Нецелевое использование участков и зданий

Бесплатная консультация по телефону: +7 (495) 989-47-25

Номер в WhatsApp +7 (903) 722-35-09

Либо напишите возникший вопрос и сведения об объекте недвижимости в форме внизу этой страницы. 

Под нецелевым использованием участков и объектов недвижимости понимаются:

• нарушение разрешённого использования, установленного для участка в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
• нарушение условий договора аренды (для арендованных участков).

Какие проблемы связаны с нецелевым использованием участков и зданий

Вопросы нецелевого использования являются одной из наиболее распространённых проблем, выявляемых государственными и муниципальными органами при проведении контрольных мероприятий в отношении участков и зданий. Обнаруженный факт нарушения разрешённого использования может повлечь для правообладателя недвижимости целый ряд негативных последствий, часть из которых вполне очевидны, а другие могут стать неприятной неожиданностью. В их числе:  

• административная ответственность в соответствии как с федеральным так и региональным законодательством;
• выдача предписаний об устранении нецелевого использования (с последующим привлечением к ответственности уже за их неисполнение);
• взыскание арендной платы в повышенном размере и договорной неустойки (для арендованных участков);
• расторжение договоров аренды (для незастроенных участков);
• завышение кадастровой стоимости участка и зданий при новой кадастровой оценке; 
• включение зданий в перечень облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости; 
• отказ в оказании различных государственных услуг в отношении участка и зданий на нём;
• в отдельных случаях нецелевое использование может повлечь такую крайнюю меру как изъятие участка. Это актуально в отношении сельхозземель, участков под жилищное строительство, при причинении нецелевым использованием вреда окружающей среде и в ряде иных случаев.

Также при нарушении ВРИ участков и зданий могут выдаваться не имеющие нормативного характера «рекомендации» или «предостережения», которые прямо не связаны с привлечением к ответственности, но в некоторых случаях их также целесообразно оспаривать.

Вопросы неиспользования и нецелевого использования земель имеют значительную специфику, связанную с существенно более строгим регулированием, о них смотрите здесь.

Способы защиты от претензий, связанных с нецелевым использованием

Далеко не всегда претензии контролирующих органов являются обоснованными. В том числе:

• деятельность, которой предъявляются претензии, может на самом деле не являться нецелевым использованием (например, в случаях использования участка под вспомогательные виды разрешённого использования, размещения административных и иных объектов, являющихся частью производственного комплекса и т.д.), Либо контролирующие органы могут неверно квалифицировать деятельность на участке;
• контрольные мероприятия часто проводятся с нарушением компетенции контролирующего органа или процедурных вопросов проведения контроля;  
• могут необоснованно не учитываться временные ограничения на проведение контрольных мероприятий и привлечение к ответственности. 

Соответственно вопрос об ответственности за нарушение ВРИ участка зависит как от фактических обстоятельств, выявленных контролирующим органом, так и от их юридической квалификации. 

Например, если для участка в Москве применяются вспомогательные виды разрешённого использования, важно чтобы под них задействовалось не более 25% площади зданий. Соответственно, решающее значение будет иметь то, какие конкретно помещения в зданиях будут отнесены к тем или иным видам деятельности.

С теми же вспомогательными видами связно много вопросов относительно того к каким участкам они могут применяться, а к каким нет. 

Много неоднозначных ситуаций связано и с правовой квалификацией фактически имеющихся на участке объектов. Так, столовая на предприятии в зависимости от ряда обстоятельств может рассматриваться либо как самостоятельный объект общепита, требующий соответствующего вида разрешённого использования участка, либо как часть производственного комплекса. 

А для участков с видами разрешённого использования, не соответствующими актуальному классификатору, часто возникает вопрос о том, как устаревшие формулировки этих видов следует токовать, а какую деятельность считать нецелевой. 

Юристы Правового центра готовы:

• защищать интересы владельцев недвижимости в уже возникших спорах о нецелевом использовании (по делам об административной ответственности, гражданско-правовым спорам);
• принимать меры по приведению разрешённого использования участков в соответствие с фактическим (изменение разрешённого использования в ЕГРН, внесение изменений в правила землепользования и застройки, получение разрешений на условно-разрешённые виды, включение в договор аренды вспомогательных видов разрешённого использования, изменение договора аренды земли). В некоторых случаях, например, целесообразно разделить участок и изменить разрешённое использование отдельно в отношении разных выделенных частей, чтобы избежать риска ответственности за нецелевое использование при минимальном росте арендной платы или земельного налога;
• заблаговременно оценивать риски ответственности за нецелевое использование (в рамках градостроительно-земельного аудита недвижимости) для приятия превентивных мер, направленных на минимизацию данных рисков. 

Примеры выигранных нами дел о нецелевом использовании:

• Оспаривание постановлений о штрафе за нецелевое использование в связи с размещением объектов общественного питания и торговли на участках, не имеющих соответствующего вида разрешённого использования. Штрафы отменены судом на том основании, что данная деятельность соответствовала критериям применения вспомогательных видов разрешённого использования, которые распространялись на участки, в связи с чем была законной.
• Оспаривание отмены ДГИ Москвы льготной арендной ставки и её повышения до стандартной по мотиву якобы выявленного нецелевого использования участка (дело А40-86025/2022).

Преимущество работы юристов «Два М» заключается в комплексном подходе. Зачастую, занимаясь делами об оспаривании постановлений контрольных органов о привлечении к административной ответственности или оспариванием взыскания неосновательного обогащения «поточным» методом, юридические организации не учитывают важные земельно-правовые и хозяйственные нюансы деятельности клиента.

Между тем, в ряде случаев для доказывания использования земельного участка по целевому назначению важное значение имеют установленный основной и допускаемые к нему вспомогательные ВРИ, фактическое использование земельного участка, соотношение площади земельного участка и общей площади расположенных на нем объектов капитального строительства, назначение расположенных на земельном участке зданий, строений, сооружений, а также основные виды экономической деятельности индивидуального предпринимателя либо юридического лица.

Для предварительной бесплатной оценки ситуации укажите в форме ниже кадастровый номер участка или здания и краткие сведения о его фактическом использовании, наличии претензий контролирующих органов.