Рекреация на землях сельскохозяйственного назначения

Значительную часть земель сельскохозяйственного назначения нецелесообразно использовать по прямому назначению ввиду отсутствия экономической выгоды, зарастания их лесами или иным причинам. В связи с этим, встает вопрос о возможности использования сельхоз участков не по прямому назначению, например, совмещение сельского хозяйства с рекреационными видами деятельности целях. 

Сельскохозяйственные земли бывают разных видов: это особо ценные сельхозугодия (СХ-1 в Мособласти) и иные земли для сельхозпроизводства (СХ-2, СХ-3). Стоит сразу оговориться, что использовать особо ценные сельхозугодия не по прямому назначению без снятия с них этого статуса нельзя, на них также не допускается какое-либо строительство, в отличие от земель сельхозпроизводства, на которых при грамотном правовом подходе в некоторых случаях возможно размещение рекреационных объектов при их совмещении с сельским хозяйством (экофермы). 

Какие рекреационные объекты, виды деятельности можно реализовывать на сельхозземле?

В ряде случаев на землях сельскохозяйственного назначения возможно ведение видов деятельности, сочетающих сельское хозяйство и рекреационные виды деятельности с размещением зоны отдыха и развлечений для посетителей, без изменения категории земель и градостроительного регламента. В частности, все более актуальным становится экотуризм, экофермы. 

Однако, стоит отметить, что пути, перспективы и возможность реализации проекта по размещению экофермы и подобных направлений будут отличаться в зависимости от конкретной ситуации и участка. Осуществление таких видов деятельности на сельхоз землях без перевода в земли населенных пунктов или особо охраняемых территорий не всегда возможно, а иногда будет сопряжено с рисками предъявлений претензий со стороны государственных органов. Юристы Правового центра «ДВА М» помогут осуществить проработку наиболее оптимальных стратегий реализации рекреационной деятельности на сельхоз участке (установление УРВИ, освоение леса или же перевод участка в иные категории), определить перспективы такой деятельности на участке, просчитать риски.

Какие инструменты могут быть использованы для осуществления рекреации на сельхозземле?

Подобная деятельность на сельскохозяйственном участке может стать возможной при использовании следующих правовых механизмов:

Получение разрешения на условно-разрешенный вид + использование вспомогательных видов

Условно-разрешенный вид использования относится к одним из трех видов разрешенного использования участка, которые содержатся в ПЗЗ. Применение условного вида в некоторых случаях даст право размещать на сельхоз участке различные рекреационные объекты.

Так, например, в Московский области для участков сельхозпроизводства (СХ-3) в ряде городских округов предусмотрен такой УРВИ как «охота и рыбалка», предусматривающий размещение домиков рыбака. В зонах садоводства (СХ-2) нередко предусматриваются УРВИ, позволяющие размещать спортивные, культурно-досуговые объекты, причалы.

Для установления участку условно-разрешенного вида использования необходимо получить специальное разрешение, вопрос о возможности представления которого подлежит обсуждению на публичных слушаниях. При этом, существенным преимуществом получения УРВИ является отсутствие необходимости внесения изменений в ПЗЗ с целью включения необходимого вида использования в градостроительный регламент, т.к. процедура изменения ПЗЗ является более сложной. Однако установление УРВИ во внесудебном порядке зачастую является затруднительным ввиду отказа госорганов в согласовании предоставления УРВИ по причине приоритетности сохранения сельхозземель для с\х нужд.

Кроме того, на участке могут реализовываться вспомогательные виды деятельности, перечень которых, как правило, довольно обширен и включает ряд рекреационных видов деятельности. Основным условием их использования является размещение объектов, на площади, не превышающей 20% от общей площади участка.

Соответственно, сочетание разных видов разрешенного использования, установление УРВИ в некоторых случаях даёт возможность осуществлять на участке виды деятельности, сочетающие в себе сельское хозяйство и рекреационные виды деятельности (экофермы, экоотели), однако, такая деятельность из-за ее правовой неурегулированности может восприниматься уполномоченными органами как нецелевое использование земельного участка. 

Освоение леса на сельскохозяйственном участке 

Другим способом использования сельхозучастка в целях рекреации является освоение леса, расположенного на таком участке.

Так, если на земельном участке произрастает древесно-кустарниковая растительность и/или лесные насаждения, занимающие более 75% от площади участка, с высотой деревьев от 5 метров и сомкнутостью крон 0,8-1, а площадь участка более 0,5 га, то на таком сельскохозяйственном участке на легальных основаниях можно осваивать лес.

Использование леса на сельхоз участке возможно в рекреационных целях, но без возведения капитальных строений, что не исключает возможность размещения некапитальных домиков, хижин. Для этого подается заявление в Россельхознадзор с указанием цели использования участка, в случае соответствия лесных насаждений названным критериям будет вынесено положительное решение, дающее право использовать участок и лес на нем в рекреационных целях. При этом такое использование возможно только при условии разработки проекта освоения лесов, а также потребует ежегодной подачи лесных деклараций. 

Освоение леса на сельхоз участке, ко всему прочему, позволит избежать ответственности за неиспользование участка, так как в случае выдачи положительного решения об освоение лесов, их наличие не будет свидетельствовать о неиспользовании участка по целевому назначению. 

Перевод земель сельскохозяйственного назначения 

Не всегда применение вышеназванных правовых механизмов будет экономически целесообразным или возможным (например, в градостроительном регламенте отсутствует нужный УРВИ, на участке отсутствует лес, участок относится к сельхоз угодьям и т.д.). Кроме того, как было указано ранее такая деятельность в той или иной степени будет связана с рисками в виде претензий со стороны госорганов в части целевого использования участков. В таком случае, остается рассмотреть возможность перевода сельхоз земель в иные категории, которые позволят реализовывать интересующий вид деятельности без рисков.

Владельцы сельхоз земель могут перевести участки в иные категории следующими путями в зависимости от ситуаций:

• сельскохозяйственные угодья можно перевести в иные «обычные» сельхоз земли, в которых режим использования менее жесткий. Такой перевод осуществляется путем исключения участка из перечня особо ценных с/х угодий;
• перевод участка в земли населенных пунктов (включение в границы населенного пункта) с присвоением территориальной зоны, предполагающей осуществление рекреации;
• перевод участка из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию (земли рекреационного назначения, земли промышленности и т.д.), допускающую возможность строительства;
• перевод участка для сельхоз производства в зону садоводства, в которой возможно строительство жилого дома.

Юристы Правового центра «ДВА М» имеют обширный опыт сопровождения проектов по реализации экоферм, глэмпингов, иных видов деятельности, сочетающих в себе рекреационные объекты с сельскохозяйственным производством, на сельскохозяйственных землях. Юристы «ДВА М» проведут комплексную юридическую оценку перспектив осуществления подобной деятельности на сельхоз участке и при необходимости окажут правовую помощь, связанную с переводом участка в иную категорию, получением разрешения на условно-разрешенный вид использования, а также получением положительного решения об использовании леса на сельхоз участке в рекреационных целях.