Обоснование невозможности использования участка для сельхозпроизводства. А также необходимости снижения его кадастровой стоимости

Правовой центр «Два М» готов разработать обоснование невозможности или нецелесообразности использования земельного участка для сельхозпроизводства для целей перевода такого участка в иную категорию либо снижения кадастровой стоимости.

Нередки ситуации, когда участок, относящийся к землям сельскохозяйственного назначения (а иногда – даже к особо ценным продуктивным сельхозугодиям), невозможно или экономически явно не целесообразно использовать для сельскохозяйственного производства. И перед собственником стоит задача тем или иным образом изменить его статус – включить в границы населённого пункта, перевести в иную категорию, установить для него территориальную зону, разрешающую садоводство, получение разрешения на условно разрешённый вид использования. Или же может быть актуально снижение кадастровой стоимости такого участка. Применительно к особо ценным продуктивным угодьям актуален перевод в «обычные» земли сельхозпроизводства (на которых разрешено строительство сельскохозяйственных и смежных объектов) за счёт снижения кадастровой стоимости.

При этом одно дело – понимание невысокой ценности участка, как сельскохозяйственного, самим собственником. И совсем другое - обоснование этого факта перед теми или иными инстанциями. Так по закону сельхозземли подлежат особой охране именно как природный ресурс, изменение их назначения возможно далеко не всегда и воли собственника здесь не достаточно. 

Принятие как непосредственно решений об изменении категории участка сельхозназначения, так и различных решений градостроительного характера, связанных с такими участками (о внесении и изменений в генеральные планы, правила землепользования и застройки, выдаче разрешений на условно разрешённый ВРИ) связаны с рассмотрением вопросов советующими уполномоченными органами в сельскохозяйственной сфере, сфере градостроительства и смежных. 

Причём в случае с изменением генерального плана или ПЗЗ вопрос напрямую поставлен в зависимость от усмотрения комиссий, принимающих соответствующие решения. Отказ возможен не только при формальном несоответствии предложений собственника закону, но и по мотивам нецелесообразности, в последнем случае отказ не имеет перспектив к оспариванию. А без этих градостроительных решений нельзя ставить и вопрос об изменении категории участка. Применительно к получению разрешения на условно разрешённый ВРИ немотивированный отказ формально не допускается, но ввиду расплывчатости снований для такого отказа фактически ситуация весьма схожая. 

В случае же со снижением кадастровой стоимости участка  обычно применяемый способ, установление рыночной стоимости в качестве кадастровой, сейчас малоэффективен, так как по таким делам практически всегда означаются судебные экспертизы, причём обязательно в государственных экспертных учреждениях. Эксперты же этих учреждений, как правило, подходят к экспертизе шаблонно, не учитывают особенности участка, выходящие за рамки базовых для оценки параметров или не отражённые надлежаще в ЕГРН. Например, не поставленные на кадастровой учёт зоны с особыми условиями использования территории. Особенно если собственнику участка не удастся добиться постановки перед экспертом вопросов, предусматривающих учёт таких обстоятельств. 

То есть для принятия таких решений необходимо обоснование невозможности или нецелесообразности использования участка под сельхозпроизводства как с точки зрения формальных режимов, так и целесообразности. Такое обоснование может быть сформулировано исходя их нижеследующих обстоятельств. 

Нахождение участка в зоне с особыми условиями использования территории

Наиболее очевидная ситуация – участок находится в зоне с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) в которой веление сельского хозяйства невозможно или сильно ограничено. 

Например, речь идёт о санитарно-защитных зонах предприятий, отдельных участках в составе особо охраняемых природных территории.

Сложнее ситуация с теми ЗОУИТ, которые прямо ведение сельского хозяйства не запрещают, но осложняют настолько что оно становится нецелесообразным. Например, в во втором поясе зоны санитарной охраны питьевого водоснабжения запрещены применение пестицидов, органических и минеральных удобрений, а также выпас скота, что делает её использование под сельхозпроизводство заведомо неперспективным. Схожий режим установлен для прибрежной защитной полосы. 

Ещё одна сложность – далеко не все ЗОУИТ внесены в кадастр или имеют надлежаще определённые координаты границ (но при этом такие зоны считаются установленными в силу закона). Та же граница второго пояса ЗСО водоснабжения Москвы это отдельный весьма не простой вопрос. Аналогично, далеко не всегда установлены границы прибрежных защитных полос малых водных объектов.

В таких случаях потребуется серьёзно подойти к обоснованию того что участок входит в ЗОУИТ и/или что данная ЗОУИТ препятствует ведению сельского хозяйства. В том числе  может потребоваться подготовка заключения специалиста в соответствующей области, устанавливающего границы такой зоны и конкретный объём ограничений в ней. Если речь идёт о судебном споре (в первую очередь актуально для дел о кадастровой стоимости) - постановка соответствующих вопросов эксперту. 

Также в ряде случаев (не только по спорам о кадастровой стоимости) может быть актуальна подготовка досудебного заключения оценщика на предмет того, насколько имающиеся ЗОУИТ снижают рыночную стоимость участка относительно аналогичных, но необременённых. 

О качестве почвы

Качество (бонитет) почвы по понятным причинам выступает одной из важнейших характеристик ценности сельхозземель. В норме оно должно учитываться и при их кадастровой оценке. Но на практике нередко все участки в кадастровом квартале, включая овраги и болота, по каким-то причинам отнесённые к сельхозземлям оцениваются исходя из равного качества почв. 

Аналогично не исследуется непосредственно в поле данный показатель и в большинстве экспертиз по спорам о кадастровой стоимости сельхозземель. Эксперты считают достаточными материалы ранее проведённых исследований, которые не учитывают специфику каждого участка. 

Соответственно, собственнику участка опять же нужно проявить активную позицию, включающую проведение исследования качества почвы в специализированной организации, расчёт влияния реально существующих характеристик почвы на стоимость участка. 

То же относится и к иным характеристикам участка, важным для сельхозпроизводства – рельефу, заболоченности и т.д.

А был ли участок изначально сельскохозяйственным?

Во многих случаях к категории земель сельскохозяйственного назначения относятся участки которые фактически не являются и не были полями, пастбищами или иными территориями сельхозпроизводства. Особенно часто это явится последствием постановки на кадастровый учёт приватизированных земель бывших колхозов и совхозов и последующего межевания таких участков. 

В результате к землям сельхозназначения относятся леса, водные объекты, болота, овраги и иные территории со сложным рельефом. 

В ряде случаев такое фактическое состояние участка существенно упростит принятие решений о переводе его из сельхозземель, Но в иных же – строго наоборот. Например, если речь идёт о проточных водных объектах (участки с которыми в принципе не должны были приватизироваться), защитных лесах. 

К вопросу о мелиорации?

Во многих случаях то или иное изменение статуса сельхозземель осложняется тем, что они отнесены к мелиорируемым. При том что соответствующие системы на участке отсутствуют в принципе или явно пришли в негодность. В таком случае начать стоит с оспаривания наличия таких систем на участке.