Неустойка по договору аренды

Неприятным последствием нарушения цели использования земельного участка, установленной в договоре аренды, является взыскание договорной неустойки.

Дело в том, что договоры аренды, заключаемые Департаментом городского имущества города Москвы (ДГИ г. Москвы), аналогично и в других регионах России, носят типовой характер и содержат идентичные условия об обязательном установлении цели предоставления земельного участка, а также обязанность арендатора использовать участок с целями его предоставления, нарушение которой влечет «стандартный» штраф в размере годовой арендной платы (рассчитанной по ставкам текущего года).

Расчет арендной платы в г. Москве

Стоит учитывать, что ставки арендной платы в Москве введены Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 г. № 273-ПП и действуют с 1 июля 2006 года. Аналогичным образом данным Постановлением установлен и порядок расчета арендной платы – в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

Для большинства объектов коммерческого назначения предусмотрена ставка арендной платы в размере 1,5% кадастровой стоимости участка в год. Одновременно, действуют и пониженные (льготные) ставки в отношении определенных видов деятельности, осуществляемых на земельных участках с соблюдением предъявляемых условий (например, 0,3 % для объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения).

Таким образом, оплата договорных санкций в размере годовой арендной платы без учета льготных ставок к тому же может стать весьма обременительной для правообладателей земельных участков (размер штрафа может достигать суммы, превышающей миллионы рублей).

Цель предоставления земельного участка по договору аренды

Цель предоставления земельного участка представляет собой назначение использования земельного участка, предусмотренное договором аренды. Стоит иметь в виду, что цель предоставления земельного участка может конкретизировать установленный ВРИ земельного участка (например, ВРИ – «пищевая промышленность (код 6.4)», цель предоставления – «для эксплуатации помещений цеха по производству пищевых продуктов») либо уменьшать объем правомочий арендатора по сравнению с ВРИ участка (например, ВРИ предусматривает несколько видов использования, а договором аренды предусмотрена возможность использования арендатором участка лишь по одному виду использования).

В отличие от ВРИ земельного участка, цель предоставления не отображается в сведениях ЕГРН, представляя собой лишь условие договора, заключенного между арендодателем и арендатором.

Самовольное изменение арендатором цели предоставления земельного участка не допускается, следовательно, для изменения ранее достигнутой договоренности о целевом использовании участка необходимо заключение дополнительного соглашения к договору аренды с ДГИ г. Москвы.

Как свидетельствует актуальная судебно-арбитражная практика в случае, если цель предоставления земельного участка не противоречит установленному ВРИ, то ДГИ г. Москвы отказывает в заключении дополнительного соглашения.

Однако, зачастую арендаторами участка осуществляется деятельность, предусмотренная вспомогательным ВРИ, применение которого, по общему правилу, не свидетельствует о нарушении цели предоставления земельного участка.

Критерии применения вспомогательного ВРИ в г. Москве

В г. Москве действуют Правила землепользования и застройки, которыми установлены критерии использования вспомогательного ВРИ. К ним относятся:

1. вспомогательный ВРИ должен быть выбран из числа видов, не установленных в качестве основных или условно разрешенных;
2. вспомогательный ВРИ должен осуществляться только совместно с разрешенными основными и (или) условно разрешенными ВРИ;
3. выбранный вспомогательный ВРИ не может быть единственным фактическим использованием земельного участка или объекта капитального строительства;
4. суммарная доля общей площади всех объектов капитального строительства вспомогательных ВРИ в пределах земельного участка должна составлять не более 25% от суммарной общей площади всех объектов капитального строительства, включая площадь подземных частей зданий, сооружений.

В случае соблюдения всех выше указанных условий использования вспомогательного ВРИ земельного участка, велика вероятность успешного оспаривания взыскания штрафа (неустойки) по договору аренды земельного участка.