Реконструкция объектов на участке в зоне «Ф»

Градостроительный регламент земельных участков, распложенных в зоне «Ф» по ПЗЗ Москвы, не допускает осуществления нового строительства или изменения параметров существующих на участке объектов капитального строительства без внесения изменений в ПЗЗ. Правовой статус застроенных участков в данной зоне направлен на сохранение внешних габаритов расположенных на таких участках объектов недвижимости, содержащихся в ЕГРН.

Вместе с тем, без изменения ПЗЗ на участке сохраняемого землепользования «Ф» может осуществляться реконструкция объектов в пределах их габаритов. 

В каких случаях актуальна реконструкция в зоне «Ф»

Это может быть актуально для собственника или потенциального инвестора, например, в случае намерения перепрофилировать отдельные здания или помещения в них (например, из производственных в торговые) или изменить соотношение используемой площади между видами разрешенного использования (ВРИ), установленными для участка. 

В указанных целях реконструкцию объектов зачастую целесообразно совместить с применением вспомогательных видов разрешенного использования, которые предоставляют широкие возможности для развития и изменения бизнеса, в том числе для участков в зоне сохраняемого землепользования. 

К примеру, на арендованном публичном участке из зоны «Ф» в Москве с производственным видом разрешенного использования (ВРИ), содержащимся в ЕГРН и договоре аренды с ДГИ, до 25% суммарной площади объектов недвижимости может на законных основаниях быть использована под офисы, магазины, автосервисы, объекты развлечения и т. д.

Какие работы в зоне «Ф» возможны кроме реконструкции

Помимо осуществления реконструкции в габаритах имеющихся зданий, на участке в зоне «Ф» допустимо размещение некапитальных объектов, которые, учитывая современные строительные технологии, способны функционально заменить большинство видов нежилых зданий и при этом размещаются в принципиально ином, упрощенном, порядке. 

Отметим, что понятие предельных параметров строительства по ПЗЗ (для незастроенного участка в зоне «Ф» они «нулевые») на некапитальные объекты не распространяется. А основными преимуществами размещения некапитальных объектов являются минимизация финансовых затрат и сроков строительства.

На участке в зоне «Ф» также не запрещены работы, не относящиеся к реконструкции и не требующие в связи с этим получения разрешения на строительство (перечень таких работ утвержден Правительством Москвы). К ним относятся работы, не затрагивающие или незначительно затрагивающие несущие конструкции зданий. В рамках данных мероприятий также может изменяться назначение зданий и помещений (в пределах ВРИ участка).

Почему данный вопрос стоит доверить «Два М»

Правовой центр «Два М» специализируется на разрешении вопросов, связанных с использованием земельных участков в Москве, в том числе расположенных в зоне сохраняемого землепользования Ф по ПЗЗ Москвы. 

В рамках градостроительного и земельного аудита может быть выявлен наиболее эффективный механизм реализации конкретного проекта, исходя из хозяйственных задач, стоящих перед клиентом.

Юристы «Два М» имеют опыт сопровождения реализации различных коммерческих проектов в зоне «Ф», связанных с изменением разрешенного использования участков (как путем изменения ПЗЗ, так и путем установления вспомогательных ВРИ), получением разрешений на реконструкцию объектов, согласованием проектов по размещению некапитальных объектов и т. д. В данной сфере «Два М» на регулярной основе взаимодействует с проектными организациями, а также органами власти.