Доказали незаконность повышения ДГИ Москвы ставки арендной платы за участок

В рамках дела № А40-86025/2022 юристы «Два М» добились признания незаконным одностороннего уведомления ДГИ Москвы о повышении ставки арендной платы за земельный участок. За клиентом в судебном порядке было признано право на применение льготной ставки аренды в размере 0,5% от кадастровой стоимости, установленной Правительством Москвы.

Фабула дела:

ДГИ Москвы был передан организации в аренду земельный участок 5,3 га для целей эксплуатации зданий производственного комплекса.

В соответствии с условиями договора аренды участка (стандартными для Москвы), размер ежегодной арендной платы подлежит автоматическому изменению в двух случаях: в случае централизованного изменения (введения) городом ставок аренды, а также при утверждении новой кадастровой стоимости участка.

В адрес арендатора Департаментом было направлено письмо, в котором он уведомлялся об актуальном размере кадастровой стоимости, а также подтверждалось применение ставки арендной платы в размере 0,5% от кадастровой стоимости участка. Такая льготная (пониженная) ставка была согласована сторонами, исходя из разрешенного использования участка и фактически осуществляемого на участке арендатором вида деятельности (мукомольное производство).

Однако, спустя некоторое время от арендодателя поступило еще одно, ничем не мотивированное письмо, в котором заявлялась об отзыве предыдущего, а также об увеличении ставки арендной платы до 1,5% от кадастровой стоимости. 

В переводе на деньги, для клиента это означало повышение ежегодного размера арендной платы за участок (при его кадастровой стоимости почти 792 млн. руб.) с 3,9 млн. руб. до 11,8 млн. руб.

Юристы по земельному праву «Два М», Андрей Соколов и Надежда Каштанова, подготовили доказательственную базу и обратились в суд с заявлением о признании уведомления Департамента о повышении ставки арендной платы недействительным.

Выводы судов:

Суды трех инстанций встали на защиту интересов арендатора, признав незаконным одностороннее увеличение Департаментом ставки арендной платы за арендуемый клиентом участок и поддержав следующие доводы его представителей: 

• условия договора не предусматривают возможности одностороннего изменения ставки арендной платы иначе как по приведенным выше основаниям (изменение кадастровой стоимости участка и централизованное изменение ставки). В данном случае изменение ДГИ ставки аренды ни под одно из оснований не подпадает, является фактически произвольным, что недопустимо;
• доводы ДГИ о якобы нецелевом использовании арендатором участка (под шиномонтаж и автомойку), которое обусловило повышение ставки арендной платы, противоречат как разрешенному использованию участка (которое включало в спорный период такой вид деятельности, как обслуживание автотранспорта), так и имеющимся в деле доказательствам фактического использования участка (в суд были представлены, в том числе, штатное расписание завода, документация о производственном контроле и проверке оборудования). При этом использование арендатором шиномонтажа и автомойки в качестве самостоятельной коммерческой деятельности ДГИ не доказано;
• действия ДГИ по первоначальному признанию права арендатора на применение льготной ставки арендной платы, а затем по опровержению, противоречат утвержденному Правительством РФ принципу предсказуемости расчета арендной платы;
• принятые столичными властями антикризисные меры поддержки предпринимателей и компаний запрещают повышение ставки арендной платы в 2022 году.

Актуальность проблемы:

В Москве условия применения льготных ставок арендной платы за земельные участки, то есть всех ставок ниже 1,5%, являются достаточно жесткими.

Так, среди обязательных условий возможности применения пониженной ставки аренды, установленных Правительством Москвы, – использование арендатором участка строго в соответствии с видом его разрешенного использования (ВРИ), а также соответствие целевого использования участка его ВРИ. 

Данные условия нередко крайне расширительно и неверно толкуются Департаментом, особенно применительно к установлению факта нецелевого использования участка, вследствие чего многие арендаторы сталкиваются с односторонним увеличением изначальной ставки аренды (например, по причине выявления на участке производственного назначения того же шиномонтажа или фудтрака с кофе). 

Во многих случаях грамотный правовой подход позволяет разрешить такую ситуацию в пользу арендатора и даже взыскать с арендодателя переплату по аренде.

Практический опыт «Два М» свидетельствует, что наиболее часто к завышению размера арендных платежей за землю приводит некорректный ВРИ участка.