят наличие или отсутствие законных оснований для отказа в разделе, и в случае наличия перспектив оспаривания выработают наиболее эффективную стратегию защиты и помогут отстоять интересы в судебном порядке.