Нецелевое использование земельных участков

В последнее время увеличилось число выявляемых контрольными органами, в первую очередь Москвы и Московской области, нарушений действующего законодательства в области разрешенного использования земельных участков, в частности, предоставленных публичными органами в аренду предпринимателям. Эта активность, в первую очередь, служит пополнению доходной части бюджета, возлагая на владельцев бизнеса бремя по уплате несоразмерных и зачастую непосильных сумм штрафных санкций.

Эксперты по оспариванию штрафов за нецелевое использование участков

В практике Правового центра «Два М» накопилось достаточное количество споров о привлечении к административной ответственности за правонарушения, связанные с нецелевым использованием участков. Более того, стоит отметить, что Правовой центр «Два М» участвует в формировании положительной судебной практики по данной категории дел.

Одним из оснований успешного оспаривания привлечения к административной ответственности, а также отказов во взыскании штрафных санкций и неосновательного обогащения по договору аренды земельного участка является его использование в соответствии с вспомогательным видом разрешенного использования (далее – ВРИ).

Указанная позиция была применена, например, в рамках дел № А40-283778/21 и А40-283715/2021, сопровождаемых «Два М», решениями по которым постановления о привлечении к административной ответственности по ч. 1.1. ст. 6.7 КоАП г. Москвы с назначением штрафа 300 тысяч рублей по каждому делу соответственно были признаны незаконными и отменены.

Преимущество работы юристов «Два М» заключается в комплексном подходе. Зачастую, занимаясь делами об оспаривании постановлений контрольных органов о привлечении к административной ответственности или оспариванием взыскания неосновательного обогащения «поточным» методом, юридические организации не учитывают важные земельно-правовые и хозяйственные нюансы деятельности клиента.

Между тем, в ряде случаев для доказывания использования земельного участка по целевому назначению важное значение имеют установленный основной и допускаемые к нему вспомогательные ВРИ, фактическое использование земельного участка, соотношение площади земельного участка и общей площади расположенных на нем объектов капитального строительства, назначение расположенных на земельном участке зданий, строений, сооружений, а также основные виды экономической деятельности индивидуального предпринимателя либо юридического лица.  

Что такое нецелевое использование участка

Нецелевым признается использование участков собственниками, арендаторами и иными землепользователями с нарушением установленных земельному участку категории и вида разрешенного использования, либо цели предоставления, указанной в договоре аренды.

Возможные виды разрешенного использования (далее ВРИ) земельных участков на данный момент перечислены в Классификаторе (утв. Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412).

До утверждения Классификатора и Правил землепользования и застройки (далее – ПЗЗ) в городе Москве разрешенное использование участка определялось на основании фактического использования земельного участка, которое, в свою очередь, обуславливалось функциональным назначением расположенных на участке зданий и сооружений.

В связи с данным обстоятельством цель предоставления земельного участка в аренду нередко совпадала с установленным участку ВРИ, например, для реконструкции и последующей эксплуатации банно-прачечного комбината. Однако по прошествии многих лет функциональное назначение зданий, расположенных на земельных участках, находящихся в собственности города Москвы и предоставленных в аренду предпринимателям, могло измениться. Зачастую перемены связаны с прекращением ведения той деятельности в зданиях, для которых изначально предоставлялся участок в аренду.

Несмотря на это, органы исполнительной власти города Москвы, в частности Государственная инспекция по недвижимости, активно штрафуют собственников зданий за нарушение целевого использования земельного участка, установленное правоустанавливающими документами, в том числе договором аренды земли.

Ответственность за нарушение порядка использования земельного участка

Нарушение целевого использования земельного участка влечет, в первую очередь, административную ответственность по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ. Аналогичный состав правонарушения предусмотрен ч. 1 ст. 6.7 КоАП г. Москвы, предусматривающей ответственность, в том числе за нарушение цели, установленной в договоре аренды участка. 

Следовательно, квалифицироваться именно по ч. 1 ст. 6.7 КоАП г. Москвы, а не по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ должны, в частности, нарушения требований и ограничений по использованию земельного участка, установленных в договоре аренды.

Установление нецелевого использования земли по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ относится к компетенции Управлений Росреестра, а установление нарушения ч. 1 ст. 6.7 КоАП г. Москвы – Госинспекции по недвижимости (далее – ГИН).  

Так, в городе Москве установлены штрафы для юридических лиц в размере от 200 до 400 тысяч рублей за нарушение требований и ограничений по использованию земельного участка, содержащихся в актах города Москвы или документах о правах на землю (чаще всего договор аренды).

Также выявление органами публичной власти нарушения цели предоставления земельного участка в аренду, помимо штрафа, грозит его правообладателю:

• взысканием штрафных санкций (неустойки) по договору аренды земельного участка;
• перерасчетом арендной платы по самому дорогому ВРИ участка, и, как следствие, взыскание неосновательного обогащения в размере доначисленной арендной платы по более высокой арендной ставке, что может приводить к увеличению арендной платы в разы;
• риском сноса расположенного на земельном участке объекта капитального строительства, цель использования которого не соответствует виду разрешенного использования земельного участка;
• прекращением аренды земельного участка по инициативе города Москвы;
• отказом в предоставлении многих государственных услуг, например, предварительное согласование предоставления земельного участка.

При непринятии своевременных действий по предупреждению необоснованного взыскания денежных сумм к арендатору-«правонарушителю» могут быть применены все эти меры в совокупности.

Способы исключения нарушения нецелевого использования

Самыми эффективными способами снижения рисков привлечения к ответственности за нецелевое использование земельного участка выступают:

• Изменение ВРИ земельного участка. Если ПЗЗ предусматривают возможность установить участку тот ВРИ, для которого участок используется в настоящее время, правообладатель земельного участка вправе обратиться в Управление Росреестра по городу Москве для изменения ВРИ земельного участка, либо приведения ВРИ в соответствие с Классификатором.
• Установление вспомогательного ВРИ земельного участка. В соответствии с ПЗЗ города Москвы, деятельность, предусмотренная вспомогательным ВРИ земельного участка, может занимать не более 25% от общей площади всех объектов капитального строительства в пределах земельного участка. В связи с этим в случае, если «нецелевая» деятельность занимает не более 25% от суммарной поэтажной площади всех расположенных на участке зданий, установление подходящего вспомогательного ВРИ сведет риск привлечения к ответственности к минимуму.
• Изменение ПЗЗ. В случае если все указанные выше способы решения проблемы не применимы, устранить нарушение целевого использования можно после внесения изменений в ПЗЗ города Москвы или Московской области.