Проект межевания территории

ПМТ принимается с целью определения местоположения границ образуемых и изменяемых участков, а также установления и отмены красных линий в отношении застроенных объектов, на которых не планируется новое строительство. 

Наибольшее значение проект межевания имеет в Москве, поскольку зачастую именно им определяются границы участков, предоставленных для эксплуатации зданий и сооружений. 

Когда требуется подготовка ПМТ

Законом установлены следующие обстоятельства, при которых разработка ПМТ обязательна: 

1) установление или отмена красных линий в отношении застроенной территории; 

2) образование участка из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в случае если в отношении образуемого участка действует ПМТ;

3) надлежит образование участков:

• в рамках элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами; 
• для размещения объектов федерального, регионального и местного значения, не являющихся линейными; 
• на котором расположены многоквартирный дом и иная входящая в состав такого дома недвижимость; 

4) для определения местоположения границ садоводства или огородничества; 

5) для определения местоположения границ территории гаражного назначения. 

6) для присоединения смежных земель к участку в городе Москве. Так, в Москве ПМТ имеет особенное значение, поскольку в столице допускается предоставление собственникам или арендаторам земельных участков, расположенных под капитальными объектами, смежных земель при условии утверждения проекта межевания. 

Процедура подготовки и утверждения ПМТ

На территории России действует унифицированный порядок подготовки и утверждения ПМТ. Такой порядок включает в себя следующие этапы:

1) Решение о подготовке 

Процедура подготовки ПМТ начинается с подачи заявления в уполномоченный орган о вынесении нормативного акта – решения о подготовке документации по планировке. Такое заявление может быть подано физическими или юридическими лицами, заинтересованными в строительстве или реконструкции недвижимого имущества. 

К заявлению о вынесении решения должен быть приложен проект задания на выполнение инженерных изысканий, а также проект задания на разработку проекта межевания территории.

По результатам поступления указанного заявления уполномоченный орган осуществляет его рассмотрение и выносит решение о подготовке документации по планировке территории. 

Этап принятия решения о подготовке проекта межевания является достаточно важным, поскольку в нем определяется содержание будущего проекта. Юристы Правового центра подготавливают все документы, необходимые для вынесения указанного нормативного акта, предлагая юридическое и техническое обоснование необходимости принятия решения, а также желаемых параметров участков, планируемых к образованию. 

2) Подготовка

Подготовка проекта межевания может осуществляться заинтересованным физическим или юридическим лицом. В таком случае инициатору следует обратиться в организацию по архитектурно-строительному проектированию с целью подготовки ПМТ в соответствии с утвержденным заданием. 

Правовой центр «Два М» осуществляет организацию всех необходимых мероприятий. В частности, в ходе оказания услуг производится поиск проектировщиков среди числа специалистов, с которыми ранее осуществлялось сотрудничество, а также организуется проведение инженерных изысканий. При этом на указанной стадии может потребоваться "неформальное" предварительное согласование подготавливаемого ПМТ или его отдельных разделов с целью предотвращения рисков последующего отказа в его принятии. 

3) Утверждение 

После подготовки инициатор направляет разработанную документацию на согласование в определенные органы государственной власти. Их перечень определяется в зависимости от расположения участка, а также его характеристик. 

При этом если один или несколько органов откажут в согласовании проекта, заявитель имеет право на созыв согласительного совещания с участием этих органов, разработчиков, а также органа, координирующего подготовку и утверждение ПМТ. По итогам такого совещания может быть принято решение о необходимости доработки документов, об урегулировании разногласий или о невозможности их урегулирования. 

После согласования со стороны компетентных исполнительных органов, предоставленные документы подлежат проверке со стороны координирующего органа, с последующими передачей на общественные обсуждения или публичные слушания и вступлению в законную силу. 

На указанном этапе наши юристы представляют интересы Заказчика при согласовании ПМТ. Содержание указанных действий раскрывается в необходимости как «неформальных» отношений с согласующими органами, так и формальными, такими как согласительные совещания. В ходе проведения названных процедур юристы защищают подготовленный проект, а также осуществляют поиск компромиссных вариантов в случае отказов в его согласовании.

Внесение изменений в ПМТ

Зачастую правообладатели недвижимости сталкиваются с необходимостью не столько с подготовкой ПМТ, сколько с внесением в него изменений. Особенно корректировка проекта может потребоваться в Москве с целью увеличения площади границ участков, предоставленных для эксплуатации зданий и сооружений.

В указанном случае инициатор таких изменений также направляет заявление о вынесении решения о подготовке изменений в ПМТ. Заявление должно содержать обоснование, сами материалы, содержащие готовые изменения и результаты инженерных изысканий. 

На данном этапе наиболее остро встает вопрос надлежащего обоснования, в частности, в случаях увеличения площади арендуемого участка. Как правило, такое обоснование производится с учетом действующих нормативов градостроительного проектирования, требований в области противопожарной, антитеррористической безопасности, а также иных технических норм и правил, предусмотренных правовыми актами.

Возможные судебные споры

Подготовка и принятие ПМТ, а также внесение в него изменений достаточно сложные и бюрократизированные процедуры. Часто они сопровождаются судебными спорами о признании действий публичных образований, принимающих участие в принятии проекта межевания, незаконными. Спорные ситуации могут возникать в связи с тем, что:

• утверждённый или планируемый к утверждению ПМТ нарушает права владельцев участков и недвижимости;
• в связи с вынесением отказов в подготовке или корректировке ПМТ (в том числе необходимой для устранения ошибок, допущенных при подготовке ранее утверждённого проекта);
• на этапе разработки или утверждения проекта межевания возникает конфликт с тем или иным уполномоченным (согласующим) органом.  

Правовой центр «Два М» специализируется на представлении интересов землепользователей при подготовке и корректировке ПМТ. В том числе – на ведении судебных споров, связанных с оспариванием проектов, а также с отказами, вынесенными на этапе их подготовки или принятия. Ещё одно преимущество Правового центра — наработанные деловые контакты с кадастровыми инженерами, строительными экспертами, оценщиками, которые позволяют привлечь на досудебной и судебной стадиях наиболее подготовленных специалистов в данных сферах.