Признаки нецелевого использования участка и их оспаривание

• Бесплатная консультация по телефону: +7 (495) 989-47-25
• Номер в WhatsApp +7 (903) 722-35-09
• Либо напишите возникший вопрос и сведения об объекте недвижимости в форме внизу этой страницы. 

В случае возникновения претензий контролирующих органов к целевому использованию участка значимы такие вопросы как:

• обоснованность выводов контролирующего органа о видах деятельности, фактичекски ведущихся на участке, соответствие результатов проверки реальному положению вещей. В ряде случаев важна также площадь помещений, занятая под те или иные виды деятельности;
• юридическая квалификация такой деятельности (её отнесение к тому или иному виду разрешённого использования по классификатору) и её соотнесение с установленными для участка видами разрешённого использования. При этом и само разрешённое использование участка, отражённое в едином государственном реестре недвижимости, может пониматься неоднозначно;
• правомерность проводимого на участке контрольного мероприятия (с учётом порядка проведения проверок и иных контрольных мероприятий, различных ограничений на проведение государственного и муниципального контроля). 

Выявление фактического использования участков и зданий

Наличие или отсутствие признаков нарушения ВРИ участка в фактически ведущейся на участке деятельности далеко не всегда однозначно. 

Например – существует достаточно тонкая грань между офисами, как самостоятельным видом деятельности и административными помещениями на предприятии, являющимися неотъемлемой его частью (кабинеты руководства, менеджмента, бухгалтерии и т.д.). Так контролирующие органы склонны необоснованно относить к офисам любые помещения, где есть столы и компьютеры на них. Тогда как судебная практика признаёт такую квалификацию неправомерной если административный персонал, размещающийся в таких помещениях, обслуживает производство, склад или иную деятельность на том же или соседних участках. 

В этом случае помимо внешнего вида помещений должны оцениваться наличие и фактическое использование иной недвижимости на участке, штатное расписание организации и сведения о её экономической деятельности т.д. И в интересах владельца недвижимости подготовить и предоставить соответствующие материалы как при проведении проверки, так и в случае дальнейших споров, связанных с её результатами. 

Также имеют значение такие «мелочи» как наличие на здании и дверях отдельных помещений рекламы или информационных табличек, сведения о находящихся в здании организациях и их деятельности, размещаемые на неофициальных ресурсах в Интернете и т.д. 

Аналогичные вопросы о наличии на участке критериев нарушения разрешённого использования возникают, например, применительно к складам с выдачей заказов (в части разграничения от магазинов). Здесь решающее значение имеет наличие кассовых аппаратов, выкладки товаров и т.д.

Применительно к столовым на территории предприятий важно, имеется ли к ним доступ «с улицы» и т.д.

А в случае если выявление признаков нецелевого использования участка зависит от площади, задействованной под те или иные виды деятельности (актуально для участков в Москве, используемых под вспомогательные ВРИ), ситуация усложняется поскольку нужно установить использование каждого отдельного помещения, подсчитать их площади. В том числе, разграничить какие помещения имеют самостоятельное значение, а какие относятся к местам общего пользования в здании (что критично при близких к предельным значениям процентах).

Отметим, что похожие вопросы о правовой квалификации фактически имеющейся деятельности, соотношении площадей разного назначения возникают не только применительно к критериям нецелевого использования, но и при обследовании зданий на предмет обоснованности включения в перечень облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости.

Неоднозначные ситуации с разрешённым использованием участка

Наличие признаков нецелевого использования на участке часто зависит от того, как понимать разрешённое использование, которое для него установленною. Это бывает непросто, например, когда речь идёт о применении вспомогательных видов разрешённого использования, которые не требуется вносить в ЕГРН. Так в правилах землепользования и застройки Москвы, с одной стороны, закреплён достаточно широкий перечень таких видов. С другой  ряд ограничений на их применение. Например, вспомогательный вид нельзя использовать тогда, когда он же установлен правилами землепользования и застройки в качестве основного. Это актуально для участков в границах комплексного развития территории и в части зон сохраняемого землепользования (индекс «Ф») для которых установлен широкий перечень основных ВРИ. В связи с чем нередки ситуации когда владелец участка начинает законно использовать его под вспомогательные виды, а затем, после внесения изменений в правила землепользования и застройки Москвы (по инициативе городских властей и без всякого участия такого правообладателя) участок вдруг начинает подпадать под критерии нарушения вида разрешённого использования.

Также много споров связано с необходимостью указания права на применение вспомогательных видов разрешённого использования в договор аренды участка. 

Ещё один постоянный источник споров – основные виды разрешённого использования участков, не приведённые в соответствие с действующим классификатором и допускающие двоякое толкование 

О праве на проверку

Помимо вышерассмотренных вопросов оценки фактических обстоятельств, важно, соблюдён ли порядок проведения контрольного мероприятия, по итогам которого на участке выявлены признаки нецелевого использования. Особенно актуален этот вопрос в связи с мораторием на плановые проверки, и существенными ограничениями на внеплановые. Также нередки ситуации, когда контрольные мероприятия инициированы законно, но проводятся с теми или иными нарушениями процедуры. 

Правовой центр «Два М» имеет богатый опыт защиты землепользователей по спорам о нецелевом использовании – как о привлечении к административной ответственности за соответствующие нарушения, так и гражданско-правового характера (о расчёте арендной платы, праве на применение льготных арендных ставок). Причём и в том и в другом правовая позиция может строиться как на несоответствии выводов контролирующих органов фактическим обстоятельствам или неоднозначности (неполноте или неясности) результатов проверки, так на соображениях процессуального характера. 

Примеры наших успешных дел в данной сфере:

• Оспаривание привлечения к административной ответственности за нецелевое использование в связи с размещением объектов торговли и общепита на не предназначенных для этого участках Постановления о назначении штрафов отменены на том основании, что данная деятельность укладывалась во все критерии применения вспомогательных видов разрешённого использования в связи с чем была законной;
• Оспаривание повышения арендной ставки (замены льготной на стандартную) по мотиву якобы выявленного нецелевого использования участка (дело А40-86025/2022)

Также юристы Правового центра готовы помочь и в части превентивных мер, направленных на минимизацию риска ответственности за нецелевое использование. А именно – предварительно изучить земельный участок со зданиями и действующие в их отношении документы, определить, есть ли риск выявления признаков нецелевого использования. И, если есть – составить «дорожную карту» действий, необходимых для данного риска либо для изменения разрешенного использования на соответствующе фактическому, внесения изменений в правила землепользования и застройки и т.д.. А в дальнейшем – взять на себя реализацию соответствующих мероприятий. 

Для предварительной бесплатной оценки ситуации укажите в форме ниже кадастровый номер участка или здания и краткие сведения о его фактическом использовании, наличии претензий контролирующих органов.